最近微观系列先后做了五期关于房地产的文章，给大家讲了杠杆率，讲了棚改货币化，讲了房企的364天美元债。

当一个人了解这些东西多了以后，就会自然而然的产生他很烂的观念，他绝不是广告里，和一部分被公关的媒体人嘴里讲的那样。

而最近，爆出来的一连串新闻，更是让我惊讶，我想，房企的问题，可能已经不是很烂了，而是烂透了。

目前中国房地产的状况，几乎可以和震惊全国的假疫苗匹敌了。

空口无凭，我们先来看几桩近期接连爆出的，发生在工地的“危险事件”。

然后我们再用更深入的视角，为大家分析隐藏在这些“危险事件”背后的，深层原因。

4月7日，崇左市碧桂园项目二期工地，发生坍塌事故，事故造成一死一伤。

6月24日，上海碧桂园小区在建工地，发生严重事故，建筑工地模架倒塌，造成1死9伤的悲剧。

7月2日，安阳碧桂园大楼在建工地发生火灾

7月12日，杭州碧桂园萧山“前宸府”项目，地基出现明显裂痕，随后造成基坑坍塌，导致路面塌方，殃及紧邻的一栋三层楼房变成危房。

7月19日，浙川碧桂园在建工地，发生火灾

7月26日，六安市碧桂园在建工地，发生严重围墙和活动板房坍塌事故，造成6死2重伤的惨剧。

碧桂园，号称给你五星级的家，现在却在短短一个月时间内接连爆发出了这么多“事故”。

老实讲我还从来不知道在整个人类历史上有哪家房地产企业，可以在一个月内，接连爆发出那么多起“事故”的。

发生一件，我们可以说是意外

发生两件，可以说是工人疏忽

发生三件，

发生四件，

发生五件

……

那就只能说，这个公司，它的脑子出问题了。

大家可能不了解，一个正常的房地产企业，你房子要盖到倒，你要把房子给盖倒了，其实不是件容易的事。

更何况中国人的盖房能力是举世公认的，中国人可能是最擅长盖房的，看看现在遍布神州大地的千百万个楼盘，全世界谁与争锋。

你盖了那么多房，盖了那么久房，现在还可以把房子盖到倒，盖到基坑坍塌，还挺令人佩服的。

这就好比你一个数学教授，居然连1+1等于几都算错了

那算错1+1是这个教授的能力问题吗？

肯定不是，而是教授周围有妖在干扰它

那个妖，还是只非常厉害的妖

今天，就带大家来捉妖。

到底“碧桂园”的妖，是谁，又在哪？

为什么碧桂园连最基本的盖房，都接连出错呢？

找找找找找，找到了，找到了碧桂园的妖

鸡妖

这张照片是碧桂园漳州御江府项目部营销人员，集体“喝鸡血”举行的动员誓师大会。

后来碧桂园方面回应，喝鸡血只是形式，员工没有真的喝。

其实你喝没喝只是表面问题，真正问题是你营造的那种要上战场杀敌的气氛。

而且后面的LED荧幕还醒目的亮着这句话

15天冲刺4000万，全力以赴，使命必达。

鸡妖

碧桂园，现在就是只打了鸡血的妖。

碧桂园正面临着“股债双杀”的凶险局面，但根据2018年上半年公布的房地产销售排名来看，碧桂园却又遥遥领先其他房企。

这其实一点不矛盾，我后面会解释，毕竟有句话叫做

疯狂导致灭亡

我们可以看到上图

以销售金额来看

第一名碧桂园4124亿元

第二名万科，3046亿元

足足少了1000多亿

以销售面积来看

第一名碧桂园4389万平方米

第二名恒大，2905万平方米

足足少了1400万平方米

发现没有，碧桂园无论是在销售额还是在销售面积上，都与第二名拉开了巨大差距。

这都是“鸡妖”在作怪

我们再来看看碧桂园的负债

根据公司公布的年度财报显示，碧桂园的总负债，达到9330.57亿元

朋友们可能对于9330.57亿这数字没什么概念，这样和大家说吧，碧桂园这一家公司的总负债，大概就相当于葡萄牙这一个国家的负债

一个公司欠的钱和一个国家一样，还是个欧洲发达国家，你敢想象吗？

那为什么会出现这种情况？

其实原因我在之前的文章详细讲过，这里就不再摊开来讲了，总结起来就是一个词

高杠杆

何为高杠杆

再简单讲，高杠杆就是疯狂借钱，疯狂盖房

当市场好时，我借1块钱可以赚4块钱，借100亿可以赚400亿

当市场坏时，我借1块钱可以赔4块钱，借100亿可以赔400亿。

赚的时候赚更多，赔的时候赔更惨，是为“高杠杆”。

那么“高杠杆”是导致碧桂园在建工地接连爆出问题的原因吗？

高杠杆是导致中国房地产企业盖的房子质量越来越差的原因吗？

为什么今天文章的题目叫做《当心别买到历史上最烂最贵的房子》呢？

究竟是什么样的原因，让这群房地产企业疯狂盖房，喝鸡血卖房呢？

这都要从房地产企业的经营模式，要从房地产企业的根子上找原因，我们只有看清了房地产企业的“邪根”，才能认清房地产之妖的真面目。

另外，先说一句，虽然上面讲的是碧桂园，但这个吃人不吐骨头的经营模式，绝不止碧桂园。

人都逐利，资本家更是

为了围绕这个逐利的核心，就必须建立一套逐利的体系

而这个逐利的体系，有一个最明确的指标，在经济学上叫做

净资产收益率，简称（ROE）

这个净资产收益率，所表达的是，股东拿出100块钱来，可以赚多少钱。

假设净资产收益率是10%

那股东每拿出100块，就能赚10块

拿出100亿，赚10亿。

那么这个净资产收益率（ROE）是怎么得出来的呢？

这就牵扯到房企最根源的“逐利体系”上来了

为了方便大家了解，做了张简单的草图。

可能这草图画了还有些朋友不了解，那我就用最直白的话来讲

影响房企净资产收益率的主要是三大指标，即

利润率，杠杆率，周转率

这三大指标的提升或降低，都会直接影响房企老板们赚到的钱。

所以，房企老板们要赚钱，主要有三个方法

提高利润率，提高杠杆率，提高周转率

这三个，随便哪一个提高了，都会直接提高该房企的ROE，也就是直接让房企赚更多的钱。

那我们逐一来讲

第一，提高利润率

那怎么提高利润率

最直接的两个方法

打鸡血，多炒房

喝鸡血，多卖房

一套房子原价300万，现在炒到400万，利润率不就大幅提升了吗？

一个楼盘，原来你只能卖50套的，现在你喝鸡血了，卖了100套，利润率不也大幅提升了吗？

所以房企才要开那些誓师大会，用上战场消灭敌人的方法来战斗。

当然房企也确实在“消灭敌人”，但他们消灭的敌人，是人民的财富。

那现在，问题来了，

国家开始调控楼市，各地纷纷出台打房政策，限购政策，那你这利润率还怎么升上去？

房子用来住，不用来炒

国务院相关政策

地方政府出台限购措施

这些种种，直接遏制了房地产企业通过“利润率”这条路，来帮房企老板赚钱的道路。

那你封了一条路，我不还有两条路吗？

资本家，要逐利的本质是亘古不变的。

利润率死了，我找杠杆率。

第二，提高杠杆率

提高杠杆率，本质是提高负债，就像上面讲的，我投资1块钱，赚5块钱，那我就是5倍杠杆

那现在，我提高杠杆率了，我提高到8倍杠杆。

那我现在投资1块钱，就不是赚5块钱了，我变成了赚8块钱。

通过提高杠杆率的方法，同样可以提高最终的股东回报率，同样可以让房企老板们赚的更多。

但这里有一个问题

就是高杠杆，等于高风险

我投1块，好的时候，赚八块

那我投1块，坏的时候，就是赔八块

赚的更多，赔的更惨，这就是高杠杆的特点。

所以房企老板是不愿意，或者说是不敢把自己企业的杠杆率拉的过快和过高的。

因为那会让企业的经营风险变得极大，极可能一个风向转变，或政策转变，企业就面临资金链断裂，面临破产倒闭的危险

况且，中国房企的杠杆率，因为疯狂的借债，已经都拉的非常高了，你要让他再拉高，等于是让这些房企老板们拿命去赌博。

房企老板可不愿拿自己的命去赌博。

但他们愿意拿别人的命去赌

尤其是老百姓的命。

这可不是危言耸听，我们来看第三点。

第三，提高周转率

现在一个逐利商人，当他赚钱的三条路，两条都走不通的时候，他就必然会去走第三条路

他才不管你这第三条路会造成多大伤害。

这第三条路，就是“提高周转率”

稍微了解房地产的朋友，肯定听到过一个词，叫做“高周转”。

所谓高周转，用最简单的话讲，就是快速拿地，快速盖房，快速卖房，一切都是快快快。

房子盖的非常急，非常快，每一个工程师，每一个设计师，每一个工人，每一台水泥机，每一台挖掘机，都要超负荷运转

因为只有你们超负荷运转了，我的周转率才能提高，我才能用这仅剩的一条路，继续赚钱。

所以，原本三年盖好的房子，现在给我一年盖好

假设有团队可以三个月就盖好的，那大老板，就颁奖给这团队，还发高额奖金。（如下图）

可大家想想，原本两年盖好的楼，现在一年就盖好了

你敢住吗？

原本两年盖好的楼，现在一年，甚至半年就盖好了

它能不出事吗？

所以，当

利润率无法提高

杠杆率无法提高

那我还要继续赚钱，我就只有一个选择

就是无限提高周转率

毫不夸张的讲，这是人命关天的事

当一家房地产企业，它为了赚钱而大幅提高周转率的时候，它这个周转率的提高，就是用人血拉动的。

你的在建工地，能一个月连出五起事故，这“事故”背后的故事，背后的妖

就是当你利润率和杠杆率都无法提升后，你为了钱，疯狂提升周转率的结果。

中国某些房地产企业，其恐怖程度，已经和假疫苗相当了。

最缺德的，不是拉高房价

最缺德的，不是借钱拉高杠杆率

最缺德的，是房子闭着眼睛盖

大家可以想想

利润率高，房价高，大不了我不买，我还是挤一挤

杠杆率高，风险高，那是房企自己的事，最坏的结果它自己破产

可周转率高，那就是杀人诛心了，周转率直接关系到房屋的质量，你房屋的质量有问题，万一倒了，塌了，那就是一条人命甚至一个家庭的人命。

这样的人血钱，你也赚的下去吗？

接下去，我们再来看一个更残酷的事实

这个事实其实和我上次为大家分析的“房地产企业面临大洗盘”有直接关系。

大多数朋友不会去关心房地产企业的经营状况到底怎么样，而关心的朋友，则无一例外的都会瞠目结舌。

为什么呢？

因为中国的房地产企业，目前正面临着一种，快要走投无路的境地。

他们没法提高利润率

没法提高杠杆率

当他们走投无路之时，唯一能做的，就是提高周转率，我管你房子盖的有多烂，能糊弄过检查和审核，就给我卖。

那中国的房企们究竟面临怎样一种走投无路的境地呢？

为了方便大家更直观的了解问题的严重性，我查了数据搜集了资料，自己制作了柱状图，如下图

这图是中国房企近几年的借债规模，和到期还债规模

在前两期聊“棚改货币化”的时候，就和大家讲过，当时2015，2016年，棚改货币化大放水，整个中国房地产一片大火，当时所有房企都只干一件事，疯狂拿地，疯狂盖房。

因为房市大环境极好，这就代表着谁能借到更多的钱，盖出更多的房，谁就能赚更多的钱。

所以我们就从数据上看到，2015,2016这两年

房地产企业们都疯狂借钱（蓝色柱状），问国内银行借，问国外银行借，自己还发债筹钱，为的就是在房市大火的时候狠赚一笔。

而这一疯狂的直接结果，就是2015和2016年，中国房企欠的债，爆发式增长，在图上也能清楚的看到。

可你借了钱，就必须还钱（红色柱状）

现在是2018年，明年是2019，后年2020

那些在2015，2016疯狂借钱的房企们，到了该还债的时候了，他们要还的债，也必将在未来两年爆发式增长

你爆发式的借，难道不用爆发式的还吗？

而且这可不是你借多少还多少，你还要还利息

如果你借的是美元债，还要面临人民币不断贬值的汇率风险。

什么叫汇率风险，多讲一句

假设，现在

1美元兑6元人民币

你借10亿美元，拿回国内等于是60亿人民币

一年后，人民币持续贬值

现在不是1美元兑6元人民币了

变成1美元兑7元人民币

那你到还钱的时候了

你要还的可不是60亿，你必须要拿出70亿人民币，才能还上你借的10亿美元

这就是巨大的汇率风险，你什么都没做，但是还债的时候就多还10亿，这还不算你的利息。

所以当明年和后年，全中国的房地产企业都会迎来一波“还钱潮”，到时候你能不能还钱，有没有能力还钱，取决于你现在还可以从老百姓手里榨出多少钱。

如果现在你不能榨到足够多的钱的话，当“还钱大潮”冲过来的时候，房地产企业就会直接面临巨大的资金风险，甚至是倒闭风险。

由此他们现在就必须比当时更疯狂的盖房，更赶工的盖房，更喝鸡血的销售。

因为在2015，16年，他们疯狂盖房，是为了赚钱

而在2018，19年，他们疯狂盖房，是为了活命

另外还有一个大背景就是，棚改即将进入攻坚收尾阶段

这什么意思？

意思就是，棚户区改完了。

棚改，这个对于房企的天大利好，即将结束

当你知道一个“黄金期”即将落幕的时候，你会做什么？

还能做什么，当然是来一场最后的狂欢啊，抓住黄金期的尾巴，赶上最后的末班车，再狠捞一笔。

这就是国内房地产企业，他们现在，如此“又快又狠又疯”的另一个原因

当你清楚认识到上面讲的这些分析和其内在的逻辑关系后，你就能比较清楚的看到

2018,2019这两年，可能将是中国历史上房子盖的最烂，最差，但却卖的最贵的两年。

计划在这两年买房的朋友，需要慎之又慎。

我们先不说价格了，我们光说安全和品质，在高周转率的资本逐利模式下，房子的安全和品质是最容易爆雷的地方。

而房子的品质爆雷，小到漏水，大到坍塌，岂是儿戏

此刻，正因为2018,2019年是房地产企业最后的疯狂年，它们在无法提高利润率和杠杆率的情况下，就会大幅拉高周转率。

当房企的成长主要依靠拉高周转率的时候，监管部门就一定要跟上监管手段，要比以往更严厉的监管，因为此时正是房企建房的“高危期”。

只有监管部门出手，才能将他们疯狂的赶工期，疯狂的高周转给压下来。

碧桂园现在是要求旗下施工单位都停工整顿了，但这时监管就必须跟上去，你自己查自己，自己整顿自己，能有多大效果？这不是笑话。

而且就目前的状况来看，房企的高周转状况绝不是碧桂园一家。

监管部门必须要主动介入，加大巡查力度，而不是让各家房企自己查自己家的孩子。

不然等到像疫苗问题一样，东西都打进人身体了，才告诉你无效，就又荒唐了。

最后希望大家帮忙转发，不少朋友搞不清房企背后的运作逻辑，现在房企都忙着快盖房，品质的保障政府监管部门必须跟上

同时也提醒准备买房的朋友在房子品质上，能多个心眼，对于那些工程期明显短于正常速度的，更要警惕。

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