小区公共收益“分红”,价值远在红包之外


据《吴江日报》报道,10月24日,松陵街道吾悦花园小区业主委员会将小区近年结余的公共收益34万余元分配给1270户业主。小区业主委员会给业主“分红”,是否是吴江的首例,还有待求证,但这条消息触及的敏感话题——小区的公共收益究竟归谁所有,再次引起关注。

小区公共收益究竟归谁所有,法律早有明确规定,国务院发布的《物业管理条例》第五十四条规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”2021年1月1日起实施的《民法典》第二百八十二条更为明确:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”也就是说,业主享有小区公共部位、共用设施设备的使用决策权和收益权。

虽然法律有着明确的规定,但在日常生活中,业主的这一权利很少能够落到实处。大部分的小区物业服务企业,未经业主和业主委员会的同意,就将小区公共部位、公用设施经营性使用,小区共有房产的租赁费、外来车辆临时停车的停车费、电梯广告的广告费等收益全部落入物业公司的腰包。特别是一些业主委员会尚未成立的小区,更缺少对物业公司的监督和制约,物业公司可以率性而为,大额的小区公共收益成为物业公司的“额外收入”,严重损害了全体业主的利益。

对此,我曾写过《小区公共收益应有本“明白账”》的文章,分析造成这一现象的原因,提出了加快推进业主委员会建设、加强对物业服务企业监督管理等两条建议。

其中,建立一本公共收益的“明白账”是让上述两条建议落地的关键。通过建立一本“明白账”,让业主对小区的公共部位、公用设施等“家当”数量心中有数,对经营情况有所了解,以公开透明的方式吸引更多的业主关心、参与到小区公共事务中来,形成与物业公司良性的互动和制约。在这一过程中,相比于物业公司主管部门的监管,小区业主委员会的所作所为有着更大的发挥空间。

吾悦花园小区的业主委员会积极为业主争取权益,树起了最为生动的履职样板。一方面,业主委员会与物业公司良性互动,督促物业公司规范运行,利用公共收益为业主办实事;另一方面,对于结余的公共收益在预留部分合理费用后,将70%公开分配给小区的每一户业主,钱虽不多,但传递了对业主权益的尊重。

由此可见,小区业主委员会并不是可有可无的角色,完全可以在小区的管理运行中发挥积极的作用。仅就此,该小区业主委员会的运行经验就有推广的必要,其价值已远超每户一二百元的公共收益。

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