郭露丝律师执业13年，执业于上海沪商律师事务所。在商品房预约合同纠纷一案中，被告公司销售向原告推销店铺，称由A公司管理运营，原告基于信任签署《房屋认购书》并付定金。后原告发现正式合同和管理协议中运营方并非A公司，遂不同意签署后续合同并要求退定金。郭律师代理此案，经诉讼获法院支持被告向原告退还定金、支付利息的判决，判决生效后申请强制执行，原告已拿到全部款项。
"在购房这件大事上，大家往往会因为各种原因陷入纠纷。今天就通过一个商品房预约合同纠纷案例，来给大家讲讲其中的法律知识点。
一、案例详情
郭露丝律师在上海沪商律师事务所执业已有13年，执业证号为13101201311504074。她办理过这样一起商品房预约合同纠纷案件。被告公司的销售向原告推销店铺，声称整栋楼的店铺由A公司管理和运营。原告出于对A公司的信任，与被告公司签署了《房屋认购书》，并支付了认购定金。认购书中约定，若原告未能按约定时间签署《上海市商品房预售合同》，被告公司有权解除协议，所收定金不予返还。
然而，当原告在约定时间到被告公司处要求提供正式的预售合同和管理协议时，却发现正式合同和店铺管理协议中，店铺运营方是原告不知道的其他方，与A公司毫无关系。这可让原告犯了难，不同意签署后续的《预售合同》和协议，同时要求被告公司退还定金。协商无果后，原告委托郭露丝律师通过诉讼来解决问题。
二、案件分析与律师策略
（一）合同关键条款解读
1.认购书的性质
认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。本案中的认购书明确了双方的基本权利义务，包括原告应在约定时间签署预售合同，否则被告有权解除协议且定金不予返还。但这里的关键在于，被告在销售时所承诺的店铺运营方与实际合同中的运营方不一致，这就引发了后续的纠纷。
2.定金条款的效力
定金是一种担保方式，具有惩罚性和预先支付性。一般情况下，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。但本案中情况较为特殊，不能简单地依据认购书的定金条款来判定。
（二）律师的办案思路
郭露丝律师在接手案件后，仔细研究了整个案件事实。她认为，被告公司在销售过程中存在欺诈行为。被告以A公司管理运营店铺为诱饵，吸引原告签订认购书并支付定金，而实际运营方并非A公司，这与原告签订认购书时基于的信任基础不符。
1.收集证据
郭露丝律师积极收集相关证据，包括被告公司销售时关于A公司管理运营店铺的宣传资料、双方的沟通记录等，以证明被告存在欺诈行为。
2.法律依据运用
根据《中华人民共和国民法典》中关于合同欺诈的规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。郭露丝律师以此为依据，向法院主张原告与被告签订的认购书应予以撤销，被告应退还定金并支付利息。
3.庭审辩论
在庭审过程中，郭露丝律师条理清晰地阐述案件事实和法律依据。她指出，被告的欺诈行为导致原告在签订认购书时存在重大误解，并非原告故意不履行约定。通过有力的辩论，最终法院支持了原告的诉求，判决被告向原告退还定金、支付利息。
三、案例启示
（一）购房者需谨慎
这个案例告诉我们，购房者在签订任何购房相关协议前，一定要仔细阅读条款，不能仅仅因为信任销售方的口头承诺就轻易签字付款。要对合同中的各项内容进行核实确认，尤其是涉及到关键权益的部分，如运营方、产权情况等。
（二）法律保障权益
当遇到类似的纠纷时，不要害怕，要及时寻求法律帮助。像郭露丝律师这样专业的法律人士，能够通过深入分析案件事实，运用准确的法律依据，为当事人争取应有的权益。法律是保障我们合法权益的有力武器，大家要善于运用。
总之，通过这个商品房预约合同纠纷案例，我们了解到了其中的法律知识点以及应对方法。"
