315打假日头一天，朋友圈又被北京的房价刷屏了。“北京学区房价格连续跳涨，一周贵了四五十万，过户大厅再现万元黄牛号。”从这两天电话咨询的情况也印证了房价再次暴涨的事实。一周四五十万，卖家心动了，拿着放大镜把合同翻个底掉，扣条款扣字眼怎么都要找几个奇葩的理由，然后理直气壮的告诉你，小子，这房我们不卖了，然后转头潇洒离去，留你一个人在风中凌乱。此时的你不要灰心、不要方，只要你掌握了这些手段，你完全可以拿起法律的机枪，射丫一脸！
确保房屋买卖合同合法有效
- 买卖房屋签订房屋买卖协议，别小看这简单的几页纸，双方签了字，这就是你们之间的法律。寥寥几页有型的文字却已然化身为无形的法锁，将你们买卖双方牢牢捆住。这把锁就是你主张权利的核心和基础，可要是这锁出了问题，怎么套住贪心的卖家？所以，必须确保这把锁有质量保证，用法律上的话讲，得确保房屋买卖合同合法有效，合法有效的合同是主张合同继续履行以及违约责任的前提。
- 小L跟男朋友谈了2年恋爱，准备今年结婚，家里东拼西凑凑了300多万，准备给这对准夫妻在大通州安个小窝，东瞅西看，相中了一套2居室。约见房东后才发现，来的竟是房东的母上——房东正跟大洋彼岸深造呢！小夫妻脸上刚流露出些许的犹豫，微表情心理专家已然察觉，“爱买不买，要买我这房的人排着大队呢，中介小李子，带下一波！”生怕房价再来个三级跳，小L草草签了合同。三个月后，小L收到了法院的传票和房东的诉状，又三个月，一审法院以无权代理为由认定房屋买卖合同对房东不成立。案件细节不在此展开，总之，这把法锁出了问题，没能有效的拴住买卖双方。
- 怎么样的房屋买卖合同才能是合法有效的？限于本文篇幅不在此做深入论证，如果真有小伙伴需要这方面的咨询，建议还是找专业的房产律师详细咨询吧，毕竟专业事找专业人，更何况是房子这么大的事呢。
自己别被抓了漏洞
- 打官司跟打仗是一样一样的，进攻之前先得完善防御工事，你在挑卖方毛病的时候，先得把自己摘干净了。作为买受方，在房屋买卖合同中主要的合同义务包括但不限于按照约定的时间约定的方式支付购房项、必须在合同约定的期限或过户之前具备购房资质、按照约定及时配合办理网签手续，按照约定办理缴税过户手续等等。如果买方在履行过程中违反先合同义务，卖方可能以此为由主张先履行抗辩权，所以在大张旗鼓发起进攻前，先审查下自身在履约过程中有无漏洞，及时进行补救。
- 特别需要注意的是，虽然合同中没有明确约定，但根据《合同法》等相关法律的规定，可能“隐含”着除了合同约定之外一些买受方的法定义务。所以，自己在履约过程中是否存在违约和过错，还是老话，交给专业的房产律师处理。
取证尊的很重要
- 法庭是讲证据的。即使卖方电话里说了一百次要涨价要毁约，但你连一次通话都没录音，这就形成了客观事实和法律事实的冲突。客观事实是对方要求涨价，而且说了一百遍，法律事实是，你作为主张对方存在要求涨价要求毁约的一方，你没有提供合法有效的证据加以支持，就要承担举证不能的不利后果，万一真打到法庭上，法官是很有可能不会采信你的说辞。
- 什么形式的证据可以被法院采纳？短信、微信、通话录音都可以。对方毁约的证据必须意思表示具体肯定不含糊。像“咱们得再商量下”“需要通过法律途径解决”“如果你......我可能要再考虑考虑”，这样的文字表示都是不确定的。至于录音，强调短而准，法庭需要的就是卖方不卖或涨价的那个关键点，其他的拉家常或车轱辘话重复的都完全没必要，录音控制在三到五分钟是最好的。
2014年12月18日由最高人民法院审判委员会第1636次会议通过，自2015年2月4日起施行的《民诉法司法解释》
第一百一十六条 视听资料包括录音资料和影像资料。电子数据是指通过电子邮件、电子数据交换、网上聊天记录、博客、微博客、手机短信、电子签名、域名等形成或者存储在电子介质中的信息。存储在电子介质中的录音资料和影像资料，适用电子数据的规定。
一定要保全！一定要保全！一定要保全
- 虽然你们签订了合法有效的房屋买卖合同，但你们之间毕竟仅仅是一种合同关系，你享有的是基于合同产生的债权，债权具有相对性，说白了，多数情况下只有你们买卖双方知道这房子正在交易。这个时候，如果卖方想要搞鬼，他可以直接把房子一房二卖，也可以将房子设定高额抵押。如果房子已经办理了过户手续或者抵押登记，那么在房子上就形成了新的所有权或抵押权，而所有权和抵押权都是物权。基于物权优先于债权的理论，发生冲突时，要优先保护物权。这个时候你作为买方只能要求索赔！
- 宝宝心里苦，宝宝好不容易攒钱买套房，宝宝就想要房怎么办？提示：一定要保全！一定要保全！一定要保全！重要的事说三遍。保全手续可以理解为从房屋交易的档案层面把控住房屋，让房屋不能进行过户、抵押等手续，斩断房屋再行交易的一种手段，紧急情况下，还可以申请诉前财产保全，先保全再起诉。而且《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第五条降低了保全担保的门槛（以前要提供百分之百等额担保，现在只要百分之三十），第七条确立了通过保险公司保函担保的形式申请办理财产保全的方式（以前原则上需要等额房产或等额现金，现在通过保险公司保函，手续费一般仅为标的的4‰），更是极大的降低了老百姓保全的成本。
2016年10月17日最高人民法院审判委员会第1696次会议通过，自2016年12月1日起施行的《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》
第五条 人民法院依照民事诉讼法第一百条规定责令申请保全人提供财产保全担保的，担保数额不超过请求保全数额的百分之三十；申请保全的财产系争议标的的，担保数额不超过争议标的价值的百分之三十。
第七条 保险人以其与申请保全人签订财产保全责任险合同的方式为财产保全提供担保的，应当向人民法院出具担保书。
最后的最后
只要掌握以上几招，不出意外，卖方一定为为TA愚蠢的行为而追悔莫及！
ps：再偷偷告诉你个小秘密，法院如果判令对方承担违约金，在执行的实际操作中，违约金可以直接冲抵购房款，让你买房少花钱。想想是不是有点小激动呢？
所以，万一遇上房价暴涨卖方毁约，莫慌莫着急，记着老子的箴言：“祸兮福之所倚；福兮祸之所伏。”保不齐还能因此捡个大便宜呢！？
