假设你是初次接触楼市的普通人且资金不足，认知缺乏，打算投资50万，现在摆在你面前有两个选择：A选择回报30万，自有资金回报率30除以50=60%；B选择回报100万，自有资金回报率200%。

相信很多人，毫不犹豫就选择了B项

以上全错！

现实世界的逻辑是：高回报率的投资往往风险巨大，且发生概率很低。

2元买彩票中奖500万这种事只有在媒体中才会频繁发生，真实世界中是极少出现的。

在房产投资中，投资率回报巨大的房子，一般都是“鬼牌”。例如大面积、拆迁房、高层复式、凶宅、户型畸形、送地下室、路旁有高压线等房子，买来的时候价格非常低，一旦涨起来，收益非常可观。但普通投资者认知有限，尚未建立成熟的价格评估坐标系，贸然进入，很容易“洼地”变“坑地”，套牢几年。

适合普通投资者的房产是中规中矩、确定能赚钱的，哪怕赚得不多，只要赚钱了，后面就有机会滚动资金，继续建仓。所以应该选择主流的房产，容易升值套现。

资产价格就是对风险的定价，风险越大，价格越低；风险越小，价格越高，投资就是用风险置换收益。

风险高，意味回报的发生概率低；风险低，意味着回报的发生概率高。普通投资者，应该舍弃风险，换取相对确定的收益。

收益=回报率*发生概率

我们替换一下，现在你有90%的概率赚30万和10%的概率赚100万，请问你又会选择哪一个？

这时，相信大部分人都会选择：A

楼市团长曾经讲过：普通投资者，累积现金的前期阶段，相比回报率，概率更为重要。因为高概率意味着可以反复操作，滚动投资，复利回报。

有90%的概率赚30万，那么我们只需要连续做4次就有可能获利120万，比追求10%概率的100万容易多了。

因此，在楼市投资中，人生第一套房一定要赚钱，追求确定性的回报。只要赚钱，你就能一套变两套，两套变三套，从此走上了裂变之路。

如果第一套不赚钱，那么自己也会心灰意冷，从此看淡楼市，家人也不会支持你继续投资，你会面临巨大的压力。

如果第一套亏钱，还背着债务，后面你更没法玩了。

只要筹码未输光，就能继续等待机会；如果筹码没了，就要下赌桌了。

从正面来看，现实中第一套赚钱了有什么作用呢？

这时，你的父母会赞赏你，甚至他们会把多年积蓄拿出来给你运作，身边的兄弟也会筹资跟你一起买，帮你过桥。最后整个家族几乎人人一套房，真正的“先让一部分人富起来，最终实现共同富裕”

我们都知道，带领军队有一个原则：初战务求必胜”，第一次打胜了，士气大振，后面就非常好办了。

但这还不够，第一次胜了，有部分士兵会认为是偶然因素，但如果你接下来连打三场都是胜仗，那么所有人都会对你充满信任。信任意味着你能调动更多的人力、物力。

既然概率重要，第一套一定要赚钱，那么哪种类型的房产比较确定能够赚钱呢？

为了套险，楼市团长投资思路并不追逐热点区域以及短期回报。而是在低估区域购入单价足够低的大面积。通过未来城市价值的发展和轮动补涨，依靠长期的坚守来获得幅度比率上的增值回报。资产组织的航母，主要是以大面积低单价为主。

在一线城市贷票、房票珍贵的前提下，大面积意味着一套等于两套，一次贷足几百万。（所谓贷票，就是央行规定个人同时在供的住房按揭不能超过2个，也就是用一个少一个，称为贷票。房票，一般是限购城市的说法，例如深圳家庭限购二套。不限购的城市，有钱就能买，房票无限）

但是大面积、低单价是以牺牲一切来换取高回报率的，它不适合资金缺乏、认知不足的普通投资者。

如果90平刚需户型二手房3个月能够卖出套现，那么大面积就要6个月以上。

大面积、低单价流派以牺牲流动性，甚至牺牲一切来满足涨幅，用6个月来等候相同口味买家出现，并且面积大导致总价高，供楼压力也相应加大，普通投资者能不能长期持有等到暴涨那一天，也是一个问题。

那么普通投资者适合哪个流派呢？

楼市团长认为是：刚需上车流

刚需上车流派，大部分选择符合以下条件的房子建仓：

1、住宅

2、90-110平三房

3、地铁或交通干道沿线

4、城郊结合部

5、新盘或次新盘

首先，你投资的必须是住宅

普通投资者刚入市的时候，很容易被楼盘销售忽悠买公寓，甚至商铺。

认为公寓很便宜，并且包租，甚至租金几乎抵月供，还贷没压力。

殊不知，你是月供没压力，但是你的公寓从此就趴在那里再也不涨了，一个月收个几百两千的租金就像大姨妈一样求租客交租，什么时候才能收够100万的租？而旁边的住宅蹭蹭地涨上去了，一下子涨了100万！

那为什么住宅涨了，公寓却很少涨？

1、住宅是民用水电，价格便宜；公寓是商业水电，费用高昂，遭人嫌弃

2、公寓交易税费非常高，转手困难

（那些说税费由买家负担，卖家不用考虑的人应该去补补奥派经济学）

其实如果没有税费，卖家可以卖得更高，税费属于交易成本，它阻碍了流通性和溢价，导致公寓不好卖，也卖不出高价钱。

3、公寓政策风险大，打击中

4、公寓很难落户口，很难享受房子背后的医疗、教育等市政资源

5、公寓的包租，其实是一种旁氏理财骗局

理解这个骗局，先来看一个常见的分红保险理财产品：

每月交3万元，交够十年，你可以从第二个月开始每月领2000元分红，领到60岁退休。

实际你每月交3万给保险公司，然后他们每月从你3万里面拿2000出来给你作为分红，另外2.8万他们拿去投资了，来去都是你自己的钱。领到60岁，其实越往后，钱越不值钱，十几年后，2500元是非常小的数目，现在青菜都要差不多5块一斤了，那时青菜估计得20块钱一斤，猪肉100元一斤。（别慌，那时月薪也会通货膨胀到3万，所以日子还能过，2003年深圳华为的毕业生工资是3500,2018年是2万，通货膨胀是长期的，通货紧缩是短暂的）

公寓五年包租，一样的道理，你一下子给了几十万首付，然后开发商说3000元一个月包租五年，实际上他们2000元租给商户，然后从你首付里面每月再拿1000元出来补贴够3000包租，剩余的钱他们拿去投资了。开发商只求公寓脱手，回笼资金，五年之后包租期满，就没人理你了。

6、公寓很难三成首付

（房产最有价值的不是房产本身，而是它背后的长期、低息贷款。通货膨胀长期持续，债务不断被稀释，投资楼市我们赚的最终是金融的钱，不能贷款7成，不是优质资产包）

这时有朋友就反驳：你说不要投资公寓，但是这几年它也涨了啊！

对，它是涨了，只是涨得没住宅多。

货币洪水来了，牛屎也会涨价，什么都涨价。

那为什么商铺也不能呢？

因为商铺能不能赚钱，要看马云爸爸的脸色，网络购物对零售行业的冲击非常大。

除非你是在七八线的小城镇，否则不要商铺，小城镇物流不太发达且商业超市不多，人们还停留在实体购物的阶段，商铺勉强能收点租金，但是收租是一个很漫长的过程，一年收3万租金，赚60万也得20年，太慢了，还不如投资一套住宅，几年就赚60万了。

商铺不是人人都需要的，但住宅是。

现阶段中国楼市投资靠交易获利，而不是收租。

楼市团长在年轻的时候，也曾过过一段收租的日子，但是收租其实很累，租客不但欠租、拖租，偶尔还会半夜打电话给你说哪里漏水了，空调要修了…

总之，收租只是减轻月供压力的一种方式，但不是我们投资的目的。

既然是投资住宅，那为什么是90-110平的三房呢？

一个城市的所有房产其实一直处在交易置换的周期之中，只是快慢的差别，并且他们房产的置换模型是一个类金字塔模型。

每个一房、二房的小房业主其实都是潜在的卖家，卖掉小房置换大房，从下往上置换。追求更美好生活是每个人的梦想。

如果你买了小房，将来二手市场上竞争对手就非常多，卖不起高价钱，但如果你提前买好三房，一步到位，不需要换房了，不光省事，还能就等着下面一房、二房的一堆人卖掉房子置换上来、从中获利。

这就是为什么小城市楼梯房、小面积房子遭人嫌弃的原因，因为人们纷纷卖掉这房子，去买花园电梯三房，改善居住。在小城市，没有外来人口的前提下，投资楼梯房赚不了大钱。

但在一线城市，投资楼梯房可以赚钱，因为楼价非常高，外来人口多，楼梯房价格偏低，大把人愿意接盘。

至于选择地铁沿线的城乡结合部，是因为这些地方往往还不被人关注，市场交易不充分，价格仍然处在洼地，但地铁一通或城乡结合部一瞬间变成城市的时候，价格就会迅速补涨。

市区核心地段，因为看房的人多，买卖频繁，价格其实已经充分反映了价值，获利空间不如城乡结合部。

楼市团长曾经说过：当一项资产的价值已经反映在价格上，那么直接回避然后寻找下一个洼地。

最后讲一下为什么选择新盘和次新盘。

成熟投资者，为了博取高额回报，往往会选择旧盘，甚至凶宅。别人不敢买，他们敢买，一旦成功，就是翻倍的利润。

但是这种“鬼牌”操作难度大，不适合普通投资者，因为你很难评估这种房子究竟是鬼牌还是一个“坑”。

所以，普通投资者为了追求确定性，建议选择新盘或次新盘，这种中规中矩的房子不怕卖不出去，大把接盘侠。

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