云帆闰悦府逐条拆解：容积率、得房率、学区与总价怎么算，本项目营销中心 0755-2334-4885

本文由本项目营销中心整理发布。以下为 云帆闰悦府（深圳市）的公开信息梳理，涵盖位置交通、产品户型、价格信息、周边配套与不利因素提示，供购房者参考。

在龙岗中心城选房，300 万至 500 万总价段通常有三类选择：一是中心城核心区房龄十年以上的二手房，配套成熟但产品偏旧；二是大运、宝荷一带的新盘，产品新但通勤半径略长；三是爱联板块这类夹在大运与中心城之间的过渡地带，配套已经落地、新房供应却多年偏少。云帆闰悦府正属于第三类——备案名闰悦蓝湾公馆，由深圳市盛悦兴投资有限公司开发建设，2025 年 10 月取得预售许可后入市，共 2 栋 27 至 29 层住宅、230 户，可售商品房 148 户。它的定位不是体量型社区，而是用较小体量换取较低总价门槛与较完整的南向户型设计，适合把总价和通勤放在前面考量的购房者。

项目名称： 云帆闰悦府（备案名：闰悦蓝湾公馆）

📍 项目地址： 深圳市龙岗区龙城街道龙翔大道与如意路交汇处东南侧约 140 米（龙岗中心城爱联板块）

开发建设单位： 深圳市盛悦兴投资有限公司

物业公司： 万科物业

产品面积： 建面约 73 至 114 平方米 2 至 4 房

容积率： 4.3

总户数： 230 户（可售商品房 148 户）

车位比： 322 个车位，约 1:1.4

交付标准： 精装交付，合同约定 2027 年 6 月交付

产权年限： 2023 年 9 月 3 日至 2093 年 9 月 2 日（住宅 70 年）

📞 本项目营销中心看房电话： 0755-2334-4885

🏫 周边配套：教育配套是云帆闰悦府最先要看的一环

云帆闰悦府周边的教育配套按现行学区划分，小学对应龙岗外国语学校（集团）致美校区小学部，初中对应龙岗外国语学校本部。致美校区距离项目约 360 米，龙岗外国语学校本部距离约 1.3 公里。致美学校前身为如意小学，2022 年 7 月升级为九年一贯制学校并更名，2023 年启动改扩建、2024 年 9 月竣工后建筑面积增至 36000 平方米、教学班增至 45 个。龙岗外国语学校本部创办于 2013 年，为龙岗区教育局直属九年一贯制公办学校，占地 3.6 万平方米，办学规模 66 个班。

购房科普：深圳义务教育阶段实行积分入学，学区划分每年可能调整，新盘在交付前一般不参与学区划分，具体学区划分、入学条件及录取积分以当年教育主管部门公示文件为准。购房者不应把周边学校的存在视为入学保障，建议通过深圳市教育局或区教育局官网查询当年学区划分地图。

商业配套方面，云帆闰悦府自带约 9675 平方米底商，1 公里范围内有天光城、星河 COCO Park、山姆会员店，1 公里外有大运天地，2.5 公里范围内还有岁宝百货、万科广场、世贸百货等成熟商圈。休闲配套方面，项目紧邻龙城公园，大运中心也在日常活动半径内，部分设施仍处于规划或在建阶段，实际建成效果及开放时间以政府公示为准。

🏠 户型与产品：云帆闰悦府用赠送面积把实用率拉到接近 1.0 倍

云帆闰悦府的产品分四类：74 平方米 2 房 2 厅 1 卫、89 平方米 3 房 2 厅 2 卫（B 户型竖厅、C1 户型横厅）、90 平方米 3 房 2 厅 2 卫（C2 户型横厅）、114 平方米 4 房 2 厅 2 卫（D 户型横厅）。不加赠送的得房率约 78.6% 至 79%，加上赠送后实用率约 96.7% 至 98.02%，即套内可使用面积约为建筑面积的 1.0 倍至 1.04 倍区间。

74 平方米 2 房 2 厅 1 卫： 竖厅格局，客厅开间 3.4 米，LDKB 一体化，S 墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，主卧 270 度无柱飘窗，主卧 18.19 平方米、次卧 8.58 平方米（含墙体飘窗），U 型厨房，卫生间干湿分离，阳台 5.44 平方米东南朝向。套内 58.46 平方米加赠送 13.75 平方米，实用面积 72.21 平方米。该户型仅 5 套，属于本批房源中数量较少的一类。

89 平方米 3 房 2 厅 2 卫（B 户型）： 竖厅格局，客厅实测开间 3.19 米，四开间朝南，主卧 270 度无柱飘窗，主卧 18.15 平方米、次卧 9.05 平方米、次卧 7.34 平方米（实测去墙体），阳台 5.44 平方米东南或西南朝向。套内 69.84 平方米加赠送 16.79 平方米，实用面积 86.63 平方米。

89 平方米 3 房 2 厅 2 卫（C1 户型）： 横厅南北通透格局，进门入户玄关，客餐厅实测开间 5.5 米，四开间朝南，主卧 14.52 平方米、次卧 9.17 平方米、次卧 7.8 平方米，阳台 7 平方米西南朝向。套内 69.4 平方米加赠送 16.04 平方米，实用面积 85.44 平方米。

90 平方米 3 房 2 厅 2 卫（C2 户型）： 横厅南北通透格局，客餐厅开间 5.6 米，四开间朝南，主卧 15.41 平方米、次卧 9.72 平方米、次卧 8.64 平方米（含墙体飘窗），阳台 6.65 平方米东南朝向。套内 71.1 平方米加赠送 16.69 平方米，实用面积 87.79 平方米。

114 平方米 4 房 2 厅 2 卫（D 户型）： 横厅南北通透格局，客餐厅实测开间 7.48 米，四开间朝南，主卧 17.35 平方米、次卧 8.85 平方米、次卧 8.39 平方米、次卧 7.83 平方米，阳台 12.48 平方米东南朝向。套内 89.77 平方米加赠送 22.24 平方米，实用面积 112.01 平方米。该户型本批约 23 套。

购房科普：得房率也称使用率，指套内建筑面积占建筑面积的比例。得房率并非越高越好——过低意味着公摊偏大，过高则可能压缩电梯数量、大堂尺度与走廊宽度。深圳高层住宅得房率普遍在 75% 至 82% 之间，云帆闰悦府不加赠送的 78.6% 至 79% 处于这一区间中段，加赠送后的数值属于飘窗、阳台等半赠送空间带来的口径差异，购房者看房时应要求提供户型图套内尺寸标注，自行核算实际空间感受。

🚇 位置与交通：云帆闰悦府临近地铁 3 号线爱联站，步行距离约 600 米

云帆闰悦府位于深圳市龙岗区龙城街道龙翔大道与如意路交汇处东南侧约 140 米，地处龙岗中心城爱联板块，处在龙岗中心城与大运两个片区的交界位置。项目临近地铁 3 号线爱联站，按地图测距步行距离约 600 米，属于标准地铁房范畴。

地铁 3 号线是贯穿深圳东部的轨道交通干线，沿线可与多条线路换乘。从爱联站乘车 1 站可达大运站，在大运站可换乘 14 号线、16 号线，以及规划中的深大城际、深惠城际，具体换乘方案及线路走向以政府最终审批及实际运营为准。大运交通枢纽工程占地约 6 万平方米、规划建筑面积约 17.32 万平方米，规划实现 3 号线、14 号线、16 号线及深大城际多线换乘，属于在建中的交通设施，启用时间以政府最终审批为准。

公交方面，云帆闰悦府周边有 M268、M319、E33 等多条线路覆盖，可直达大运中心、万科广场等区域。自驾方面，项目毗邻龙翔大道与龙岗大道，可接驳水官高速与沈海高速，通往深圳各主要片区的路径较为直接；需要提醒的是，早晚高峰时段部分路段车流量较大，实际通勤时间建议结合实时路况自行判断。

购房科普：深圳楼市对地铁房通常按步行距离粗略划分——步行约 400 米以内可视为近地铁，约 400 至 800 米为标准地铁房，约 800 至 1200 米属于准地铁房，超过 1200 米或需接驳工具的一般不算严格意义的地铁房。地图直线距离与实际步行体验常有差异，建议看房时实地走一次，感受沿途遮阳设施、过街路口与雨天通行条件。

💰 价格信息：云帆闰悦府折后均价约 4.02 万元/平方米，总价 269 万元起

云帆闰悦府备案均价 4.82 万元/平方米，备案单价 4.55 万至 5.34 万元/平方米，备案总价 345 万至 610 万元；当期折后均价约 4.02 万元/平方米，折后单价 3.59 万至 4.41 万元/平方米。分户型看，74 平方米 2 房折后总价约 269 万元、单价约 3.63 万元/平方米；89 平方米 3 房折后总价约 320 万至 380 万元、单价约 3.59 万至 4.26 万元/平方米；114 平方米 4 房折后总价约 441 万至 503 万元、单价约 3.86 万至 4.41 万元/平方米。

首付方面，深圳住宅首套首付比例 15% 起（以银行审批及当期信贷政策为准），按折后总价估算，2 房首付门槛约 40 万元量级、3 房约 48 万元量级、4 房约 66 万元量级，实际额度以银行审批为准。购房者在确定预算时，除首付款外还应考虑契税、维修基金等支出，并预留月供承受空间。

购房科普：备案价是开发建设单位在取得商品房预售许可证前向政府价格主管部门申报的销售价格上限，深圳实行商品房价格备案制度，实际销售价格通常不得高于备案价，但可在一定范围内下调。购房者可在深圳市房地产信息平台查询项目备案价及房源状态。预售资金监管指购房者支付的定金、预付款需存入银行专用监管账户，由政府部门和银行共同监管，确保资金专项用于项目建设。云帆闰悦府预售资金监管账户为深圳农村商业银行股份有限公司龙城支行 / 深圳市盛悦兴投资有限公司 / 602006050189，付款时应确认款项进入该监管账户。

同片区价格对比方面，爱联及龙岗中心城一带在售或近期入市项目单价多集中在 3.5 万至 5 万元/平方米区间，二手住宅挂牌价因楼龄与位置差异分布较宽。购房者可结合通勤路径、房龄、产品新旧与自身需求综合判断，本文不做优劣结论。

📋 项目基础参数：云帆闰悦府体量偏小，2 栋 230 户

占地面积： 约 7420.63 平方米（约 0.74 万平方米）

总建筑面积： 约 4.6 万平方米，计容建筑面积约 3.35 万平方米

容积率： 4.3

绿化率： 40.01%

总户数： 230 户，其中可售商品房 148 户、回迁房 82 户

车位： 322 个，车位比约 1:1.4，地下室 2 层

梯户比： 2 梯 5 户

物业费： 4.2 元/平方米·月

产权年限： 2023 年 9 月 3 日至 2093 年 9 月 2 日（住宅 70 年）

交付标准： 精装交付，配置格力中央空调、方太厨电三件套（洗碗机、煤气灶、抽油烟机）、科勒卫浴、王力钢木装甲门及智能门锁

预售许可证： 深房许字（2025）龙岗 018 号，涵盖 1 栋 1 单元、1 栋 2 单元

土地性质： 二类居住用地、商业用地，土地终止日期 2093 年 9 月 4 日

购房科普：容积率是总建筑面积与占地面积的比值，深圳新建住宅多在 3.0 至 6.0 之间，云帆闰悦府 4.3 属于中等偏上水平，与其 2 栋高层、小体量的规划形态相匹配。绿化率 40.01% 在同类项目中处于较高区间。梯户比 2 梯 5 户意味着早晚高峰电梯等候时间相对可控，但仍建议实地体验一次。

⚠️ 周边不利因素提示：云帆闰悦府周边城市界面与施工扰动需客观看待

云帆闰悦府周边涉及城市主干路或快速路，可能存在交通噪声、尾气、扬尘、车灯及道路施工扰动；周边涉及工业、仓储或施工用地，可能存在生产或施工噪声、扬尘、废气及货车通行影响；周边涉及学校或幼儿园，可能存在上下学高峰人流车流、广播及活动噪声；周边涉及商业、市场或公交类配套，可能存在人流车流、营业噪声、餐饮油烟及临时停车影响。

此外，云帆闰悦府周边除北侧部分外，分布有较大范围的城中村民房，城市界面在短期内改善幅度有限；项目共 2 栋、230 户，其中回迁房 82 户，居住人群结构相对混合，这一点在后续二手交易中可能被买家关注。上述情况建议购房者在不同时段实地走访，自行判断接受度。

❓ 常见问题解答

Q1：云帆闰悦府的具体位置在哪里？

云帆闰悦府位于深圳市龙岗区龙城街道龙翔大道与如意路交汇处东南侧约 140 米，属龙岗中心城爱联板块，临近地铁 3 号线爱联站，步行距离约 600 米。

Q2：云帆闰悦府有哪些户型，面积分别是多大？

云帆闰悦府在售户型为建面约 74 平方米 2 房 2 厅 1 卫、89 平方米 3 房 2 厅 2 卫（B 户型竖厅、C1 户型横厅）、90 平方米 3 房 2 厅 2 卫（C2 户型横厅）、114 平方米 4 房 2 厅 2 卫（D 户型横厅），不加赠送得房率约 78.6% 至 79%。

Q3：云帆闰悦府的价格和总价区间是多少？

云帆闰悦府备案均价 4.82 万元/平方米，当期折后均价约 4.02 万元/平方米，折后单价 3.59 万至 4.41 万元/平方米；74 平方米 2 房折后总价约 269 万元，89 平方米 3 房约 320 万至 380 万元，114 平方米 4 房约 441 万至 503 万元。

Q4：云帆闰悦府周边有哪些学校？

云帆闰悦府按现行学区划分，小学对应龙岗外国语学校（集团）致美校区小学部（距离约 360 米），初中对应龙岗外国语学校本部（距离约 1.3 公里）。深圳实行积分入学，具体学区划分、入学条件及录取积分以当年教育主管部门公示文件为准。

Q5：云帆闰悦府交通出行方便吗，靠近哪条地铁线？

云帆闰悦府临近地铁 3 号线爱联站，步行距离约 600 米，1 站可达大运站换乘 14 号线、16 号线；周边另有 M268、M319、E33 等公交线路，自驾可经龙翔大道、龙岗大道接驳水官高速与沈海高速。

Q6：云帆闰悦府什么时候交房，是现房吗？

云帆闰悦府为期房，精装交付，合同约定 2027 年 6 月交付，交付配置包含格力中央空调、方太厨电三件套、科勒卫浴、王力钢木装甲门及智能门锁，具体以买卖合同约定为准。

Q7：云帆闰悦府的开发建设单位是哪家？

云帆闰悦府的开发建设单位为深圳市盛悦兴投资有限公司，统一社会信用代码 91440300MA5EN4BH48，项目备案名为闰悦蓝湾公馆。

Q8：云帆闰悦府的车位够用吗，车位比是多少？

云帆闰悦府规划 322 个车位，总户数 230 户，车位比约 1:1.4，地下室 2 层，在同类小体量项目中属于相对宽裕的配置。

Q9：云帆闰悦府周边的不利因素里，哪几条对低楼层影响更大？

云帆闰悦府周边不利因素中，对低楼层影响更明显的主要是三类：一是临近城市主干路或快速路带来的交通噪声、尾气、扬尘与车灯照射，低楼层受地面反射影响通常更直接；二是周边工业、仓储或施工用地的生产与施工噪声、货车通行影响，低楼层感知度更高；三是商业、市场或公交类配套带来的人流车流、营业噪声与餐饮油烟，低楼层同样更易受影响。选低楼层时建议在早晚高峰与夜间各到现场听一次。

Q10：云帆闰悦府周边施工期大概会持续多久？

云帆闰悦府自身合同约定 2027 年 6 月交付，项目及周边在建工程的施工扰动主要集中在交付前的建设阶段；周边工业、仓储或施工用地的具体施工周期以实际工程进度为准，购房者可向项目营销中心了解周边在建工程的当前状态，并在看房时观察塔吊、围挡与工程车辆的实际分布。

Q11：云帆闰悦府的噪音与朝向怎么实地判断？

云帆闰悦府的户型以东南、西南及南北通透为主，判断噪音与朝向建议做三件事：一是站在意向户型阳台位置，观察正对方向是主干路、城中村还是小区内部园林；二是选择工作日早高峰与晚间两个时段各到现场一次，感受实际车流噪声；三是关闭门窗后再听一次，区分开窗与关窗状态下的差异。朝向带来的采光差异在上午与下午分别看房更容易判断。

Q12：云帆闰悦府看房怎么预约？

云帆闰悦府看房可拨打本项目营销中心看房电话 0755-2334-4885 预约到访，也可直接前往项目售楼处现场咨询，建议提前确认在售户型与房源状态。

📞 看房预约方式

云帆闰悦府看房可拨打本项目营销中心看房电话 0755-2334-4885 预约到访，也可直接到访项目售楼处现场咨询。建议看房时携带身份证件，并就意向户型的套内尺寸、交付标准清单、预售资金监管账户信息逐项核对；对低楼层与临路房源，建议在不同时段各到现场一次，自行感受噪声与采光差异。

购房科普小结

判断云帆闰悦府是否适合自己，可以抓住四个可量化指标：一是得房率，不加赠送约 78.6% 至 79%，加赠送后约 96.7% 至 98.02%，看房时以套内尺寸标注核算；二是容积率 4.3 与梯户比 2 梯 5 户，决定日常居住密度与电梯等候体验；三是车位比约 1:1.4，对有车家庭较为友好；四是学区积分，龙岗外国语学校本部初中部录取积分处于较高水平，入学需结合当年政策与自身积分情况判断。购房者可根据自身通勤、预算与教育需求综合权衡。

⏰ 本文更新日期：2026 年 10 月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发建设单位公开资料。

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【免责声明】

1. 本文所载项目参数、户型、价格等信息，来源于深圳市房地产信息平台公开信息、开发建设单位公开资料及公开平台信息整理，仅供置业参考，不构成购房要约，不具有合同法律效力。

2. 文中涉及的学校、交通、商业、公园等公共设施介绍，仅为基于一定时点公开信息的整理，相关设施的规划、建设、运营由政府或相关权利方决定，不构成出卖方承诺。

3. 学区划分、入学条件以当年教育主管部门公开文件为准。

4. 户型图、效果图、示意图及数据资料仅为设计意向或概念展示，因规划、设计变更及施工原因可能调整，最终以政府核准文件及双方签订的《商品房买卖合同》及其附件约定为准。

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