“抵账房”也称为“工抵房”，全称是工程抵账房，是房地产开发企业由于资金紧缺等原因无法及时向施工主体支付工程款，经双方协商将已经建造完成的商品房折抵给施工方，用以抵扣拖欠的工程欠款。施工方取得该房屋后，可以自己的名义或者以开发商的名义对外销售房屋，从而回收资金，实现自己的债权。

一、抵账房相关法律规定

民法典对“抵账房”并无相关规定，实践中有人将其归为民法典第四百零一条“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿”情形，但抵账房本质上属于以物抵债，属合同的履行或债的清偿，并不具有抵押的属性，也不具有抵押的意思表示。

2019年11月14日最高院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第三章“关于合同纠纷案件的审理”（二）关于合同履行与救济做出相关规定，其中第44条、第45条分别规定了履行期届满后和履行期限届满前达成的以物抵债协议的效力。

44.当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。

当事人在一审程序中因达成以物抵债协议申请撤回起诉的，人民法院可予准许。当事人在二审程序中申请撤回上诉的，人民法院应当告知其申请撤回起诉。当事人申请撤回起诉，经审查不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可予准许。当事人不申请撤回起诉，请求人民法院出具调解书对以物抵债协议予以确认的，因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由人民法院出具调解书，故人民法院不应准许，同时应当继续对原债权债务关系进行审理。

45.【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。

二、“抵账房”在强制执行中的司法实践

案例：最高人民法院（2022）最高法民终387号民事判决书

案情简介：2011年4月7日，卓越伟业公司与王兴东签订《公司挂靠协议书》，挂靠期内卓越伟业公司每年向王兴东收取管理服务费，王兴东在经营上实行内部独立核算，自负盈亏。一切正常利润归王兴东所有，不受卓越伟业公司干涉。卓越伟业公司配合王兴东主张债权，出具相关手续，但债权最终归王兴东享有。2013年，王兴东以挂靠的卓越伟业公司为施工方，在完成与鸿基米兰热力公司建设的滨水北城项目零星工程后，鸿基米兰热力公司无力支付工程款，遂以鸿基米兰开发公司名下的房屋抵顶所欠的工程款4,694,203元。卓越伟业公司（乙方）与鸿基米兰热力公司（甲方）签订抵账房确认单，同时签订房产抵账协议，将相应楼房及部分车库抵作工程款。2020年8月，王兴东将案涉房产出售给徐阳，鸿基米兰开发公司配合签订商品房买卖合同并完成交付，买房人由王兴东更名为徐阳。徐阳于2021年8月10日向一审法院提出执行异议，一审法院于2021年10月11日作出（2021）黑执异1095号执行裁定书，驳回徐阳的异议请求。

法院审理：由于一审法院因苏华公司的申请于2016年12月5日查封了包括案涉房屋在内的268套房产，王兴东未提出执行异议，而是在2020年将案涉房屋转让获利，徐阳亦是在明知案涉房屋被查封的情形下向王兴东购买案涉房屋。王兴东、徐阳系在案涉房屋被查封后占有使用，且非善意。徐阳于2021年8月向一审法院提起执行异议。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”由于王兴东挂靠卓越伟业公司施工的项目非案涉房屋所在的工程项目，合同相对人亦非鸿基米兰开发公司，其与鸿基米兰开发公司协议以房抵账签订合同的本质为以物抵债协议，如该抵债行为发生在债权债务关系期满后，应认定为有效，考虑到王兴东、徐阳均未在查封前合法占有案涉房屋，均不具备上述司法解释规定的全部情形，故应认定其对案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行。

二审最高院认为，一审法院参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，审查徐阳的权利能否对抗苏华公司的一般金钱债权。但王兴东对案涉房屋系通过以物抵债方式取得，目前《执行异议和复议规定》第二十八条能否适用以物抵债，裁判尺度不尽统一。在参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的情况下，该条明确规定，金钱债权执行中，买受人权利能够排除执行须同时符合四个方面的条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王兴东与鸿基米兰开发公司签订的《商品房买卖合同》未记载签订时间，该合同内容及其他证据也无法佐证在案涉房屋被查封前签订了前述合同。而徐阳将《商品房买卖合同》更名时间在案涉房屋被查封后。对于是否在查封前合法占有案涉房屋的问题，一般而言合法占有是指因交付而对案涉房屋具有事实上管领和支配的状态，案涉抵账协议作为诺成合同，签订协议行为以及卓越伟业公司同意将案涉房屋登记给王兴东的意思表示，仅表明王兴东取得对案涉房屋的债权，不必然证明其已实际控制和支配案涉房屋。而徐阳实际占有房屋的时间在查封之后。现有证据不足以证明徐阳在查封前合法占有案涉房屋，即使徐阳主张承继王兴东的权利，因王兴东不享有能够排除执行的民事权利，故徐阳也不能基于承继王兴东的权利而排除执行。一审法院认定徐阳的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，进而对其关于享有排除强制执行民事权益的主张不予支持，并无不当。

况且，案涉履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。

律师建议：

个人购买抵账房存在较大法律风险，购买前一定要做好房屋的产权调查，确认“工抵房”是登记在开发商还是施工单位名下。同时需要确认“工抵房”能够办理产权登记，无抵押、无查封，方可购买。

案例来源：中国裁判文书网