杂谈：我为什么觉得房价不会再大涨
这两天，时不时看到恒大75折卖房的广告推送，有所感慨。相信现在依然有大票朋友徘徊在“刚需”二字前，今天闲来无事，就说说房价吧。首先，明确一点，我说的是不会大涨，没说不会涨（钛合金防杠！！）。其次，文章只做讨论，若不认同，可指教，亦可忽略，谢谢。
亘古不变的两种观点
说道房价，很多人都能滔滔不绝说个几万字长文，有怨恨，有庆幸，有无奈，亦有欢喜。众口之下，不外乎两种观点，一是跌，一是涨，持这两种观点之一的人，往往却对国家说的“稳”是嗤之以鼻。
为什么跌？国家政策打压、房企资金流转困难、中小房企倒闭、高利率压制高杠杆、购房欲望冷却、掏空6个钱包、疫情冲击......
为什么涨？刚需未消化完、城市化进程继续、信贷扩张、央行疯狂印钱、中国经济需要房地产助力、通货膨胀、泡沫破灭前的疯狂......
总之，理由是众说纷纭，各有各的立场和观点，在这里不去说谁对谁错，也不去抨击谁，只阐述我的观点。
房地产出现牛市的原因
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从个人层面说
居民人均收入增加。这是主观原因，居民收入增加，改善生活环境是一个必然选择，也造就了房地产市场的巨量刚需，有需求还不行，还得有钱，居民收入增加，是房地产牛市的基础。庞大的增值空间与较短的增值周期。这是在房地产市场预热之后，滋生大批炒房客的主要原因。这些炒房客包括但不限于央企、国企、民营企业以及“资产阶级个体”等。
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从政策方向
信贷扩张。中国很富，但还是缺钱，缺人民币，那就印钱吧，但是我不能毫无理由就印钱吧，那不成了委内瑞拉了么？！那就扩大对内信用吧，人民要买房，“自费”的肯定是少数，央妈说：不够的我借钱给你，你拿你的信用作抵押，有这些抵押在，我就可以印相应的人民币了，你也可以买到房了，win-win! 于是乎，几年的信贷扩张开始了。棚改与城市化。棚改是城市化进程的必然选择，目的是为了改善居民生活环境和城市面貌，同时也造就了很大一批土豪，说起来让人羡慕，捶胸跺脚怒嚎：为什么我的房子还不拆？！棚改过程中，大批房地产商蜂拥而至，政府也对地块的标价一抬再抬，发地方债、设城投公司，我们的口号是，把霓虹灯挂到天上去！
综合来说，主要是上述原因，当然还有其他，信贷宽松低利率导致高杠杆、产业的区域分布不均衡造就北上广深、年轻刚需集中爆发等等，不做概述了。
不认为后期房价会有大幅上涨
国家说“稳”，那就是“稳”
“稳”是什么意思？平稳、稳定，不上也不下。有时候我们还是要相信国家的！稳，就是说，未来房价哪怕波动，也是小幅波动，稳定在一个窄小的区间内。长期来看，经过一段时间的稳定，也必然有分化，要么向上，要么向下，但这里的变化也可以用“缓”来形容，不会出现一天一个价的“陡”，至于是向上还是向下，我个人觉得，向下的概率为80%。没有数据去计算，钛合金钢铁假直男的直觉：）。有人说，泡沫破灭是国家控制不了的，他说稳你就信稳了啊？那我只能说你太天真了，国家和政府的手段，企是我们这些渔民能理解的。就说疫情造成的人民币供给缺口，对各行各业的冲击不小吧，但央妈连大招（降息）都没放。所以，你要相信政府在重大突发事件以及风险上，有足够多、足够强大的政策和手段，来保证家国稳定！-
为什么改用LPR
房地产消耗6个钱包，在一定程度上确实滞纳了一部分资金，导致市面上流通的货币减少，那就要放点钱出来。有人说，那就降房价啊，我说，售楼处怕是不够砸。降房价暂时不在考虑之列，那就放点利息出来吧。在外围普遍降息，甚至出现负利率的情况下，未来国内也有降息预期，也必然降息。（为什么降息，什么是负利率，请知乎搜索关键词）。采用LPR，你可以和银行一年一签，每年的利率都在变，一方面，刚需可以不用再犹豫，早买晚买都差不多了，另一方面，如果降息（这里指贷款利息），你还的利息就少了，节省了部分钱，存银行？不好，利息降低了，存里面没多少息钱，那就拿来消费和投资吧，于是，市场就活了！在这一点，我认为是未来央行调节市场的一个重要手段，如果房价大涨，央妈的谋划不就落空了么，不能忍啊！（当然央妈降息主要目的并不是放出楼市资金，主要作用还是逼出储蓄资金，不过考虑中国房地产市值和居民储蓄率，暂且将就看吧。）
003 刚需消化与老龄化的人口结构
这个就是网友们关心的接盘侠的问题。我估计，80 、90 后的这批刚需，还有个十年，也该消化的七七八八了。有人说，这不那时00后10后该起来接盘了吧，00后和10后什么思想我不清楚，但我知道他们的父辈80、90后是没钱了：）。当然需求肯定是有的，改善生活环境，换房子，换城市居住，这个需求一样是亘古存在，同时未来居民收入持续增长，这种需求还可能变得普遍，所以也没有完全否定房价不会涨的问题。但随着人们经济实力的增强、年轻人住房观念的改变，这种需求不会变得“饥饿”，导致房价大幅抬高。再说一说老龄化的问题，现在很多人不是很重视，超过2亿的老龄化人口，他们其实是不需要住房的，大部分到了年纪，可能还是和子女住一起，方便照顾。我身边的亲戚朋友，家里老人，到了60、70岁，还自主生活的很少了，且不说一身病要经常去医院。另外，中国养老院什么情况大家应该都有底。总之，不合理的人口结构与住房存量，很难再造就住房需求的爆发，这也是我认为房价长期来看，有一个回落的理由。大环境
凡事都要谈大家，才说小家。先说国家，再说人民。过去几年，不可否认，房地产的发展和经济增长有着十分紧密的联系。房地产促进经济增长，经济增长助推房地产市场繁荣。但是我们必须要有一个心理准备，一个某一年我们的GDP不再保持6以上增长的准备。随着经济体量的增加，GDP增速下降是必然的。想想但我们的经济总量在未来某一年，达到美国现如今的体量，我们的增速是多少。肯定没有现在的美国高，这是我十分肯定的一点，因为目前来说，在社会体制，科技水平等等方面，美国都是最优的（不是舔狗，实话实说），我们中长期想要超越，十分困难。而随着我们的进步，美国的干预必然会越来越多，这也是必然，就是我，我也见不得别人好。所以，未来的我们，还需要脚踏实地，砥砺前行。无论政策的选择还是资金的选择，在无限期的未来，都不会把房地产作为首选项，房地产的下一个牛市，或许遥遥无期。其他因素
有人问，货币超发，通货膨胀，人民币贬值会不会导致房价大幅上涨？首先，市场上的流通货币依然不是很充裕，很多人还在提倡货币宽松、降息，说明还是缺钱，谈超发不合理，自然也不会有过度的通货膨胀问题。因为通胀、通缩，我们谈是事货币供给，很多人比较容易犯的错，把去年猪肉大涨价归结这两个原因之一却是有点可笑了。人民币贬值问题，只要外汇储备在哪，大幅贬值的可能性不是很大。那么，会下跌么，短期来说，应该是没有下跌基础，短期内没有理由下跌，哪怕下跌，也是各种因素综合起来，长期影响的结果。目前是处于一个政策导向下，刚需消化与供给平衡的阶段。
总结一下我的观点，目前房地产处于一个政策导向下，刚需消化与供给平衡的阶段。短中期应该会在较小的区间波动，长期来看，会有一段震荡回落的过程。（完。文明讨论，不喜勿喷，谢谢）
