买房缘起：

2019下半年打算置换一套离小学近的房子，因为女儿2020秋季入读小学。本计划就在东莞市区买，所以也一直关注房子的信息。7月份遇到朋友圈推广子安买房笔记并在引路人的社群分享中听到了勇哥的发言，然后就被他的思维深深吸引，9月份入了勇哥的这个群，也同时买了子安老师在唯库99元的课一口气看完，也就从那时起我对买房这件事的思维开始有了全新的转变，整个9月脑子里都特别兴奋，也突发奇想我是不是应该格局大一些，直接买广州，相比较而言广州房价比深圳低一点，买广州压力会小一点，而广州各方面的资源肯定比东莞好。后面咨询了一番，入户广州需要缴纳6个月社保，再加上办理时间要一个多月，我担心来年申报小学时间不够，就决定还是放弃广州去选择入户更迅速的深圳。为了和老公统一战线，就有意跟他提了这个想法，他一开始是特别拒绝的，尽管他因工作去深圳的机会也很多，但从未想过要去深圳买房，在他的脑子里深圳意味着压力，那里是有钱人和奋斗者的世界，钱不够多或者不够拼的莫轻易进入这个城市。而我认同他说的是现状但同时我觉得不能认命，从勇哥分享的思维里我知道可以通过拥有房子绑定资源慢慢成为这个城市的主人，而我们所创造的这个起点对孩子的未来也会有着深刻的意义。老公表面不同意但也没有对抗。国庆节期间，我特意安排去深圳和一同学进行了家庭聚会，交流中我表明了想来深圳买房的梦想，同学很支持，也当着老公的面述说着在深圳生活的真实感受，同学就是房产增值的受益者，她曾经和我们一样也是草根，但一直没有离开过那座城市，2015年拼凑买了南山区学区房，孩子受益享受了好的教育资源，房子也涨了几百万，她又入手了另外一小套出租，这个就是因为房子改变的真实人生。也就是从那次的聚会老公开始和我统一战线，第二天我们就在南山选了一个片区看了十多套房子，粗略了解了一下大致的区位和价格，及购买的条件，就这样撒下了在深圳买房的种子。

买房目标：

总价400-500万，两房上车保学位，离小学近步行10分钟可达，片区南山+宝安，近地铁口，周边生活便利，有花园，社区800-3000户，楼龄最好十五年内。争取农历年前搞定，实在选不到合适的，就先买下不超预算的小房子确保学位，自己住再包租实现。我那会儿只是有这样一个思维框架，如何落地我也不知道，反正一步步往下走坚定信念就行了。

拆解实现步骤：

名额：我老公。立马通知他公司帮忙把社保尽快转入深圳，然后我找了群里的伶俐帮忙办理入户，预计12月份拿到深户。

首付预算：因第一套房子老公首贷名额已用，我们当时了解到的政策是必须首付5成。而我们首付再加上税费及杂费，最多不能负担超过250万。而这250万的至少三分之二必须通过卖掉东莞当下的自住房。我10.9号开始挂盘，当时子安平台的课我一门都还没上，几乎都是靠着勇哥分享的思维及子安老师唯库的那22节课里的那些知识摸索着前进。我卖房也没搞什么策略，依然住在里面，有人来看房我就安排来看，也没有找太多中介，就是家门口大概十几家，我知道我这样卖不到很好的价钱，但如果我搬离租房住，美化后再卖这个房，我家人又不接受搬，我还要花大量时间做他们的思想工作，所以我就想着能平价出售就OK了，不能啥事都想着完美。最终在11.20号和一个有缘人签约卖出了。卖了一百八十多万，历时40天，几乎都是被动等待，为啥能不算太慢的卖出？我想了一下我人生的第一套房也符合几个有利条件：刚需小三房+满五唯一+市区位置佳+价格实惠，所以碰上对的人就能成交。我也得感谢这套房子，13年33万首付买入通过6年的持有它帮我带来了人生的第一桶金，这也是勇哥说过的只有买过对的房子的人才能深刻体会到房子带给你的价值，所以再谈及房产的一切，思维层面就很容易接受很多关于房产的认知。有了这一百八十多万，剩下的六七十万打算通过存款加亲朋拼凑实现。

流水：我老公真实流水还可以，这个不用特别准备，真是差一点，中介说可以搞定。

月供：主要还是靠主动收入，有风险，在努力想办法打造多种收入，毕竟这套刚需，收入不够高之前就先节省不必要的开支，努力保住这只鸡再说。

实操踩盘买房之路：

从10月中旬开始一边挂盘卖东莞的房子，一边在深圳踩盘看房。10-11月重心在卖房加买房片区筛选，12-1月缩小范围加目标锁定。整个过程看的大概有八十多套，南山区和宝安区各占一半。最后范围缩小到南山区西丽和宝安区新安、西乡、翻身的某几个楼盘。内心里是偏向首选南山西丽的。

就在我缩小目标范围的时候无意间从中介那里获知我可以有实现三成首付的路径，我老公是深户并且这将是我们在广东省内的唯一住房的前提下，用我的名额去买（不需要深户），首贷名额没用掉并且征信没问题在农业银行可以按深圳家庭为单位做到首付三成。我一开始不敢相信，也私下问了好几家不同的中介，他们和公司操作人士确认后都回复我这个政策是可行的，我一下子觉得我可选择的范围又大了不少，至少同样的首付预算我可以看500-700万之间的房子。我流水不够，中介说可以解决，并且我老公也需提供流水作为我的担保人。就这样名额又换成了我，选房目标重新改成资金250万范围内，再结合月供能负担的起的。

接着在缩小后的目标范围看了更多的两房和一些小三房。因看房范围扩大，有两家不同中介（一个我老公主要联系的窗口，一个我主要联系的窗口）都推荐了西丽双地铁口某个小区里面的一套92.84平米的小三房，精装，因业主2017年翻新装修设计合理实际可使用面积有113平，报价660万，满五唯一，一手业主，马上15年楼龄，学位未锁定，小学走路六七分钟可达，菜市场、商场周边都有，小区一两千户，有花园，双地铁口，几乎我想要的条件都符合。但有个415万的消费贷需要赎楼。也正因如此，业主报价比她自己预期放低15-20万。单价比两房高一些，比大面积的三房又低一些。房子是是双十一之前几天就挂出了，双十一新政后业主也没有提价，这个面积的三房在小区比较少，近期出售的记录也少，大部分是100平米以上的三房，总价七百万以上够不着。这个660万也觉得够起来有些吃力，但努力一下也能够到，实地看房之前，网上VR看了觉得还可以，大致费用两家中介也都罗列了，同时我联系的那个中介也告诉我们这房子在别家中介已有意向客户，就还差一些细节没谈好，我们也不一定就有机会。他也把打探业主的聊天截图给我看了。所以我们决定尽快实地看房，合适就拿下。看房的那天是我和我老公一起去的，他优先选择了他联系的那家中介带我们去房。实际我联系的那个中介也约了我看这套房，但我们还是跟着老公联系的那个中介去了，老公的理由是这个中介的品牌大，他本人已经做了10年了，业务熟练，也带他到处跑着看了二三十套了，服务很好，当时就想着先看，看好了再说下一步找哪个中介谈。

到了小区后先是带看了好几套别的三房，最后看的这一套九十多平的。一看完房，我老公就犯了禁忌，向中介很明显的表露了要拿下这套的心理，中介就一直拖着我们，正好当时看上这个房子的另外的两个别家的客户代理中介一直在业主门前等着找业主谈判。我们也确实是看到的。而我们这个中介也很聪明，就想立马把握住谈判的机会，锁定我们这个客户。我们确实是急了点，毕竟中介费、房东的真实情况及心理还了解的不是很充分，看上了就立马进入谈判，内心是没准备好的。趁着中介在和业主单独交流的间隙，我给我老公做了一点提醒，至少在和业主谈之前把中介费及各种费用明确一下，不然和业主谈完再说就晚了。同时我也赶紧私下问我联系的那个中介再次要了详细的费用报价表。两家比对之后，明显的我联系的这家本地小中介要比我老公找的那家总费用低8万左右，中介费少5-6万，赎楼预估费用少2万左右。我老公有压这个中介，但他觉得这中介带他看房也有半个月了很用心，他不忍心就这样跳单，我是不乐意的，毕竟相差的有点多。其实这一步就埋下了一个隐患：未认真了解赎楼事宜，也没有对业主415万的消费贷仔细询问中介业主背后的真实情况。一直就聚焦在费用多少上面。

后面我老公意思是和业主先谈一轮再说，看看能不能把握机会，中介的费用想办法继续压，一方面我们确实担心缓一下房子有可能被成交了，另一方面又觉得了解的不够马上去谈判内心没底。但在那一刻，我们已经被中介带偏了，直接就在业主家里进行了谈判，并且谈判的内容我和我老公也没有提前商量达成一致，基本就是我老公即兴发挥，他因为工作业务关系，对谈判多少有点功底，所以和业主交流还是很愉快的，但因为没有学过房产财商，谈判的点和顺序把握的不够，大致细节都聊了，最后价格上业主一点也不让步，她意思是她一直没有涨价，因为有消费贷的原因已经放低了价格，最关键是她内心还没有完全想好到底卖不卖，也因为如此前面两个意向客户一直等着她的回复，她也把手机聊天给我们看了。所以谈到最后，业主给我们的答复是她需要再次慎重思考一下到底卖不卖，因为她在决定搬不搬工厂的事，若搬需要资金她就必须卖掉房子，不搬的话她就暂时先不卖等孩子半年后初中毕业再考虑卖房的事情。业主当时承诺她三天后回复卖还是不卖，卖的话就首先把选择的机会给我们。不卖的话也会告知我们。第一轮谈判就这样结束了，我们边继续看房边等这个业主的回复。在这等待的三天中，我们也在不停的压费用，中介费从1.8压到他们极限的特批1.5，赎楼部分说按贝壳标准来不会乱收。这过程中我也有联系我熟悉的那个中介表明我已经被带看了那套房子但还没有定，也有可能找他成交，让他帮忙打探下业主的想法。他打探后把截屏发给我，果然业主说已和一位买家承诺过了，要卖就优先卖给那一个买家，别的暂时不用带看了，我心里对这个业主的初步看法是她是一个讲信用的人。所以压根儿没有深究赎楼的细节及业主有这么高消费贷帮他赎楼的风险是否可控。

我三天后的中午也确实收到了业主的回复确定要卖，并和中介约好第二天上午去中介店继续谈判。因为自认为第一次要谈的细节都谈了一遍，这次主要是价格的问题看能不能降。业主当天也安排了另外两个意向客户的谈判，因为对我们承诺在先，我们是第一个面谈的。好处是我们谈好了就立马能定，不好的是如果谈不拢很可能就被别人签走，毕竟对于刚需来说这个位置六百多万的三房还是很有吸引力的。人都到齐后，大家就都直奔主题开始谈价格，其实是又犯了大忌。几个来回下来业主对价格很难让步，她觉得这个价不缺客户。而我们再一次没仔细问赎楼相关的具体细节，比如说除了这415万还有没有其它负债，比如说这种消费贷赎楼还有没有除赎楼外的其它费用，比如说业主能否保证征信没有问题并拿给我们看一下降低赎楼风险，比如说是额度赎楼还是现金赎楼能否签约就确定方式，比如说赎楼的风险如何把控是不是需要加个协议……总之，这一块处理的稀里糊涂的，中介告诉我们就是415万消费贷，会用标准的额度赎楼去操作，报价也是按额度赎楼报的。中介处理的也有问题，调查的不够仔细，但更多的是我们太大意了，想当然认为赎楼是常态，中介都干了十年了他都没提出什么问题我们也忽略了这个大问题。后来遇到幺蛾子才知道恰恰这一点是业主的痛点，我们没抓住这个痛点去谈压价并控风险自然很难做到。谈了好久就降了3.5万，我们目标是至少少5万，这1.5万业主死活不同意了。中介把我们支开谈，总的意思就是这价格本身就实惠，叫我们把握机会，而我们也不肯做出让步，几百万的交易只少5万都不肯那就放弃。面对1.5万的差距中介自然不想轻易结束交易，他们做了业主的工作也没成功，最后说扣他们中介费1万，他们自己私下处理退给我们不上合同，剩下5千各让一步。后面我们就这样签了约，总价656.5万，赎楼费签了买家负责，定金50万，业主违约要赔付两倍定金也就是100万，那一天是12.26日。签约后的某一天勇哥群有讨论赎楼的问题，勇哥建议的处理方式是为了规避风险一定要让卖方自己赎楼，哪怕价格加高一点，或者买卖双方各承担一半费用，这样和卖方利益挂钩，风险就相对可控。但我知道这个技巧太晚了，心里从那时候开始就隐约有点担心赎楼的问题。

2020年1月15号，去农行做了面签和首期资金监管，接着后面就有疫情了，直到年后2月17号银行恢复上班才开始处理这个贷款的事情，2月27号拿到了同贷书，同时中介和业主开始做赎楼申请。正好银行处于放款快还款慢的阶段，被告知赎楼还款要三月底才能批，这是政策加快不了。三月初，中介按额度赎楼在做准备工作时要求业主提供她最新的征信，业主就开始拖拉，直到三月十几号才给，这一看不得了，业主除了这个415万消费贷负债，还有别的信用卡负债52万，加一起是467万，另外还有不少信用卡挂在征信上，加上最近查询次数太多，就是勇哥说的那种征信玩花了的人，从银行的角度就是资不抵债不同意额度赎楼。

当中介在群里同步这个信息给我们并告知因业主征信有问题需商讨使用现金赎楼解决时，我们都傻眼了，我担心的事终于发生了。相比额度赎楼，按照中介提供的现金赎楼费用，多出5万。尽管合同里关于因业主征信问题导致费用增加需卖方负责多出的部分，但业主反驳说这是中介该给买方提前核实清楚的事，用哪种赎楼方式你们应该提前和买家商讨有所选择，而不是这会儿扯我的征信让我承担，我是不会承担的，大不了我不卖了。业主当时被揭露征信不好是有情绪的，但作为买方的我们也觉得好委屈，更多的也是一种担心。另外，除赎楼以外还需要向申请赎楼的银行缴纳3万多的罚息。好在我和我老公还是选择了用解决问题的态度去看待这个事，极力在业主、中介间想办法调和。违约了对谁都没有好处，退一万步讲就算业主多赔我五十万，这两三个月房价也差不多又涨了一大截，我还需要重新出发去找房，女儿入学申请的事可能也要被耽误，这损失远不是这50万能覆盖的。那一刻又想到了勇哥说的格局要高一些，有些损失不可避免，如果花点眼前的小钱能解决问题换取未来的大钱，那就不要太纠结，创造双赢的方式去解决就可以了。

后面在我们的努力下（主要是我老公），和业主及中介签了一份三方补充协议，协议里确定了使用现金赎楼方式，4.7号开始放入资金，为了降低赎楼费用，也照顾到业主不愿意再次提供征信给中介指定的新的担保公司，就顺应了业主使用她私人关系维系的担保公司去做赎楼，费用比中介指定的低，每一步的赎楼时间节点也都做了规定，责任也都重新做了说明，而业主也愿意配合提供私人证件给这家担保公司去走流程。直到这个协议重新签订，我们心中的石头才算放下了一些。4.9号就出来通知房产证当天可完成注销取出，4.10号可过户。4.10号上午如约完成了过户，至此我们心中的所有担心才算是放下了。4.15号去领到房产证的那一刻内心特别感慨，真的是胆战心惊。接下来就是放款扫尾，预计算来现金赎楼费用也并未高出太多，因为这一番折腾大家也都想尽快完结，所以进展顺利。各种杂费税费大约花了30万，首付197.5万，合计227.5万杠杆656.5万的房子。也许我更专业一些，费用会省下几万甚至更多，但当时的认知是做不到的，没有毁约造成更大的损失我已经无限感恩了。

经过这一次买房也让我深深的感受到了二手房产交易的不容易，虽然文字轻描淡写了当时的担心，但没和业主谈好补充协议之前真实的内心是非常煎熬的，甚至都在考虑违约后的计划。下手之前经过专业的知识学习非常重要，因为很多东西你不知道，你就不会想到，不会想到就会让你在细节处理上埋下漏洞，而这些漏洞也给你的交易带来了无数的风险。所以买房这件事真的是需要认真学习的，就像老师一直强调的，你今天不花钱学习，改天你就会把这个钱交还给市场，那学费可不是一点点，没有经历的人可能就很难想象，但是我经过这件事情，我就觉得我感触特别特别深。

我知道我这只是刚需，算不上真正的资产，但有了这只鸡，花时间养好它，会慢慢的收获新的蛋，慢慢来比较快，我会听话照做，往前努力哒！

最后，我再次深深感谢勇哥^_^

谢谢你，给了我冲入深圳买房的勇气

谢谢你，给了我选房标准的大致思维

谢谢你，传递的双赢理念在我不知如何下一步时提供了灵感并且收获了成功

谢谢你，让代表无数平凡普通家庭的我跨出了全新的一步。

杨帆

20200418