基本案情
2016年8月11日，经过某中介公司居间介绍，买方小王与卖方小潘签订《房地产买卖合同》，约定卖方以125万元的价格出售房屋，定金5万元，首期楼款(不含定金)33万元在成功递件当天由买方直接支付给卖方，楼价余款银行按揭;双方还约定了违约责任等。
签约当天，买方向卖方支付了定金5万元，并办理了相关贷款手续。同年11月3日，双方按约定前往房管部门办理过户手续，但当日卖方以其未带身份证原件及经纪方不在场为由拒绝办理过户手续。
次日，买方委托律师向卖方发出《律师函》，要求卖方在11月8日前协助买方办理案涉房屋的递件手续，否则将追究卖方违约责任等，但卖方未予理会。
买方通过经纪方联系卖方，卖方于11月15日明确表示不再出售案涉房屋。此后不久，买方向案外人杨某以168万元的价格购买了同小区房屋。
买方于2017年1月10日向一审法院提起本案诉讼,请求判令卖方向其返还定金5万元、支付违约金12.5万元、赔偿房价差额损失30.5万元等。
裁判结果
一审法院认为，本案合同是双方当事人在平等自愿协商一致的基础上达成的对案涉房屋买卖的合意，并签订了书面合同，双方均应诚信履约。
合同签订后，买方已依约向卖方支付了定金5万元，并办理了相关贷款手续，后因双方当事人在办理递件过户手续时产生争议。卖方以对买方的付款能力产生怀疑和中介不在场为由，明确表示不再出售房屋给买方，从而导致房屋交易不成。
从买方办理贷款、其个人在建设银行账户存款余额等情况来看，卖方对买方付款能力的怀疑，缺乏事实根据。即使卖方认为中介未到场，交易存在风险，也没有证据显示卖方在该日后要求重新商定办理递件手续的时间。
卖方拒绝履行《房地产买卖合同》依据不足，已构成根本违约。而买方提交了相关购房合同等证据，证明其另行购房屋价格与案涉房屋交易价格存在较大差额，其确实存在实际损失。
遂作出判决：卖方向买方返还定金5万元，支付违约金12.5万元，赔偿房价差额损失15万元等。
在二审过程中，经法庭充分调查、询问及释明，卖方意识到其行为构成违约，应承担相应违约责任，故主动提出调解要求，并与对方当事人达成调解协议。
典型意义
二手房屋买卖合同签订后，双方均应诚信履约，共同维护房屋市场交易秩序，但在房价涨跌所带来的巨额利益面前，恶意违约的现象层出不穷，严重扰乱了房屋交易市场秩序，有损社会诚信。
本案属于典型的卖方单方恶意违约的情形。为促进社会诚信和房地产市场健康有序发展，必须明确违约方应承担的损失不仅包括直接损失，还应包括守约方可得利益损失，包括房屋价格涨跌所造成的购房差价损失。
至于差价损失赔偿金额的确定，合同有约定的从其约定，无约定或当事人不能协商一致的，可委托有资质的专业机构进行评估。基于公平原则，评估时点应以根本违约行为导致合同不能履行之时为基准点。同时，对于守约方不积极阻止损失扩大而造成的损失，不能要求赔偿。
如双方当事人均不同意评估，在当事人已举证证明其另购房屋所在位置、朝向、楼层、面积等方面均与诉争房屋相类似或具有可比性的情况下，可以按照两套房屋在损失发生时点的二手房交易市场成交价单价差额为基础，再综合考虑违约原因、过错程度及守约方实际支出等因素，酌情确定差价损失赔偿金额。
