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前期：选择阶段

一：地段地段地段

重要的事情当然要说三遍，为什么首先得是地段呢？地球人都明白的道理我就不说了！

好的地段代表生活的便利，出行的方便，未来还有升值升值升值的可能，有人可能就要说了，市中心堵车啊。没错，市中心都堵车，但是除了自驾，你还可以选择公交地铁等公共交通方式，简直是立体交通模式。连公交都懒得去的地段，你可以开车，幸运的你老婆也有好车技，你能保证你父母，你的father and mother in law还有你六岁的娃也会开车吗？家里老人去个周边最大菜市场需要走上三公里，你看你会不会被抱怨。小孩想去个儿童游乐场HAPPY一下，都离家十公里，怎么哈皮的起来。当然除非你愿意24小时待命做专车司机，包接包送。

关于地段的选择，首要考虑就是通勤距离。对首次置业的人来说，工作是很重要的，因为你要还！房！贷！如果你相对工作稳定，比如公务员，老师等，那你就在单位附近买房就不会错了。如果是流动性很强的公司职员，尽量选择在工作机会多的区域周边买房。也不要想着有车，有地铁就行了。通勤时间短，幸福感会提升很多。尤其遇到个极端天气，漫漫回家路无比心酸，好嘛。至于很多不了解长沙的朋友回乡置业，对长沙根本不熟悉，这很棘手啊，容易人云亦云。其实对于未来会在哪里上班，其实根据职业不同，还是有章可循。最简单最笨的办法就是问同行，看同行们都在哪里上班。高阶一点的办法，自己上58，赶集等招聘网站，里面提供的职位都有写工作地点的。多看，多统计。说到底，其实就是个概率问题，选择就业几率大的区域肯定不会错。如果是回长沙当老板的朋友，直接可以选择居住环境好的地段享受生活。不用朝九晚五，生活随意一些，居家时间长，居住氛围就很重要了。

二，价格

看中地段后，就锁定一个大致范围，就可以着手在此范围内选择楼盘了。这个时候起决定性作用的便是价格，如果你爸身家几个亿，你就不用往下看了。您咧可以抓阄。出得起钱，咱就不用纠结了。

屌丝还是得悲催的继续各种买房攻略。一般而言，你能看上的地段范围内的楼盘都会超出你的预算，这个时候怎么办。往四周发散，以同心圆方式，直到达到你预算内。千万不要因为价格问题，南辕北辙，本来买南，跑去买北。这就背离了你买房的初衷。要看清重点！重点！不要言其他。

一分价钱一分货，十分价钱两分货。房子也是消费品，而消费品的规律是质量和性能达到一定的基数之后，再往上每提高一点点都会急剧增加成本。价格和品质之间的关系不是直线关系，而是指数关系。消费本质上是一种资源配置，花钱的时候也要考虑隐形收益与成本。举了栗子：你的首付预算是20万，但是你看中的房子超出你的预算10万，怎么办？咬咬牙买了？这就是个资源配置问题。这里就不详细说了。

如今已经基本划定你能承受的区域价格了，开始搜集所有的在售楼盘信息。

先不要激动的往售楼处跑，不要懒，先自己画个简易地图，做个对比表格。百度也好，传单也好，先做资料收集。你先勾选出你比较心仪的楼盘，以及周边几个进行对比的楼盘进行下一步实地看盘。小tip：可以参考下周边二手房价格，了解下该区域二手房价格走势，评估该区域未来发展潜力。

三：踩点

进售楼处之前，很重要的是实地考察区域便捷程度。例如：附近有几条城市纵横主干道，有没有时速可达60KM/H的快速路，有条件的话，自己开车计算下时间，比如在高峰时段及非高峰时段，从楼盘处出发开往城市最大商圈，以及大型综合医院，各个汽车站，高铁站等的时间。如果高峰时期控制在30MINS，非高峰时期在15MINS以内，是符合一个中等城市的交通现状。

其次楼盘附近有没有中等以上超市，便利店就不要计算在内了。有没有公立幼儿园和小学，以及初中。能不能入读是后面需要了解的事，首先得确定要有。如果周边有安置小区也没什么大不了的，安置小区里一般都会有农贸市场和各类早餐店，比在超市买便宜很多。

关于地铁问题，见仁见智。个人认为短距离的出行，公交比地铁便利，公交站点分布灵活密集，尤其是在长沙这种城市规模并不算很大的城市里。近10年以内，估计地铁的便捷性不会体现得出来。当然远郊楼盘，有地铁直通市内，是很重要的。同样的，近地铁物业价格比无地铁物业贵上500-1000每平是很正常的。这个看自身需求，如果你上班的地点也通地铁，可以考虑地铁物业。如果也不通地铁，个人是觉得没有这个需要考虑地铁物业。毕竟小城市，开车最便利。

四，理论知识储备

都踩完点了，可以去看房了吧。

先表着急。跟度娘老师先学习学习。21世纪什么最贵，不是房子，是人才！不想被置业忽悠的最好方式就是，自学成才，比置业还专业！这其实并不难，你要知道市面上这么多置业顾问其实都是些初出茅庐的年轻人，匆匆培训就上岗了，现在都是流水的置业千年的盘。

学习内容包括：神马是五证，容积率，绿化率，房屋结构，楼盘布局方式，建筑形态，户型风水，公摊率… …太多就不一一列出。

后期实战

五．看房

是的，终于可以去看房了，好鸡冻。一个关键字，装！哪怕你是第一次看房，也千万不要被置业们看出你是第一次。置业最喜欢首次置业的，因为好！忽！悠！所以你一定要装作“别看我年纪小，吾乃阅房无数”。

第一次去建议不要单独去，也不要全家老小组团去，但至少要带上一个小伙伴。有伴侣的建议带上另一半，单身汪的请约上一个好基友（有购房经验的优先）。这样可以避免你头脑一时发热，做出冲动的抉择。带上老婆更安全，防止你沦丧在售楼的小姐的美色中，精虫上脑，后悔莫及。

进入楼盘时擦亮你的眼睛，如果事前能联系上他们置业团队的主管或者经历是最好不过了，置业团队也是一条完整的食物链，主管手里可以让出的优惠点更多，据我的了解，应该有2—3个点左右的让利。如果你在新手置业手里买的话，他们处于食物链地段，是需要上交一部分提成给主管，所以给出的价格肯定没有多大优惠。直接找主管买就能少去底端置业这部分销售提成。

不过如果主管接待你，可能你享受的服务就没有那么多了，可能后续跑银行，交契税全都你孤孤单单的一个人完成，很心酸是吧，人家领导可是很忙的。看在钱的份上，你就忍了吧。

关于沟通，其实并不那么顺心，置业肯定是避重就轻。在一些关键问题上，不是你诚心诚意的发问，他就会大发慈悲的告诉你。

TIPS：

1：先做个安静的美男子，认真的听置业顾问给你一个千篇一律的楼盘介绍。看各种样板间，样板间看看就好，不要当真，基本样板间都是扬长避短，家具尺寸大多不符合市面常规大小，装修出来的效果也是为了放大空间，让你觉得很大，其实等你自己入住的时候就知道多大了，所以样板间的示范作用并不可信。整理下自己有疑问的点，到时候可以跟置业来个愉快的采访。

2，听完介绍后补充开始提问：可不可以公积金？支持首付分期吗？现在有什么优惠活动？可贷款银行选择？对口哪个学校？施工单位资质？就你选择的楼栋询价，先不要选择自己的最佳楼层，多选几个楼层进行比较。

3，根据自己的关注点，多提问。就不举例了。

4，关于开发商承诺的配套跟建设，不要只听一面之词，多去查阅相关网站，地方政府官方网站，教育局网站，学校的话，直接去问传达室大爷该楼盘有没有纳入招生范围，都比问置业要靠谱。

第一次看房不需要了解很详细，大致了解下，然后拿上几个看中的户型图，回去研究。千万不要上当，置业口中说的今天不决定明天就没有房源了，让你交定金锁定房源。现在基本是买方市场，房子没有那么抢手。这个时候给他一个谜之微笑，淡定的跟他说回家商量。

这个时候不是真的就回家了啊！走出售楼部之后，可以去工地上看看，如果是准现房，完全可以踩进工地去实体看看，一般选择午饭时间，工人们都午休了，工地没几个人，是最佳时间，进去看还是注意安全。置业一般会告诉你不可以进入工地，美名曰安全起见，其实就是怕你看出问题。实体看的好处是，你能清楚的知道真实的面积跟楼层高度，房屋布局是否合理，屋内横梁位置，前后是否有遮挡，还能感受下通风采光等条件是不是达到心理预期。如果看毛呸你都能满意，基本就没有什么大问题。

看完工地是不是终于可以回家了。还不能。这个时候可以去楼盘周边几个在售楼盘转转，一个方面多了解几个作为备胎，另一方面也是最重要的是：敌人的敌人就是我的朋友。听了半天置业洗脑海吹，把人都给吹懵了。是时候来一盆水浇醒你激动的灵魂了。你想知道这个楼盘的缺点和不为人知的隐秘，没有谁比旁边楼盘的置业更清楚的了。你只需要略微地跟竞争对手的置业顾问提一下你看中了隔壁楼盘，不等你发问，置业就能如滔滔江水般罗列出一堆度娘都不知道的秘密哦，连敌对开发商老总家的二奶去澳门赌博输了几千万你都能听到。简直就是宫心计。

六．楼栋与户型选择

拿定主意选择好楼盘了，要进行最后选择了。首先是户型，今天我们不谈风水，只谈怎样选择户型。一般最佳户型有以下几个标配：方正，南北通透，纵深面宽比例4:5，干湿分离，动线合理。一般而言，120平以上的户型基本都能做到这些基本点，如果面积大却做出奇葩户型，我只能用认识的建筑师朋友的一句话，“不是我们脑残设计成这样，户型都是开发商定的，我再有才华，也敌不过开发商以前是杀猪的”。言外之意开发商不专业才会出现各种奇葩户型。

一般在夏季炎热潮湿的南方，坐北朝南，南北通透的房子，比较符合当地气候，是首选。东西朝向的房子，夏热冬冷。根据经纬度与季风影响，湖南一般更适合坐北朝南，略微偏向西南。能够更大程度利用阳光与风，又不会西晒。一栋楼里会有东边与西边相同户型，从价格上就能体现出东边户型比较好，西边户型的空调耗能比东边户型都高出许多。

朝向正确，看房屋布局，至少每个功能间都要做到独立通风采光，如果不谈风水，这一节其实没有多少可以谈论的了。从舒适度角度来说，主卧和客厅朝南比较好，北向的窗户不要太大。南向的窗跟门可以开大些。客厅能带阳台能够视觉上增加客厅空间大小。厨房最好布局在北边，这样油烟不会倒灌进室内。

关于户型图的几种看法：我们一般拿到手里的户型图是介样的

这是开发商给的，肯定经过巧妙设计。如果可以的话，要一张该户型的楼层分布图，它是长这样的：

要这个图的目的是，看该户型在楼层分布中处于哪个位置，前后有没有其他户型边角的遮挡与影响，还有电梯位置，强弱电井与水井位置，一梯几户，等等。

然后就是要楼盘整体分布图，他是长这样的

遮住要是看你所购楼栋在整个楼盘的位置，是不是可以观到景，楼间距够不够宽，前后建筑物造成的遮挡，与小区出入口的距离等。

七：讨价还价

都看好了，还有什么好犹豫的，可以去划拉价格了。谁说房子不能谈价格了。是拿来卖的都是能谈价的。前面说了，最好找领导买，发动一切身边资源，七大姑八大姨，找到个熟人，领你上道。

好吧，扯远了。先让置业给你算个“最终”价格。这个价格肯定不是最终的，还是有议价空间的。算三到四个不同楼层的价格，作为对比。这时候你心里一定要有自己的小算盘，该区域楼盘价格水平，相邻楼盘的价格等等，好估量他给你算出的价格水分有多少。一定要做到心里有数。置业看你有成交意向，肯定会在心理上继续碾压你。HOLD住！不要交任何钱，团购费跟定金都不要交！交了你就被把住命脉，成为案板上的鱼了，任人宰割。跟他来个拉锯战，反正你千万不要摆出一副我嫌贵，我买不起的穷样子，而是觉得你丫这鸟房子不值这个钱。跟他们磨价格的关键是，千万不要首先透露出你能接受的底价，置业一定会反复问你，你能接受的价格，反正打死也不！要！说！议价这种事谁先亮底牌谁就输了。这个时候有的开发商会说别看我贵，我可以送你什么啦什么啦什么啦，都不要妥协，要有一个信念就是羊毛出在羊身上，他们送的东西你不一定看的上，把价格讲下来才是王道。

接下来的几天你就忘了你买房这件事，开心得过你自己的日子，等着置业给你打电话，记住不要自己打电话，这个阶段正是心理战时期。双方都在揣摩对方的心意。一定要淡定，默默关注就好了。过上两三天，置业就会给你打电话策你，诸如我给你申请了一个特价指标，便宜两个点，或者是我楼盘在大姨妈节到来之际，给购房者送优惠，便宜多少多少什么的。

还不到你的底，就要淡定。因为这么痛快能少下来说明空间还有。来回两三回，直到他没有给出最的价格，这个时候亮出你的底牌，能卖就卖，不能卖别耽误我买豪宅了。

一般能比原始最终价，能少5—6个点的价格。

如果不好掌握这个底在那里，还有一大招，就是潜入业主群里。有些业主群成规模了，可能需要严格的准入要求。但一些新楼盘的业主群还不成气候，可能只要报个楼栋号就能进去。如果你混进去了，虚心礼貌的发问，群里大批被置业跟开发商欺骗的业主会极其热心的告诉你一些内幕，以及交易价格。

最后祝大家都能买到心仪的房子。