正如我爱我家副总胡景晖所预料，长租公寓行业出现了爆仓。我相信这不是首例。

这两天有消息传出，杭州鼎家中介爆仓，已有4000多房东房客受损。整个过程是这样的：

没有租过长租公寓的朋友，对上面这段话可能有点云里雾里，交房租不就是每月交给中介就可以了吗，怎么中间又多出第三方借贷平台呢？

这就是今天要给大家介绍的主角--“租金贷”。

所谓“租金贷”，指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，一般由该金融机构替租客支付全年房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款。

从上面这段话，我们可以看出，租金贷涉及三方：长租公寓企业、金融机构和租客。

对这三方而言，租金贷这种金融产品，是互利共赢的吗？我举个真实的案例进行分析。

打开北京自如长租公寓的官网，可以看到自如的租金贷产品：自如分期。

我们继续往下看，官网介绍了自如分期的优点：

这么看，似乎三方都得到了好处：

1.自如公寓：本来只能按月收取租金，现在可以从金融机构那里，一次性得到整年的租金，长租公寓企业的现金流风险就大大降低了。

长租公寓是重资产行业，前期一次性投入的拿房、装修成本非常高，而后期房租收入很慢，按正常的套路，两年回本就不错了。

但有了租金贷，本来需要两年才能回收的租金，现在不到原来一半的时间就回收了，长租公寓企业资金链断裂的风险降低了，拿房扩张的速度就有保证。

2.金融机构。金融机构放款可不是活雷锋，他们肯定要赚利息。自如的租客在交了第一个月的房租之后申请贷款，每个月分期付款，分期手续费为6.27%。

你可别看这个分期手续费6.27%好像不高，如果折算成真实年利率，约为11.3%！是不是吓一跳。

关于分期还款的真实年利率如何计算，大家可以到网上找答案。我提供一张表，给大家参考。

银行的年基准利率是4.9%，你看，做租金贷的金融机构是不是赚翻了？

3.租客。租客每个月交给自如的钱包含两部分：房租+服务费。按照自如的说法，租客如果选择分期，一年可以少付房租和服务费。

如果租客不分期，房租是月付，那金融机构就没利息赚，自如也不能提前拿到租客整年的房租。这样的话，租客就要承担更高的成本，月租3150元是最高的，年服务费是3024元也最高。

如果选择分期呢，每年租客的总成本就会降下来了，我算了一笔账。

选择自如分期，一年下来共交43200.93元，而选择月付，一年要交43974元，选择分期能省774元。

如果选择季付、半年付和年付，虽然相比月付和分期，一年下来能少交一两千元，但一次性要交这么多的房租，不少租客感觉承担不起。而且资金是有时间成本的，现在放在自己手里去投资，还能赚利息。

这么一对比，很明显，选择分期划算嘛，是这样吗？

请记住，天下没有免费的午餐。自如、金融机构、租客，通过租金贷都捞到好处了，那总要有人买单啊？这不符合常识。

最明显的漏洞是，金融机构赚到的利息，出在谁身上？

看到这里，我相信很多人恍然大悟了，羊毛还是出在羊身上，这是千古不变的常识。

按照常理，租金本来就是月缴的，还搞什么分期付款呢，难道不是多此一举？那这分期付款多出来的利息，肯定只有租客买单了。

为了让租客能够心甘情愿地掏钱付利息，自如公寓出了两招：

第一，提高年服务费，然后再给租客打折，让他觉得占到了便宜。这个原理，和双11电商搞促销是一样的。

第二，提高按月付租金的成本，让租客感到，按月付租金明显亏了。只能乖乖选择按月分期。

这造成的结果是，自如公寓把分期金融产品的成本转嫁到租客身上了，这直接提高了租金水平。

可悲的是，链家自如是长租公寓中的大品牌，它的这种金融运作手法，已经成为长租公寓行业的标配。租客到哪里都是被宰的对象。

租金贷这个模式就是用租户的信用为抵押，自如从金融机构提前收回成本，用于快速扩张。目前，类似自如分期这样的金融产品，已经在长租公寓行业爆发式增长。

我爱我家副总胡景晖说，长租公寓如果爆仓，比P2P还危险，为什么这么讲？

长租公寓回本慢，资本介入后，拼的是扩张速度。资本拼杀的结果，就是不断推高租金。

而租金收入是有天花板的。租房子的大多数是年轻人和底层民众，他们的收入明显赶不上租金的涨幅。

如果长租公寓扩张过快，租客因为租金过高而退租，底层租金收入就断流了，长租公寓的运营方会面临资金链断裂的危险，然后产品也会不断爆雷。杭州鼎家中介爆仓就是最好的例子。

最近，许多城市已经开始整顿长租公寓市场了，那些激进扩张的长租公寓企业，爆仓的风险已经迅速加大。如果未来政策再对租金贷进行限制，那后果可能会更严重。

风暴，已经越来越近。