PART-1
最早出现的房地产泡沫
人类历史上，第一次有记载的房地产泡沫，发生在1926年，美国的佛罗里达州。
在这之前，人类根本就没有房地产泡沫的概念。
佛罗里达这个地方，有点像我们三亚，在美国南部临海，气候温暖，是美国富豪冬天都爱去的一个度假天堂。
在一战后，大量的财富流入美国，美国的经济迅速发展。房产业也跟着快速发展，当时的美国人相信美国会“永久繁荣”。这个言论很像后来日本提出的“日本房价永不降”。
快速的经济发展，带动了各个行业，同时创造了大量的购房需求。
PART-2
房价的疯涨和幻灭
到这个时候，房价还只是正常的上涨，但是金融业“smart money”的涌入，让整个市场变得狂热又盲目。贷款不再考察还款能力，而是专注房地产价格。买房只要首付10%就可以贷款。当一夜暴富成了现实，再理智的投资者，也会被拉进场。
一时间，无数的冒险家冲向佛罗里达，这其中夹杂着海量的中介和骗子——比如查尔斯·庞氏。没错，就是那个庞氏骗局的庞氏本尊。
他把一块荒凉的土地分成很多小块，卖给小投资人。并许诺只要投入10美元，在60天内就能获得30美元的回报——这比他早期的回邮券投资计划更诱人。
不过，没多久，骗局就被戳穿了，庞氏也再度锒铛入狱。
同时期，大量的社会名流、政要纷纷来这里买房。棕榈滩上的一块地，1923年卖80万美元，1924年卖150万美元，1925年竟高达400万美元。与土地相比，房子的价格升幅更是惊人，一幢房子在一年内涨四倍的情况比比皆是。
在1925年和1926年期间，佛罗里达州的房地产泡沫进入了鼎盛状态。
开发商聘请乐队和马戏团吸引顾客。人行道根本无法通行，因为招揽生意的房地产经纪人实在太多了。
打开报纸，看到的全是房地产广告。
在当时，你可以缴纳一笔定金，购买保证书，不过交了定金，不一定要真的买卖房子，保证书大多时候很快就会被倒手买卖，经手人从中赚取差价。
这些保证书，一度可以当成货币用，可以在赌场、酒店、夜总会中消费。
同时期，还发生了一件事情，对房地产泡沫产生了重要影响——福特汽车公司著名的T型车问世。
贷款政策和利率之宽松，让越来越多的美国人可以买得起汽车，他们驾着车来到气候温暖、土地便宜的佛罗里达。
房价的上涨，又迎来了新的需求推动。
在这之后，房价骤降。1926年，迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元急剧萎缩到1.4亿美元。
许多人付不起房贷破产，连锁反应就此开始，抛售、降价、银行坏账，无数银行家、企业家一夜之间由巨富变为乞丐，平民更是一贫如洗，很多人一辈子都没缓过来。
就连美国大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。
PART-3
飓风引发的经济风暴
佛罗里达炒房史，其实是一个充满“蝴蝶效应”的故事。
一战后的经济繁荣，催生了宽松的货币政策，诞生了汽车分期，从而推动自驾游的繁荣，佛州成了大多数中产阶级都可以抵达的旅游胜地，创造购买需求，引起房价上涨，马太效应出现，大量资金不断地涌入，又导致银行降低贷款标准。
当租金回报不足一提、杠杆过高、实际需求过剩，这一系列情况都不足以阻挡资金的疯狂涌入时，泡沫危机就不远了。
最终1929年华尔街崩溃，进而导致了20世纪30年代的世界性大萧条。
房地产泡沫很可怕，可以预测吗？我们下一期接着聊。
-The End -
