2007年美国爆发"次贷危机"，机构破产，公司倒闭，股市震荡，波及全球。

       什么是"次贷危机"？

       简单来说可以这么理解：

      2000年到2006年美国利率水平低，楼市持续繁荣，价格不断创新高。

      行情好，大家都在吃肉，机构A也想吃肉啊，怎么办？多放贷，多卖房啊。

     信用好还贷能力强的那部分人基本都买房了，那怎么办？

     找那些信用差还贷能力差的人啊，叫他们来贷款买房，这不就是新的增长点吗？

     还不起贷怎么办？没事，反正房价一直在涨，大不了我再把房子回收回来卖出去。

     不行，把钱都借给别人买房了，我还怎么再贷款给别人买房？

     这还不简单，我把这些贷款打个包搞成债券，然后再卖给机构B，这不就把钱回流了？

     机构A拿了这笔钱然后再去贷款给信用不好的人买房。机构B买了这些债款，一想还得等那么久才能回收这笔钱，不行，我也把它打个包再卖给C。

      ……

     中间倒了有几手其实并不重 要，重要的是通过这么倒来倒去，最开始的1块钱通过杠杆的作用最终被放大到了几块甚至几十块钱。

     你一定会问，为什么这么多专业的机构会去买这些信用不好的贷款所构成的债券？

     因为他们一方面坚信最底层的房价是稳固的，是持续上涨的，只要房价这个地基是牢固的，由此构建的大厦也就不会有问题，另一方面他们坚信有这么大公司一起抗，天砸下来也砸不到我。

     毕竟这么多年了，房价什么时候跌过？

     万一下跌呢？

      2016年利率收紧，房价下跌，贷款违约激增，房市无人接盘，通过杠杆催生出的繁荣瞬间崩塌。

      回顾美国"次贷危机"，我觉得危机爆发的原因有3点:①高房价低收入下的还款能力不足导致次级贷违约。②房价下跌导致银行回收的房屋无法卖出③杠杆的作用使得机构承受不住风险。

      那么反观中国房市，有存在这几个问题吗？

一、杠杆层面：

       首先谈谈杠杆，查了很多资料，有很多指标可以用来观测楼市杠杆，例如交易杠杆率（当期发放贷款/当期住宅销售额），资产负债表（房贷余额/金融资产），现金流量表（房贷余额/可支配收入），以及房贷余额/GDP。

       由于本文不是什么严肃的学术论文，而且以上指标网上都能查到，且解读起来都各有千秋，所以就不详谈这些指标了。

      我只想谈一下我的直观看法，中国房贷杠杆并不高。首先我们有30%以上的房贷首付比例限制，这个30%就已经把大多数自身收入不够还贷的人给筛选出去了，同时，由于有父母辈的资助，很多人买房可能首付比例大于30%，我周边还有人甚至是全款买房。

     所以我个人认为杠杆层面对中国楼市不存在过高的现象。存在的风险在于部分中介搞的什么"首付贷"以及提供什么假的流水证明等等，让那些自身收入明显无法承受房价的人也能获得贷款买房的资格，而这就有可能导致其后期无法还款。但这些非法中介毕竟是少数，只要监管到位这也不会是大问题，更不至于由此引发楼市崩盘。

二、房价下跌:

       房价会跌吗？

      肯定会跌，不过是什么时候跌以及哪里跌而已。

       决定价格的因素其实就是供需关系。供给由土地存量和政府政策把控，这个基本很难增加，所以主要关注需求。

      如果一个城市的人口不断增加，那么对房屋的需求也就会增加，进而也就会引发供需矛盾导致房价上涨。

      而如果需求减少，比如说这次的政府限购限贷，虽然长期来看改变不了一二线城市人口涌入对房屋的需求增加的事实，但短期确实可以把一部分不具备买房资格的人排除外在，从而将需求降低，进而引发房屋价格下跌。

      中国目前的城市化率不到50%，而一个国家的城市化率到达75%左右基本上会慢慢趋于饱和，所以目前中国的城市化还有很大的空间，大量涌入一二线城市的民众对于房屋的需求还没有饱和，供小于需的前提下房价依然还具备上涨的能力。

      而对于三四线城市，由于短期涌入的人少，对房屋的需求少，所以其实短期不存在上涨的基础。

       这时候回顾这一次的限购限贷，可以发现主要目的是为了强制性减少一二线城市的房屋需求从而引发一二线城市房价下跌或横盘，把资金和需求引导到三四线城市，促使三四线城市房价的上涨，盘活整个三四线城市的房屋市场，达成去库存的目的。

       一二线城市的限购限贷短期肯定是有效果，通过减少需求达到调控的目的，但长期来看，这个需求只是通过行政手段掩盖掉了而已，它还是真实存在的，只要这个需求还在，供需矛盾不解决，一二线城市房价就还具备进一步上涨的可能性。

      而对于三四线城市，就得认真观察它是不是真的有潜力可以吸引民众进城了。

三、还贷能力

       还贷能力是房市是否会崩盘的一个重要指标，还贷能力增强，那么房市就具备稳定的基础，还贷能力减弱，那么房市就具备崩盘的风险。

      还贷能力宏观上其实可以等效为国民经济的好坏。

       国家经济好，民众收入提高，那么还贷能力也就强，相反，国家经济差，民众收入减少，那么还贷能力自然也就下降。

       所以房市不单会影响国民经济的发展，也会受制于国民经济发展，两者相辅相成相互制约。

       当国民经济不行的时候，这时候国家就会鼓励房地产市场发展，以此来带动整个经济的复苏。

       当国民经济好了一点后，这时候又得抑制住房价快速上涨，因为房价上涨过快一方面会导致大量资金流入房市，另一方面会导致企业成本增加，为什么华为要从深圳搬到东莞也是因为这个原因，在深圳办公成本太高了。所以房价的快速上涨会极大地冲击其他的行业，由此导致国民经济受损。

       如何把握这个度，这就很讲究艺术。

      所以为什么房价一旦快速上涨政府就要出手调控？因为这会导致整个经济脱实入虚和企业成本增加，由此损害整个经济的良性发展。

       如果任由房价不断畸形上涨，必然导致资金不断流入房地产市场，其他企业在成本的不断抬升下也会逐步走向破产。整个经济如果太过依赖房地产，一旦房地产没人接盘了，一旦资金外流，那整个经济也就随着房地产市场一起崩盘。

      所以最好的房地产市场应该是稳步增长的市场，房价稳步抬高，既可以促进国民经济的发展，也不会吸引太多热钱的涌入，更不会对企业造成太重的成本负担，这也是政府和人民都想要的一个房地产市场。

       改革开放以来，相比于货币增发量和工资增长水平，其实房价并没有涨很多，之所以大家都感觉得房价涨了很多，主要是在贷款的作用下可以加杠杆，比如以10万撬动100万，增长10%就感觉赚了有一倍。

       在城市化率还未饱和的情况下，随着人口的涌入，一二线重要城市对房屋的需求长期不会减少，虽然政府短期通过限购限贷来减少需求从而打压房价，但长期来看只要供需矛盾不解决一二线重要城市的房价依然会上涨。

      供需关系决定并领先房价，房价决定并领先交易杠杆率。

     随着这一轮房市调控的趋严，需求强制性减少，房价短期会趋向稳定，由此热钱会逐步想办法撤离楼市。

     房市对整个国民经济的影响太大，下跌和快速上涨对经济的发展都没有好处，而由于民众的非理性居多，楼市和股市一样，都很容易出现暴涨暴跌的现象，所以调控并没有想象中的那么容易。

     "房子不是炒的，而是住的"其实已经定下了未来相当长时间内国家对房地产市场的态度，热钱不要往房地产市场涌，不然就把你套住，好好地去服务于新兴产业，这才是利国利民。

      当然，如果一旦经济不行了，找不到新的经济增长点，那么这时候可能还得靠房地产市场，新一轮的暴涨可能又要继续了。

      所以不得不感慨，我们当一个吃瓜群众发发牢骚吹吹牛逼是很容易，但要真的制定政策调控经济可没那么简单啊。