主体结构是指在房屋建筑中，房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承受建筑物上的各种负载，如地基、承重墙等，是房屋最重要的组成部分。
最高人民法院编写的《<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>的理解与适用》中对“主体结构问题”的解释为：“房屋主体结构通常包括房屋基础、柱、梁、墙体、楼板等承重空间体系或平面。”房屋主体结构质量问题一般表现为房顶和地面开裂、漏水；承重墙有裂纹；柱体及地面天花板露筋；地面高度不均等。很多开发商在房屋竣工以后，发现有露筋现象的，会用水泥和白灰对露筋部位进行涂抹以应付竣工验收，业主在收房时需要注意检查。
房屋主体结构作为房屋的基础框架和结构支撑，其重要性犹如脊柱之于人体，它和地基基础一起共同构成的建设工程完整的结构系统，是建设工程安全使用的基础，是建设工程结构安全、稳定、可靠的载体和重要组成部分。房屋主体结构一旦出现质量问题，轻则导致房屋地面变形、塌陷，严重的甚至会因为房屋主体结构无法支撑而倒塌，危及业主的居住体验和人身安全。
鉴于房屋主体结构质量问题危害严重而且修复难度很大，为了维护业主的合法权益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”所以业主在遇到房屋主体结构质量问题时是可以直接要求解除《商品房买卖合同》并要求开发商退还房款并赔偿其损失。但是房屋主体结构质量问题并不能够完全依靠肉眼来判定，需要借助专业的测量工具来进行质量检测。另一方面，如果房屋存在主体结构质量问题，业主是必然会要求退房的，出于保护自身利益的目的，开发商对于一般性的主体结构质量问题都是极力否认，意图将其认定为一般性房屋质量问题，以规避损失。
怎样认定房屋主体结构质量不合格呢？
在实践中怎么认定房屋主体结构质量不合格是一个问题。商品房交付使用后，购房人怀疑和认为主体结构质量存在质量问题，则可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但要特别注意的是：委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。
在实际的案件代理过程中，我们发现依约退房对于很多业主来说并不是最优选择。很多业主购买商品房是用于居住，在交房或者入住以后发现房屋存在主体结构质量问题，即使最后成功解除合同，获得了部分赔偿，居住需求之下还是需要购买商品房。由于房屋以及装修价格的变动；重新购买商品房交通、配套设施方面不如原住房；再次购房还要付出很大的精力和时间等问题。如此种种考虑之下，解除合同成本过高，这种情况下，如果房屋主体结构质量问题较小，如果通过加固等措施能够修复的，且确保建筑物安全的，业主可以请求开发商依照法律规定及合同约定的内容履行义务，也称继续履行。同时，业主也仍然可以依据合同约定，主张开发商的违约责任或赔偿损失的责任。
作者：北京栩锐律师事务所
链接：https://www.jianshu.com/p/0ac5c28d58b8
来源：简书
简书著作权归作者所有，任何形式的转载都请联系作者获得授权并注明出处。
