中级会计实务容易出错的知识点之投资性房地产转换和专门借款与一般借款的辨析
十二、投资房性地产转的换͏
投性资房地产两有种后续计量模的式:一种是成本模式,另种一是公允价值量计模式。
（1 ）将非资投性房产地转为以成本模计式量的投资性地房产:
以面账价值进结行转
原价对投应资性房地原产价
累折计旧或摊销对投应资性房地产累折计旧(摊销)
固定产资减值准备对应资投性房地减产值准备
将非投资性房地产转为以公允价值计量的投资性房地产:
以公允价值入账
公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益
公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益
［提示】基于谨慎性要求,为了防止企业操纵利润，因此将公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收 益。
将以成本模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产:
以账面价值结转
原价对应固定资产原价
投资性房地产累计折旧(摊销)对应累计折旧或摊销
投资性房地产减值准备对应固定资产减值准备。
将以公允价值计量的投资性房地产转为非投资性房地产:
以公允价值入账
公允价值与账面价值之间的差额计入公允价值变动损益
十三、专门借款与一般借款的辨析
专门借款,是指为购建或生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项。
专门借款通常应该有明确的用途，即为购建或者生产某项符合资本化条件的资产而专门借入的，并通常应 当具有标明该用途的借款合同，如：胜利公司为了开发某住宅小区向某银行专门贷款5000万元，这就属于 是专门借款。
专门借款利息资本化金额=专门借款资本化期间内总的利息-尚未动用的借款金额存入银行取得的利息收 入或者进行暂时性投资取得的投资收益
对于专门借款，其处理思路是首先算出资本化期间内总的利息；然后算出闲置资金在资本化期间的利息收 入或投资收益；最后倒挤出资本化金额。
一般借款,是指除了专门借款之外的借款，相对于专门借款而言，一般借款在借入时,其用途通常没有特 指用于符合资本化条件的资产的购建或者生产。
与专门借款相比，一般借款在借入时，并没有明确是专门用于某项资产的购建或者是生产,所以我们计算 的时候，只考虑占用的部分，而不是一般借款的全部金额。其重点是计算一般借款利息费用的资本化金额。 一般借款利息费用的资本化金额=累计资产支出加权平均数x所占用一般借款的资本化率
对于计算累计资产支出加权平均数，主要是看一般借款各笔资产支出的具体金额与发生时间，用各笔支 出金额乘以相应的时间权数即可得到该资产支出加权平均数。
加权使用的是时间的权数。计算时间权数时，分母取决于企业多长时间计算一次资本化金额。如果是按季 度计算资本化金额，则分母是90天（或3个月），如果是按年计算资本化金额，则分母一般为360天（或 12个月）。
如一笔支出是在1月1日支出的，那么该笔支出在当年的加权平均支出权数=12/12 ;如果该笔支出是在3 月1日支出的，那么该笔支出的加权权数=10/12。
对于计算占用一般借款的资本化率也就是加权平均的资本化率,如果所占用的一般借款只有一笔，则 般借款的资本化率就是该笔借款的利率，无需计算资本化率；如果所占用的一般借款不止一笔，需要计算 加权平均资本化率。
加权平均资本化率=所占用的一般借款在某一期间实际发生的利息费用总额/所占用的一般借款本金加权 平均数
［提示】如果在资本化开始的时候两笔或者两笔以上的一般借款已经存在，那么计算一般借款资本化率就 是一般借款的加权平均利率。
一般借款的处理思路是首先计算出总的利息；然后计算岀应予资本化的金额；最后倒挤出费用化金额（计 入财务费用）。
［区别］一般借款与专门借款的处理思路区别：
第一，对于一般借款,应该先算出一般借款利息资本化金额,用应付利息总额扣除一般借款利息资本化金 额,倒挤得到费用化金额。
第二，一般借款还需要注意的是资本化利息支出不能扣除闲置资金的利息收入，因为既然是一般借款，没 有占用的部分自然和在建工程没有任何关系，所以一般借款闲置资金的利息收入是冲减企业当期的财务费 用的。这点处理和专门借款是有区别的，要特别注意一下。
第三,专门借款的利息资本化金额计算的时候不需要考虑资产支出,只需要考虑在资本化期间内专门借款 的利息总额和闲置资金的利息收入,二者的差额就是专门借款的利息资本化金额；而一般借款的借款费用 的资本化金额的确定应当与资产支出相挂钩，计算一般借款利息资本化金额的时候要考虑一般借款的利息 资本化率和资产支出加权平均数的计算。
