最赚钱的资产是优质负债，房产是可以帮我们增加优质负债的资产之一，是融资工具，也是抵押工具，所以我们要多多利用房产中的杠杆属性。房产投资的内核是建立以房贷为核心的组合资产包，所以我们要在房子上尽可能的叠加优质债，做空货币。

一、房贷

1、信贷福利

房子一定要贷款买，而且一定要尽可能的降低首付，房贷是普通人能够接触到的，期限最长、额度最高的贷款，是普通人一生中最大的信贷福利。因为在当前的货币政策下，能让一个普通人在银行一次性带走几十万、几百万的机会实在是不多，而全款买房的话就没有利用机会来增加优质负债，只享受到了实物资产保值的方面，没有享受到贷款所带来的杠杆效应。

2、等额本息最划算

房贷的的还款方式有两种，等额本息和等额本金。

等额本金：在还款期内把所有的贷款总额平分，每个月偿还相同数额的本金+剩余的贷款在这个月所产生的利息。随着时间的推移，因为本金在不断的减少，所以后面还的利息越来越少。

等额本息：就是把所有的贷款加上贷款期间内所产生的利息，平分到每个月来还，每个月的还款数额是一样的，本金加上利息。

对比来看，等额本金可以逐月的降低还款金额，减少购房者花在利息上的钱，但是初期的还款额度比等额等息大，还款压力比较大。

以贷款100万，贷了30年，基准利率4.9%为例。等额本金总利息要比等额本息少17.35万左右，但是刚开始几年的月供要高出很多，每年要多出1.5万左右。表面上看等额本金利息要少10多万，但如果把通货膨胀考虑进去情况就不一样了。在M2超发大背景下，货币贬值的速度每年10%左右。在纸币永远贬值的情况下，现在月供花出去的一万，和20年后的一万，分量大不一样了。买房赚钱的核心就在于资产增值负债缩水。

综上，买房用足7成贷款，选择等额本息最划算。

二、抵押贷

1、个人消费贷

是以个人房产作为抵押物，从银行贷款，用于个人消费，一般来说这种贷款利率相对较低，基准利率上浮10%左右。但是从2018年开始，银行开始严格控制消费贷，金额一般在100万以下，所以目前消费贷做得不多。

2、经营贷

借款人抵押自己的房子向银行借钱，用于企业经营。现在市场主流做的房产按揭贷款都是做经营贷。做经营贷需要有一个经营的实体，最高可抵押金额达到3000万元，利率多在年化5.4%-7%之间，贷款年限多在5年以下。还款方式有等额本息的方式，也有先息后本的方式，个人操作找贷款中介比较好。

三、调动资源 盘活资金

1、个人信用：信用卡、信用贷

2、房子：房贷、抵押贷

不细说了。

四、银行信贷最少必要知识

1、个人征信

个人信用报告是全面记录个人信用活动，反应个人信用的文件。一般个人信用查询有两种途径，一种是网上查询，在中国人民银行征信中心-个人信用信息服务平台查询。

还可以去央行的征信机构查询，需要携带本人有效身份证，前往人民银行征信机构查询打印。

2、逾期

指信用卡、贷款利息等还款超出还款期限，一旦发生逾期会非常影响后期信贷产品的审批。在还款逾期的情况中，特别要说一下连三累六——连续三个月一分钱没还，或者是两年内累计逾期六次。多数的银行有不成文规定，如果借款人发生了连三累六的逾期，可能会被拉入黑名单，后续无法再从银行借贷，严重的逾期者，甚至还可能被银行起诉。不过，对于逾期也不要过于紧张，1000元以下的逾期影响不大。

3、授信额度和贷款额度

授信额度：是指银行给予借款人一定的期限内可支配的最高额度，也就是说在一定期限内，借款人可以随时动用这笔资金。

贷款额度：只是借款人在此时间范围内实际贷款的发生额度。

比如一笔信用贷授信30万，授信期限是3年，在此期间内，你可能只用了20万，或者只用了10万，这10万或者20万就是实际的贷款发生额度。

4、固定利率和浮动利率

固定利率：在借贷期内，不做调整的利率，也就是说按照合同中双方约定好的利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率进行支付利息。

浮动利率：在双方约定下，在借款期内可定期调整的利率。目前住房按揭和抵押贷款大多是浮动利率，一般会在每年的1月1号根据央行的基准利率进行相应的调整。