每遇到一波房价高峰，法拍房总会火一段时间，原因是法拍房很多不受限购政策影响，并且价格相对而言，会比市场价便宜很多。但是往往因为购买有很多风险，导致很多人也爱而却步。今天我们就来分析一下，到底法拍房能不能买？到底有什么风险？我们能不能捡漏？接下来我们就详细解读一下法拍房的风险以及目前有哪些市场玩家？

一、什么是法拍房

法拍房是指遭法院强制执行拍卖的房屋。按揭违约、民间借贷违约、司法没收和无主房产都有可能成为司法拍卖房。

二、产生原因

1.商业贷款产生

购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的；

2.民间借贷产生

根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款；

3.司法没收产生

比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库；

4.无主财产(当然这种情况在中国是很少见的啦)

没有继承人或者亲人朋友可以转让，那么该房产在房主去世后成为无主财产。

三、法拍房的风险

1.产权归属问题

　法拍房可能存在未交付、存在产权共有人或者未取得产权证，没有产权证则需要查询是否在房管局有合同备案，否则可能无法过户。

2.清场事宜处理

　“买卖不破租赁”，有的被执行人为了避免房屋被拍卖而恶意与他人签订10年、20年不等的长期租赁合同，所以前几年，经常有新闻说，法拍房买得到，拿不到，你去住的时候里面还有与债主签订租赁的人在居住，而且往往都是20年以上的租约。

3.税费及物业欠费问题

法拍房过户要缴纳的税费及物业欠费（契税、个人所得税、拖欠的水电气费、物业费、未缴纳的土地出让金以及拍卖佣金等）都需要买受人自行承担。需警惕房屋上一次交易是否是继承或赠与所得，如果是继承或赠与所得则需增加20%的税费。所以目前有专业的尽调公司也在做此块拍卖钱的调研。

4.竞拍过程

起拍价和成交价，反悔则无法退回保证金，保证金为评估价格的5%，银行是否能贷款通过，则需要竞得者自己承担，全额付款。法拍房一般需要在拍卖成功后的7个工作日内付法院全款，如果用户需要贷款，那么提前办理按揭或者过户后办理按揭，往往会产生额外的成本。

四、法拍房的优劣势

优势：

1.部分城市不限购，这对于想买房又没有资格的用户，无疑是很大的优势！

2.价格优势，一般低于市场价20-40%，尤其是流拍过一次，二次拍卖会比一次再低10-20%。除了很火爆的地区（像北京、上海等地），一般都会选择二拍卖在进入。

劣势：

1.各种过户税费等等都需买家全额承担。有些房产可能以前没有过户，需要缴交两次过户费用。

2、房款一次性全款。

竞拍人在没付清房款前，是拿不到房产证的。一些地方法院与银行合作，搭建了司法拍卖贷款平台。参与竞买人在交付保证金后，需申请贷款的，在司法拍卖公告发布10日内可向银行提出申请。

3.存在风险（三点已经详细提及），关于房屋物业有租约等情况。

五、目前市面上的三大玩家

1、拍卖平台

2016年最高人民法院纳入的5家网络司法拍卖平台，包括淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网。优势是官方授权的拍卖终端，劣势是信息分散，比如搜索上海地区的房产必须要到5家平台分别查找。

2、法院辅拍机构

帮助法院为意向客户提供带看、咨询等服务。优势是更容易获取咨询客户的信任，劣势是过度依赖法院难以快速扩张，同时法院相对强势导致忠诚度不高，比如上海的法院就是采取摇号抽签的形式，在40家拍卖行中选取辅拍机构，目前盈利模式尚不清晰。

3、客户法拍信息工具+服务商联盟

将法院文书结构化展现，精选助拍机构+金融产品。优势是从买家角度设计产品，便于形成直客流量和规模优势，劣势是法拍房用户教育成本较高。像海豚选房法拍房app，就是整合房源与客户的连接，目前是市面上做得比较专业的一个平台。

六、具体怎么操作

其实按照上诉风险模块，如果能在拍卖前找一个专业的尽调公司，做风险担保，做足调研，规避风险，法拍房还是有很大的升值空间和投资价值的。所以接下来谈一下具体法拍房的办理流程：

1.了解房源

1）当地法院的官网，（一手房源消息）

2）助拍平台，（二手房源）

一般助拍平台是和法院合作，帮助法院发布消息，连接客户。下面是几个比较大的助拍机构：

助拍网：https://www.51zhupai.com/

淘宝法拍平台：https://sf.taobao.com/?spm=a21bo.2017.201859.6.5af911d9552aKA

京东拍卖平台：https://auction.jd.com/sifa.html?cu=true&utm_source=sogou-search&utm_medium=cpc&utm_campaign=t_262767352_sogousearch&utm_term=20509627749_0_27dd8cb7183a4af0b599ecad96cc7448

海豚选房app

2.委托办理(拍卖机构/委托拍卖合同）

3.实地看房

4.缴纳保证金（房屋评估价格的5%）

5.出价竞拍

6.协助办理贷款

按照个人购买一手房的标准，可申请6-6.5层贷款。

7.办理手续

8.过户交房

全程交易下来基本会花费2-4个月，多的长达半年之久，中间最好找一个靠谱的尽调公司全城协助，并且也会提供一些安全交易保证，所以法拍房是可以买，只是要多注意以上风险！