嘉宾：北京李晓梅
记录：深圳张爱萍
[我拿到的结果]
①资产置换两次，从河北大广置换到北京，从北京上车盘置换到优质三居室
②长租民宿20多套，覆盖房子月供
③从经常担心被裁员的IT程序员，到可以自力更生的自由民宿主
[方法]
①第一步骤
分析自有资金和可调动的资金，分析自己可以负担的月供，确定标的金额范围
②第二步骤
选择片区，以北京为例，产业板块分析
③第三步骤
踩盘100套以上，确定适合自己的片区
④第四步骤
确定小区，户型
北京强产业板块分析
海淀区：西二旗板块(西二旗,上地,后广村,西北旺，永丰产业园)中关村板块，学区属性
海淀外溢板块有昌平回龙观，朱辛庄等片区
朝阳区：望京，国贸，望京外溢有新北苑、东坝等，国贸外溢有朝青，常营
西城区：金融街，学区属性，外溢有丽泽商务区
亦庄板块
纯投资，去各个区都踩踩盘，我们买房是为下家买，清晰产业发展，清晰买家画像
北京地铁分析
1.环线
2.纵横线
3.观光地铁路线
4.产业运输线
5.外延线
[选择适合自己的片区]
1，投资还是自住？
2，更看好哪个片区发展
3，租金收益怎么样？租售比，自身月供承受能力
4，几居室
5，楼龄尽可能是2010年后的品质小区的次新商品房
买次新房
了解自己，结合自己的需求
[核心逻辑]
房子不是买给自己的，是买给未来的接盘侠的
未来买我们的房子的人会是哪些人?
(收入高的客群在哪里？他们更看重什么?)
产业+学区+交通+品质+(有钱人在的圈子在哪里)
你要确定5年10年后，你还看得上，你的买家还看得上你的房子
你要了解有钱人认可的点是哪些点？
（没有系统学习过的人买老破小/老破大……）
[边界]
1，板块是有变化的，必须动态的看
2，学区也受政策因素，但是家长希望给孩子更好的教育的核心不会变
3，杠杆率不要超过自己的承受能力
[锁定小区、户型]
1，锁定了小区后，告诉对应片区所有中介，我要找哪个小区的几居室，有笋盘及时通知我，随时可看
要多去看房，不同中介掌握的房源是不一样的
往上的也可以看，比如：打算买3房，3+1也可以看
不要太限制自己，也会碰上笋盘，说不定掂掂脚也够得着
2，了解历史成交价和近期成交价，高点和低点都了解下
预测未来价值
3，如果中介给你找到笋盘，一定要去查评估值，确定是否是优质标的（不是中介说笋盘就是笋盘，需要自己查验）
计算自己是否可承担，贷款金额，大致的月供是多少，现有现金流多少，房屋能出租的租金多少等
4，锁定笋盘，了解业主的卖房动机，预计成交金额，谈判
我业主为何要卖房？离婚析产，急需要变现
5，过户，贷款
[避坑指南]
1，没算好账就盲目下手，手里资金不充裕或者现金流不够就高杠杆
2，没有了解评估值就认为是笋盘，要结合很多方面，包括楼层，朝向，临街等因素
3，下行市场一定不要先买后卖
下行市场先卖后买，上行市场先买后卖
4，不要过于追求完美
北京当前市场
目前还在下行，政策频出，可以多关注、多踩盘（房地产对经济有重大影响，国家不可能让房地产一直这样）
资产有周期，经济有周期
根据自身情况择时进入
多做现金流，准备好防火墙
总结：不断升值资产包
核心资产：没有资本利得走不远
长期稳定现金流：没有，现金流走，不远。
良性负债：富债变富人
多级防火墙：不以风控为核心的投资都是耍流氓
