原文最早发布于公众号「想想的自留地」

最近有朋友把房子卖掉了，来问我有啥注意事项

我想了一下，这年头，我这种明明自己忙得要死还会客气地有问必答的大善人，可能真的不多了吧~

所以请好好珍惜我！

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房产交易，对普通家庭来说，可能就是一辈子只会遇到1-2次，甚至可能一次都遇不到的事情！

而相比于个人或家庭的收入而言，房子的客单价太高了！

我碰到过不止一个房东说：明明自己也见过世面的人，但签字的时候，还是感觉自己手在抖。

因为，一个不留神，可能就是一整个家庭，上上下下，几年白干~

但是，由于中国人深入骨髓「财不露富的观念」，真的遇到这么重要的、一定要找人多聊聊的事情的时候，又往往不习惯和身边的人讨论。

所以，我太理解这种希望找个靠谱的人唠唠的心态了。

关于房子，我们都需要一个自己人，不是么~

个人服务说明 👉🏻 关于房子，我们都需要一个自己人！

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卖房子，最重要的是：价格、付款周期。

价格和付款周期有关。

对买家来说，好的付款周期，能争取更好的价格。

对房东来说，也愿意做适当的让步。

毕竟，落袋为安之后，还可以多关注一下各种理财，说不定还能立刻淘到一套心仪的笋盘！

最近这段时间，银行的贷款审批流程很快。
如果是总价不高的小标的，全款的优势相对没有那么明显，议价权会弱一点。

上桌谈判，谈的也就是这两个事情。

如果临上桌了，忽然有点不确定自己的价格是否合理，可以看看这篇急救一下 👉🏻 卖房子，临上谈判桌，怕卖亏了，怎么急救？

另外，家居家电的归属问题，买家是否接受房东返租等情况，都可能会影响到谈判的结果。

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如果价格和付款周期都谈妥，那么就进入签合同的环节了。

先记住一个原则：等价交换，即每完成一个动作，买家就要向房东支付一部分房款，直到付清为止。

因为房子的总价高，即使是准备好了全款买房的客户，也不可能在第一次签约时就付清全款。

• 签署定金协议或房屋买卖合同，买家向房东支付定金
• 签署网签合同，买家向房东补足首付款，买家凭网签合同向银行申请贷款
• 办理过户手续，买家凭银行的贷款审批合同办理过户；银行审批通过后，自动打款至房东账户
• 办理交房手续，买家向房东支付尾款

一、签署定金协议，或房屋买卖合同

在买卖双方就房屋基本情况、价格、付款方式、交付时间等主要条款达成一致后，会先签订一份定金协议或房屋买卖合同，并收取定金。

这份合同具有法律效力，对双方的基本权利和义务进行约定，确定了房屋交易的主要框架，包括：

① 房屋的基本情况

如位置、面积、结构、户型、朝向等信息，以产证上的信息为准，现场会需要让房东出示产调。

产证必须由产权人登录「随申办」查询。

② 房屋的价款及付款方式和期限，交房时间及条件

比如是一次性付款、分期付款还是按揭贷款等等；约定具体的交房日期，以及交房时房屋应满足的质量标准等等；

这些以现场谈判的结果为准，进行填写。

特别要注意的是：约定的时间一定要可执行，千万别想着尽快拿到房款，而给自己挖坑。

③ 违约责任

可以要求中介，现场和你逐一解释、明确双方可能出现的违约情形及相应的赔偿责任。

一般是某一方无法按约定时间完成某个动作的违约性惩罚。

这点上，绿中介做地相对比较到位，会有专门负责签约的老师，逐条进行讲解。

二 、签署网签合同

网签合同和房屋买卖合同的内容，原则上是一致的。

区别在于，网签合同会将交易信息标准化、规范化录入系统，便于管理部门监督与查询，其条款相对简洁，主要包含购房合同的关键信息。

网签合同不仅具有法律效力，还经过房地产管理部门备案，备案后可有效防止 “一房多卖” 等违规行为，

从管理角度保障交易安全，但在法院判定相关纠纷时通常以网签合同为主要依据。

这也是为什么，买家在申请银行贷款时，需要提供网签合同。

现在也有一些大型中介，把流程简化，两步并一步。

但原则是不变的，作为房东，需要在每一个约定的时间结点，拿到对应的房款，不然就不签字！

三、办理过户手续

等银行的贷款审批合同下来之后，就可以去所在地的交易中心办理过户手续了。

现在上海16个区的办理流程，略有不同。有的当天可以一起缴税，也有的当天就能拿到产证。

建议和自己的中介确认。

之前有人问我，有没有可能贷款审批合同下来，但还是会拿不到钱？

首先，网签合同已经在交易中心备案了，银行凭网签合同确认交易的真实性，而一房不可能二卖。
其次，银行审批通过之后，走的是银行内部的放款的流程，基本就不在买家的可控范围内。

所以，这种情况基本不可能发生。

四、办理交房手续

房东收到银行的贷款之后，就可以约交房时间了。

交房的时候，除了结算水电煤、有线电视、物业费之外，就要把大门钥匙交给买家了。

同步，收到买家的尾款。

到这里为止，收齐全部房款，整个卖房交易结束。

04

以上，只是常规流程，也会有一些其他的情况出现。

比如，总价比较高的房子，如果首付金额大，可能首付款也会分多次支付。

几次不重要，付款时间和对应的金额一致，就好！

比如，返租的话，就要在交房的时候，同步签署一个租赁合同。

租赁合同中关于租金的部分，也最好在一开始的时候，就谈清楚，不然后面就会被动。

比如，房子里有户口的情况下，会约定户口保证金，以及最晚的迁出时间，即相应支付时间。

按现在的流程，产权人可以凭新产证强迁房屋名下的户口，所以这一条的重要性也在下降。

一般，户口保证金会和尾款并在一起，也会有分开的，看具体怎么谈了。

还有一些其他情况。

如果大家记住 等价交换 这个原则，应该不会踩大坑。

如果以上这些，都记不住！

那么就让你的中介一条一条地和你解释合同，他收了你的中介费，就应该为你提供相应的服务，不是么？

最后，祝大家2025，卖房顺利~

前几天见了个同行，Ta说：你公众号写那么干货，不怕客户看了不找你，自己干了嘛？

钱我想赚，但我更怕我辜负你的期待，服务不了你~

所以不如，我们从一开始就用另一种方式相处，单纯就当交个朋友。

毕竟，关于房子，我们都需要一个自己人。

如果你真的需要我的服务，那我们再好好聊一聊~

大部分人都没意识到：在房产圈有一个自己人，是件特别有价值的事情！