2021年下半年，房地产调控政策将坚持“房住不炒”，“稳地价、稳房价和稳预期”的主基调已明确。刘全认为，房地产调控政策“三道红线”控制房企融资；“贷款集中度管理”政策主要抑制房地产行业加杠杆；而“集中供地”控制土地出让规模，实现从地方到房企，再到金融机构，对房地产行业全程管控。房地产调控政策通过抑制土地价格，为房企预留一定的利润空间，以缓解因土地价格上涨传导房价升高的压力。
据国家统计局公布的新商品住宅销售金额和销售面积计算，1-6月份，全国新商品住宅销售均价10485元/平方米，同比上涨6.7%。刘全认为，受房价大幅上涨和投资炒房等叠加影响，一二线城市房地产调控政策有望升级。三四线城市根据市场情况采取“因城施策”，避免房价出现大涨大跌。金融政策收紧对房地产市场将是严重的冲击，房企销售回款面临较大的挑战。房地产市场“高增长”时代已经结束，这不代表房价会大幅下跌。预计下半年房地产市场逐渐回归理性，房价涨幅有可能会进一步收窄。
5月下旬，银保监会对中国银行、华夏银行、招商银行和东亚银行（中国）5家银行罚款3.6亿元。其中主要原因就是违规开展房地产融资业务。刘全认为，金融政策是决定房价走势的关键因素，如果没有宽松金融政策加持，房地产市场有可能陷入一片萎缩。企业的经营贷违规流入房地产市场隐患较多，能引起房地产行业加杠杆。同时，挤占中小企业的金融资源，并推动房价持续上涨，导致金融系统潜在的风险增加。
刘全认为，房地产泡沫最大的风险是金融系统安全，在宽松金融政策时期，地方各种去库存，低利率和低首付等救市政策频繁出台，引起房地产泡沫不断扩大。房地产融资新规主要是降杠杆，其中包括“三道红线”、贷款集中度管理、严控房地产信托规模，以维护房地产市场平稳发展。在房地产融资政策收紧的背景下，负债低的房企能获得更高融资额度，在集中供地中受益；而负债较高的房企，融资规模受限，造成房企两极分化扩大。房地产市场野蛮生长已结束，但房价可能会越涨越高。
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作者：刘全
时间：2021年7月19日
