上周笼统写了一点读《富爸爸穷爸爸》的感想，有朋友在建议说能不能具体写写自己投资的实操。其实说不上有太多实操经验，只不过从18年开始一直在关注投资方面的东西，所以在去年也做了一笔房产的投资，索性分享出来，看对大家有没有帮助。
目前我的认知或者我能接触到的信息和资源，我的投资准备往三个方向走：房产，股票，项目投资。现在目前所做的投资是一套房产，股票和项目投资还正在研究当中，也没有什么可以分享的，等到后续想明白了自己做了这方面的投资再来分享。
我于18年在长沙的某商圈购买了一套约70平的公寓性质的住宅（是住房产权）。价格是九千多。总价在70万左右。下面说一下我为什么会做这个投资
一、
先说一下为什么在目前很多人觉得房产在国家调控下已经不具备暴涨的基础下，还要去进行房产投资（国家也确实不允许房价暴涨了，因为房价继续暴涨，会有大量的钱流入地产，那现在的供给侧改革，产业结构调整就没钱了搞不下去了。所以国家必须控制房地产暴涨，让钱流入实业）。
1、房产价格不会暴涨，但还是在往上增长。这里说的是人口净流入的大城市的房产，那种人口流出的小城市房价就不好说了。理由如下：
中国的城镇化还要继续，人口还要继续往城市涌入，上一轮去库存已经消化了很多房子库存，新增的人口仍然需要住房。在我之前写的《国家去楼市库存的小思考》https://www.jianshu.com/writer#/notebooks/35067939/notes/43180570当中也讲到了，国家不会一直压死房地产，因为产业规模巨大，GDP仍然需要房地产的贡献，调控总是一紧一松，现在是紧的，等到松一些了房价就会迎来新的上涨。大家应该也知道很多城市都依赖于土地财政，调整产业结构需要很长时间，短时间内没法见效，那地方政府如果不能有新的产业的税收不靠土地财政目前来看又靠什么呢。房地产调控太狠财政税收就会受到非常大的影响，地方政府背着GDP的任务可担不起这个责任。
2、投资不一定是要追求短时间内暴涨，能够长期稳定增值就是一个非常好的投资。可能以前国人见惯了房价暴涨，很多人因此致富，就觉得现在不暴涨就没有投资价值了。这种考虑就有点太主观了，说白了，一个东西你以前买，也许3年能翻个倍，大家拼命往里挤，现在变成6年能翻个倍，大家因为国家的调控，都在喊房价要跌，情绪上受了打压就觉得没有投资价值了。你要想想6年能翻个倍的投资也是很好的投资啊，放到市面上真没什么太多投资可以做到这样，而且是一般人能参与的投资。现在虽然房产的上涨速度没这么快了，但是作为一个长期投资品来看回报还是可以的，关键的是普通人能够参与，借着国家和城市的发展就能实现财富增值，自己都不需要花费太多精力，对于普通人来说难得有这样好的投资品了
3、因为我是在长沙，大家可以上网查一下，长沙目前新房的房价大概在9千-1万2左右。这个房价在全国的省会城市排倒数，只有隔壁省武汉的一半。我以前一直不明白为啥长沙的房价会这么低，其实现在也不明白。但不明白也没关系了，就冲着便宜的价格，你也知道长沙的房价在整个全国来说都是很低的，妥妥的房价低洼之地，从长期来看长沙房价是被低估的，既然被低估那就有投资价值了。（现在19年来看长沙的一些好小区的二手房都已经到了1万5-1万8以上了）
二、
再说一下长沙楼市的一些情况：
因为长沙经过16年全国去库存运动的刺激，房价暴涨了近一倍，政府坐不住了。17年长沙开始了史无前例的大调控，进行限购限贷限价全面调控。
限购：非本地户口，要缴纳两年社保才能购买，本地户口要满两年才能购买，每户限购两套。还有很多细节的限制性条件就不列举了，反正就是买房资格的各种限制，全国很多城市应该差不太多
限贷：银行纷纷提高贷款利率，贷款利率基本在基准利率上浮20%左右
限价：政府直接强行规定新房的销售价格，不由市场定价。
这就造成了几个很有意思的情况：
1、大量想买房的刚需，因为户口或者社保的限制买不了，这就造成了还有很多买房的需求没有得到满足
2、新房二手房价格倒挂，新房的价格因为政府的强行限价导致比二手房的价格要低。比如我购买的公寓限价九千多，比旁边紧邻的商业中心同样的公寓价格低了将近六千一平。
基于以上情况，现在能买到新房明显价格很实惠，以后还有这么多人要买房，房价上涨也有动力
三、
再说说我选这个房的逻辑：
1、这套房产处于长沙一个重要的商业圈，现在还在不断扩大商圈范围，且交通便利，未来有增值空间。
2、因为政府限价，现在价格处于洼地，购买的成本低
3、这套房产能带来很好的现金流。这套房子因为处于商圈，所以未来的租金价格比普通住房会要高，这就导致了这套房子的租金是可以做到租抵供，而且每个月的租金收益比房贷还要高，这样这套房产就可以每个月给我带来现金流。
按照富爸爸穷爸爸里的观点，带来正向现金流的资产才叫资产，否则就是负债。这里面有个观点要再强调一下，也是书中反复强调的，多数人认为自己自住的房子是资产，其实在你还完房贷之前，他都在不停吞噬你的现金流，这个时候其实他只能算负债，因为他并没有给你带来收益。一定要记得给你带来收益的才算你的资产。
另外还多说几句，还有个很容易被人理解为资产的负债就是汽车。很多人觉得买了一个汽车是资产，多数人用来自用的汽车其实并不给你带来收益，相反你每年得花不少钱在汽车上，这个对你的现金流增加并没有用处，所以他应该是一个负债。我一直跟身边朋友建议就是不要太早去买车，因为对你的资产增值没有益处，而且现在打车也很方便。除非确实买个车的钱对于你来说已经算个小钱了，或者你的生活中工作中必须要用到车，没有会造成巨大影响。我个人觉得如果你手上有笔钱，就尽量去购买能增值的资产，不要去消费或者买消耗品。
四、
最后说我这个房子的投资逻辑是啥，就是你只出了一个首付和一年的房贷成本（因为一年之后才交房），之后你不光不用负担房贷，还能有一些现金流进账，即使是比较差的结果，几年之后那片区域的房价完全没有上涨，你至少可以赚取因为房屋限价比旁边房子少的六千一平的收益。
所以我大概预估了一下，6年之后等到房子可以出手时，保守估计应该会有我首付和一年房贷成本翻倍的收益，算起来也有一年16%的收益，这个收益对于普通人来说我觉得算不错了，只是周期相对比较长而已。
我觉得对于任何一个以后想用投资来增加自己收入的人来说，戒掉想快速暴富的投机心理，懂得慢慢寻找机会让财富不断增值，才是一个更加稳妥和健康的投资观。时间是投资者的朋友，耐心等待找好机会，让时间去帮你挣钱。
