最近因为给求租的大学生推荐长租公寓，突然发现一个很有意思的现象：“我将平面布置图发给他们。所有的人都能一眼挑出那个最贵的房间，而最便宜房间是被询问次数最多的。“

我突发奇想：是不是可以写点关于什么是“好”房型的文章？

但是“好”的标准很宽泛，我想套用上海的“经济适用房”的概念来阐述。

经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。

而我此次将从经济性和实用性作为考核的出发点，再结合一些维度来考核。

1.电梯房

有些人喜欢电梯房，而有些人对电梯房有本能的抗拒。

喜欢的人理由很简单：

a.搬东西方便

b.楼层高，视野好，空气新鲜

c.老了以后上下楼方便

。。。

不喜欢的人理由也很充分：

a.电梯房的得房率低，不划算

b.我不喜欢住的高，真要有点突发情况，跑都没地方跑

c.上班等电梯慢死了

d.电梯太不安全了，经常出现夹住人的情况

e.使用费用太高，不划算

。。。

正反两方说的都不无道理。其实是不是电梯房，到底有多少部电梯，是有国家规范明文规定的。

a.在上海，6层以上是必须设置电梯的，14层以上必须设置2部电梯。（现在要求4层以上设置电梯）

b.另外我还要引出一个容积率的概念。

容积率是指一个地块的地上计容总建筑面积与用地面积的比率。（但某些项地上面积是不计入的，如架空层等）

容积率越高，意味着楼层越高，（上海的住宅容积率极限是2.5）。

给一些经验参考值（排除极端变态情况）：

0.3以下，独栋别墅

0.5以下,  类独栋别墅

0.7以下，联排别墅

1.0以下，6层（多层）

1.5以下，11层（中高层）

1.8以下，18层（高层）

2.5 以下，24-33层

开发商都追求利益最大化，所以会在同一块地块上采用产品组合，这样可以产生比较大的溢价空间。“同一块地上，别墅总比公寓卖的贵”，普遍遵循这样一个简单的逻辑。

容积率越高，靠近市中心的概率就越大。

因为市区的地块相对稀缺，拆迁等成本比较高，如果不在上面多造楼，盈利堪忧。

那电梯房这个问题的选择就比较容易了，如果你想靠近中心，生活便利，那么电梯房的选择面比较大。反之，你喜欢郊野生活的，那么非电梯房也是个不错的选择。

2.得房率

这其实是营销上的一个概念，很不“正经”的一个说法。我想用一个术语使用面积系数来阐述这个问题。

套型建筑面积（房产证上就是这个面积）是指单套的套内使用面积除以标准层（多套）的使用面积系数

使用面积系数=各套内使用面积之和/总建筑面积(含大堂等公摊面积)×100%

给一些经验参考值（排除极端变态情况）：

80% ±，多层

65-72% ±,  高层

所以当中介再给你推荐，这个房子有90%的得房率的时候，你就只能“呵呵”了。

影响标准层使用面积系数的影响因素。

a.楼层越低，系数越高，套内使用面积越多

b.标准层面积越大，系数越高，套内使用面积越多

c.标准层户数越多，系数越高，套内使用面积越多

3.一梯几户

“经常会听到说，你买的是一梯几户啊？”

这里阐述2个概念

第一个是楼层与楼梯数量的关系。（以单元式为例）

11F以下（含），1部开敞式楼梯。

18F以下（含），1部封闭楼梯。

18F以上，2部防烟楼梯。

楼层与电梯数量的关系。（详上文）

第二个是平层几户的概念。

a.标准层上户数越少，品质越高，相应的使用面积系数越低

b.标准层上超过3户都为创新产品，超过5户将会与宿舍品质看齐（广东地区除外）

4.跃层

跃层的概念不应该在经济适用的房型里出现，我说个另类的产品。其实原设计是闷顶或者阁楼，但因为家里实在太小，就把原来的这块打开来使用。一般情况层高不会高（2.1米左右），使用空间都是斜45度，但是了胜于无。能做出很多有趣的空间。

5.扬灰层

相信部分人在买房时都听过“9-11层是扬灰层”这个说法，也确实有一部分人相信，就像有人坚定地相信“成龙”姓“成”一样。

在魔都，PM2.5啥的都是浮云，更不要说扬灰层了，买个房是那么容易的一个事情吗？

6.顶层漏水

风吹雨淋的，这确实不算小概率事件。在顶层的风光确实无比旖旎，但是也将为此付出不少代价。一方面售价上贵了好几万，另一方面后期的能耗和使用费用会增加不少，因为它是和空气接触最多的一层。

7.边套外墙渗水

大面的外墙脱落现象主要是因为渗水引起的。很多小区连漏水点都找不到，住户苦不堪言，也不算是小概率事件。

未完待续。。。