"为什么汇率和房价只能保一个？"这是一个前段时间讨论颇多的话题。很多文章给出了日本模式“保汇率，弃房价”，还有俄罗斯模式“让汇率大幅贬值，保房价”。
为什么房价汇率只能二选一呢？ 我的思考是这个问题要从泡沫，经济和利率三个角度来思考。
首先我们要明确两个概念，汇率和利率，这两个东西相当于货币的两个海尔兄弟；汇率表示国与国之间交换货币时的价格，利率表示货币的时间价格。
从泡沫的角度来看，目前无论任何角度分析，中国的房地产存在巨大的泡沫，这个毋庸置疑，目前RMB/USD为7，我们设想北上深的房价为7wRMB/平米，美国类似城市房价3wRMB/平米（为了方便计算），如果资本自由流通，那么北上深的居民会用脚投票，有很大一部分会把目前的房子卖了，去美国买房子。这样一来就会有大量的rmb需要兑换成美元，从而对rmb贬值带来压力。同时很多人卖出中国的房产会打破供需平衡导致房价下跌，这样导致的后果是房价和汇率会同步贬值，等到达你把北上深的房子卖了在美国只能买个类似的房子的时候，泡沫挤干净了，就出现动态平衡。这个过程就像水往低处流，等两边的水位相等了，汇率和房价就会稳定下来。
下面我们从经济角度来观察，汇率从某种意义上和GDP是线性关系，如果中国经济/美国经济发展的好，CNY/USD就会升值，反之CNY就会贬值。现在中国的经济增速一直在放缓，而美国经济从次贷危机中恢复的很好，所以从经济增速角度来看，人民币也有贬值需求。
最后，我们从利率角度来看。现在美国处于加息周期，中国在过去两年已经降息了好几次，如果美国的利率超过了中国的利率，那么热钱肯定回流美国，钱是最聪明的东西，他会去最能赚钱的地方。那么之前在人民币升值时候流入中国的大量的热钱都会把之前买的股票和房子卖掉，换成美元，这样会造成股市/楼市/汇率的下行压力。如果政府不希望这些钱流走，那么有2个方法：1.严格资本管制，不允许大家兑换美元，这个我们正在做；但是你不能把所有的口子堵上，没有官方的途径，还有很多地下钱庄等非法渠道；2.美国加息，我们也跟着加息，只要保证我们相对美元有利率上的优势，钱就不会走，加息多了的话就会刺破房地产泡沫，也就是保汇率，放弃房价；如果我们选择保房价的话，肯定不能加息，那么只能让钱回流美国，在这种情况下，汇率则必然出现贬值。
