标题《中国房地产未来趋势的研究》

　　2021年7月召开的中共中央政治局会议指出，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”。

　　根据国家统计局数据，2022年中国房地产行业房屋新开工面积较2021年下降39.4%，房屋销售面积较2021年下降24.3%，市场新房供应量下降，二手房挂牌持续提高。

　　根据第七次人口普查，中国大陆15-59岁人口约为8.9亿人，较2020年人口普查下降6.79%

　　根据国家统计局数据，2022年中国房地产行业投资额较2021年下降10%，房屋销售面积较2021年下降24.3%，市场新房供应量下降，二手房成交持续提高。

　　《2023中国房地产行业发展白皮书》数据显示，今年1-6月，百强房企实现累计权益销售额22980亿元，同比下降4.7%。中海、保利发展和万科占据前三甲，分别录得权益销售金额1675.6亿元、1657.5亿元以及1325.6亿元。其中，中海和保利发展同比分别上升30.1%和17.4%，万科同比下降 5.3%。

　　人口迁移带动住房需求，促进房地产市场发展。2022年，全国常住人口城镇化率为65.22%。随着城镇化率不断提高，人口向城市、城镇集聚的趋势更加明显。

　　中国的房地产道路与日本极其相似，具有极强的借鉴意义

    2010-2020年，我国城镇人均住房间数仅从0.93提高至1.06，即人均住房只增加了0.13间，相较上一个十年的0.16间有所减速；而日本在1968-1978年间，该指标从0.97提高到1.3，人均增加了0.33间房。2020年之后，我国住房供给减速更加明显。

    今年上半年商品住宅新开工仅3.6亿平，已经低于10年前水平，并且相比2020年同期减少49%。当然，新增城镇人口在2020年以来也在减少，可能会带来城镇人均住房的改善。但住房供给相比上一个十年，可能仍然会进一步减速。

　　1955-1975年日本地价复合增速21%，1986-1991年增速22%，为何之前二十年高增长没有形成泡沫？一般认为，从1986年日本央行将法定利率下调至2.5%的历史最低值开始，日本房价开启了长达6年的泡沫积累，1986-1991年6个主要城市的地价涨幅超过1倍，期间年复合增速达到22%。然而，拉长时间来看，房价高增长并非这6年的独有现象。

    1955-1975的二十年间，6大城市地价增长近45倍，年复合增速同样达到21%。但这期间，房价只是在1975年下跌4.4%，次年即重回涨势，一直维持到1991年后泡沫破灭。

从基本面来看，2020年我国城镇家庭人均住房间数为1.01，基本实现“一人一房”，告别住房总量短缺，迎来供求基本平衡、结构短缺仍存的存量住房时代。这一房地产供求关系与日本1970年前后接近，而非泡沫破灭时的1990年代。

　　我国城镇住房供求关系变化：2020年已达成“一人一房”，从短缺走向充足，大致相当于日本1969年水平。一般认为“一户一套”时，意味着住房短缺问题的解决，“一人一房”的要求则略高于“一户一套”。

    日本在1968年时，套户比达到1.01，实现“一户一套”；1973年，人均住房间数从0.97提高到1.15，跨越“一人一房”。

    我国人口普查没有住房套数调查，只有间数调查。根据七普数据，2020年我国城镇家庭人均住房间数为1.06，而前两次普查分别为0.93、0.77 。

    我国当前城镇住房充足程度与日本1969年水平大致相当，供求基本平衡，但尚未饱和，结构性短缺问题仍然严重。

　　为何供求关系大致平衡、尚未完全饱和，但近两年房地产销售已开始下降？可能的解释是偏高的房价抑制了需求。按照Numbeo数据库统计的各国家和地区的房价收入比，我国排名高居第六，购房大约需要33年的收入，而同期日本为9.8年。

2022年末，我国居民杠杆率为61.3%，已经接近日本1988年的水平（61.9%）。但当时日本住房已经基本饱和，我国却刚告别整体住房短缺，实现“一人一房”，人均住房间数只有日本1988年的三分之二左右。

　　从基本面来看，1970年代是日本房地产长周期的顶点。首先，代表房地产需求的劳动年龄人口占比在70年代、90年代触顶，这决定着建筑投资的周期，传导逻辑为“出生人口→劳动年龄人口→建筑投资”。

其次，1975年后，日本城镇化基本饱和，城镇化速度下降90%，新增城镇人口降幅超过三分之二。最后，1970年前后日本先后实现“一户一宅”+“一人一房”，住房从短缺走向充足，房地产供需逻辑发生了根本性变化。

　　首先，代表房地产需求的劳动年龄人口占比在70年代、90年代触顶，这决定着建筑投资的周期，传导逻辑为“出生人口→劳动年龄人口→建筑投资”。

劳动年龄人口占比基本由出生人口决定。日本战后在1947-1952年、1971-1974年出现了两波生育高峰，年均出生人口均超过200万，两个波峰大概间隔二十年。

　　这带来了劳动年龄人口的两个波峰，日本劳动年龄人口（14-64岁）占比在1965-1970年、1990-1995年均超过70%。劳动年龄人口代表房地产需求，因而在长周期上决定着地产开工情况。代表地产开工情况的两个指标，实际建筑投资和动工住房建设面积，均在70年代和90年代迎来两个顶峰。

其次，1975年后，日本城镇化基本饱和，城镇化速度下降90%，新增城镇人口降幅超过三分之二。1975年日本城镇化率达到75.9%，此后几乎停滞。战后五十年，前三十年（1945-1975）和后二十年（1975-2000）的城镇化发展可谓天差地别。

　　前三十年，城镇化率年均增长1.6个点，每年新增城镇人口约为1082万人；后二十年，这两个指标分别降至0.11个点/298万人，城镇化速度下降90%，新增城镇人口降幅超过三分之二。

最后，1970年前后日本先后实现“一户一宅”+“一人一房”，住房从短缺走向充足，房地产供需逻辑发生了根本性变化。

战后1945-1970年是日本住房短缺时代，战后士兵回归带来了新增住房需求，而战争摧毁了大量存量住房。1954年上任的首相鸠山一郎提出了“一家一房”口号；此后1966年日本制订首次“住房建设五年计划”，着眼于增加住房供给数量。

　　直到1968年套户比达到1.01，首次实现“一户一宅”；1968-1973年，房间平均居住人数从1.03降至0.87，实现“一人一房”，也标志着总量层面达成了“居者有其屋”的目标。

如果说70年代前是解决住房短缺，70年代后日本的住房建设目标转向提高住房质量，1971年-2005年日本又陆续制定了7期“住房建设五年计划”，均以提高居住质量为目标。

因此，70年代后日本住房供需关系已经发生根本性改变，总量层面开始从短缺走向充足。

　　经过1975年回调之后，日本房地产市场在随后的十年里（1975-1985年）告别高增长，经历了一段中低增速时期。这十年6大城市房价的年复合增速仅为5.9%，不仅远低于前二十年21%的增速，也低于8.2%的名义GDP增速。

　　除了直接流向房地产的资金外，银行投向非银金融机构的贷款中约4成以“迂回融资”方式流向房地产。

根据日本大藏省对约300家非银金融机构的调查，大约有37.8%的资金投向房地产领域。

　　而非银金融机构的资金均来自银行贷款，也就是说银行投向非银金融机构的资金，有约4成间接迂回投向房地产 。

将投向房地产的直接贷款与迂回贷款（=非银贷款*38%）合并计算，得到实际流向不动产的贷款。

1980年时，不动产业实际获得的贷款只有制造业的四分之一左右，但1989年末就开始超过制造业，1991年末时比制造业贷款多1.1个点。

　　泡沫是如何破灭的？房地产泡沫破灭迟于股价。日本股价顶峰出现在1989年底，房价在1990年开始出现了走弱迹象，但大范围的房价下跌直到1991年二季度才开始，OECD的日本名义和实际房价在91Q2环比分别下降0.1%和0.6%。中心城市在最初几年降幅更大，但全国房价下降时间持续更久。

　　从1992-2005年，6大城市的地价经历了连续14年的下降，降幅71.6%；全国平均地价则连续下降了26年，直到2018年才有所止跌，累计下降65.5%。

　　泡沫破灭的原因无疑是政策的快速收缩。货币政策方面，1989年5月到1990年8月，连续多次提高政策利率，从2.5%提高到6%。日本央行开始把金融市场稳定作为政策目标之一。

　　金融监管方面，1990年3月大藏省开始限制不动产贷款，要求其贷款增速不得高于整体贷款增速。货币和信贷同时收紧后，地产投机的资金链出现断裂，泡沫破灭。

　　日本的当今房价借鉴：

　　整个东京都圈70㎡的二手房价在2023年1月环比上涨0.5%，均价为4,845万日元（约合人民币246万元）。

　　而二手单身公寓成交平米单价为68.31万日元/㎡（约合人民币3.47万元/㎡），相较12月略有下降，但成交均价自2020年5月开始已保持连续33个月超过前一年同期。

从各都县的情况来看，东京都平均房价较上月同比下降0.2%，成交均价为6,395万日元（约合人民币325万）。

除了东京都成交价有所下降外，神奈川县（上涨0.4%、均价185万元），千叶县（上涨0.1%、均价141万元）、埼玉县（上涨1.3%、均价155万元）依旧保持上涨。

　　1月东京都圈内的二手单身公寓成交价格每平米为68.31万日元（约合人民币3.47万），相较上月虽下降2.3%，但同时也是从2020年5月开始连续33个月超过前一年同期；

根据RENOSY统计的2023年1月日本房地产成交记录来看，25~29岁的购房者比例占到了27%，年轻投资者的数量显著增加。

　　按年收入划分，人群比较分散，以年收入在500万日元左右（约合人民币25.3万）左右的公司白领（82%）为主要投资对象，其次则是600万~、700万~、1000万~左右年收入的白领更愿意买房投资。

财税政策方面，地价税的开征加快了地产泡沫破裂。1991年1月的税制改革决定开征地价税，税率为0.3%，居民自住的一套不超过1000平方米住宅可免税。

地价税是保有税的新品种，而针对流转环节，这次税改提高了交易环节的税率，对于个人持有期超过5年的不动产转让收益，税率从20%提高到30% 。此外，本次税改还提高了遗产继承税的计税价格。

　　此前遗产税计税价格只有市场价格的7成，1992年提高至8成；并且规定继承开始前三年获得的营业用不动产，以市场价格作为计税依据。

这些措施大幅削弱了不动产的遗产税优惠，使得持有不动产减税的动机减弱。尽管税改于1992年才开始正式实施，但在1991年初出台后，对市场情绪造成打击，房价开始快速下跌。

对中国的启示

　　总体而言，日本房地产泡沫大概率不会在我国上演。一是日本泡沫有其特殊性，如一般物价相比资产价格更为早期央行所看重。

    但2008年后各国已经把金融稳定纳入宏观审慎监管的目标；又如日本金融自由化改革受美国干预等。

　　另外，我国政策执行层面可能已经注意吸取日本教训，防止泡沫重演。典型事实是2021年的“三道红线”转变为2022年的金融支持地产16条政策。

    并且2021年计划出台的房地产税试点在2022年因“不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”而暂缓，紧缩性的政策在市场景气下行时会及时调整。

    主要还是以软着陆为主。

　　关于中国的房产税

　　房产税的征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村；

例如：

王某拥有两处住房，一处原值90万元的住房供自己及家人居住，另一处原值40万元的住房于2020年6月30日出租给他人居住，按市场价每月取得不含税租金收入2400元。王某当年房产税是

2400*6*0.04=576

关于美国的房产税：

　　在美国，只要你拥有房子，你就要交纳房地产税，美国通常为1-3％，加州差不多在1.2-2.0％之间。乔治亚州算是税比较低的地区，亚特兰大为例每年约是房产估价的1％

　　美国房产税： 各州的住宅房产税缴纳金额不尽相同，大部分州平均每户的住宅房产税金额在1000~3000 美元之间，但是也有不少州在此范围之外； 2007 年至2011 年间，有10 个州的平均住宅房产税超过3000美元。

　　2007 年至2011 年间，全美60%的县的平均住宅房产税负担在500 至1500 美元之间。13%的县要低一些，而27%的县居民的平均住宅房产税每年要高于1500 美元。

    在高于平均住宅房产税负担的县里，很少有平均年住宅房产税账单超过4000 美元的，仅有9 个县超过8000 美元。

    2007 年至2011 年间，美国住宅房产税占房价中间值比例低于1%的县占到总数的60%，比例在1%~2%之间的县占37%，比例高于2%的县只占到3%，比例高于3%的县仅有5个。

    在县级行政区，每年要交的房产税约等于美国人一个月的工资。但在加州可能要2-3万美金的房产税每年。

　　日本三线城市0元买房现象：

　　在日本，房产税分为固定资产税和都市计划税，合起来简称固都税。每个在日本持有房产的人都得向政府支付房产税，即使是“0元送房”的房子也不例外。

　　换言之，“0元购房”无非是一个噱头，未来的长期投入才是无底洞，资产变负债，就是这么来的。

　　来了日本之后不少人会听到这样一个词——“空き家”，指的是长期空置没有人居住的房子。

据总务省实施的全国房屋空置率调查，日本截至2018年已有849万套空屋，住宅空置率达到13.6%。

据野村综合研究所推测，如果再不加以处理，日本的空屋到2038年将达到2303万套，占总量的31.5％，相当于日本每3套房子里就有1套是空置房屋。

　　但只要去往日本的地方县市就能明显感觉到，空置的房子比比皆是，0元购房的广告也能经常看见。由此可见日本房地产的两极分化趋势。

　　日本小城市的房地产市场就是这样一步一步萎缩的，而大城市则加剧了虹吸效应。

坚持看完，给自己点个赞，