彭媛媛

昨日，广州出台政策“租购同权”，这条信息，让投资客有些忧虑，让租房客欢欣鼓舞，许多人都理解为这是对房地产投资的打压。而我却从这些不同的声音中，听到了从我内心发出的，与众不同的声音。

吃完晚饭，我反复阅读了这条信息，我的反应与大家有些不同，透过文字的缝隙，我看到了区域的分化和群体的分化。

首先，我们来说说区域的分化。

房子是钢筋混凝土建成的，钢筋混凝土在全国的价格虽然有地域的差别，但价格是由物体本身的价值决定的，地区间即使有差别，但这种差别也不大。决定房子价格高低的因素是房子背后的附加值，是城市的综合实力，区域的教育、医疗资源，以及交通，商业配套。好的教育资源，优良的医疗服务，配套设施的完善，就会带来需求的增加。这里，我们以学区房为例来谈谈区域的分化。

曾经因为有房子才能就近入学，所以学区房被望女成凤，望子成龙的家长们炒上了天。面对10来万一平方的房子，能够有能力买得起的毕竟是少数，既然买不起房子，有些人就退而求其次，在二圈层，在离市中心远一点的地方，自己买得起的区域买，这样，带来了学区房以外的区域房地产的发展。当租购同权政策出台后，租房子也可以和买房子享受同样的权利，一些本来打算到二圈层买房的家庭，为了下一代的教育，他们宁愿放弃买房，把有限的资金投入到孩子的教育上，在学校附近租房住。这一观念的转变会带来两大变化，一是二圈层的房产投资萎缩，学区房的房子被少数有钱人占有。学区房租金增加，投资收益提高，尽管大多数人买不起房，但少部分人掌握着80％的社会资金，他们有钱，他们不仅买得起，还可以多买几套，他们的目的就是买来租给你，收你的租金，这样，区域购买需求反而会增加。这就带来区域购房冷热不均，热的地方更热，冷的地方更冷。区域分化更加严重。

其次，我们再来谈谈人群的分化

前面讲了，有部分人选择租房，租房这群人会因为取消买房的计划变成无房户，他们的一部分资产变成了房东口袋里的钞票，房东用房客的钱再去投资，资产的差距会越拉越大，若干年后，就会出现两个群体，租房无产群体，和有资产出租的房东群体，这两个群体会随着时间这个魔法师的催化，差距越来越大，阶层的固化会更加难以打破。整个国家的优质资产会集中在少部分人手里。

这一政策受益的是少数资金雄厚的投资客，受益的区域是教育，医疗资源丰富，配套设施完善的区域。那些资源贫瘠的区域会成为被遗忘的角落，房产会逐渐走向衰亡。

另外，学区房租金高了，投资客因为收益的提高会对学区房惜售，购买二圈层房子的群体因为改为租房子住，所以无论是二圈层还是学区房成交量都会锐减。成交少了，地方政府的税收少了，对地方政府来说，也是刮骨疗伤。如果地方政府没有产权税的补充，从以往专家们分析的房产时间周期来看，坚持不了18个月。这是要加快产权税的落地，还是要修改租购同权的政策？我们唯有拭目以待。

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