从2003年中央18号文定义地产为支柱产业开始，我国房价开启上涨趋势，其间虽历经多次调控然鲜有效果，很多朋友戏称我们的房价是越调越高，客观上来说调控政策虽然在局部市场及部分时间段发挥了一定作用，但在扼制房价趋势性上涨上并没有起到实质性的作用。乃至于部分城市房价从03年上涨开始时至今日已经翻了10余倍。
为控制房价快速上涨，一直以来采取的主要政策就是“限购、限贷”，我们不禁要发问这么多年来，一次又一次不那么成功的经验为什么让我们依旧如此痴迷于两限政策。从市场的角度来说，供需是决定市场价格的重要因素，供需不平衡反应出来就是产品的溢价和折价，对于房地产市场而言，“供”就是房屋供应量，“需”就是指购房需求。大禹治水的经验启示着我们，一味的依靠堵的方法只是暂时的挡住了水流，随着时间的积累，水流将越积越多直至冲垮堤坝，最好的方法就是通过疏导，缓解水流压力。限购限贷政策在某种程度上就是对有购房需求的人在房产购买上进行“堵”，而房屋供应的保证某种程度上就是对房产需求的疏导。在对待一疏一堵之间我们的调控确有着不一样的取舍。
特别是最近一段时间以来我国房地产市场再次吹起上涨号角，各地也在第一时间对此出台政策进行反应，但是几乎无一例外的是这些政策都是限购限贷政策。
下图为各地最新房地产调控政策
在新增住宅供应量的市场上，部分城市甚至做出了令人匪夷所思的措施，2016年在实施限购政策、严控需求的同时，该年的新增土地供应量却同比下降10.3%，减少1.25万公顷新增用地。
为什么会有如此令人不解的举动？回答好上述问题，我们首先要明确好一点，那就是我们为什么要调控，我们调控的目的是什么。相关部门曾数次表态，对于房地产市场的基本目标是“去库存，稳房价”，首先要明白的一点的是去库存的优先级是在稳房价之前，而稳房价也并不是我们所认为的降房价。这在一定程度上就解释了为什么我们是重于限房而非供房或其他手段。调控房价的手段很多，包括供需调控，货币调控，税务调控乃至司法干预，相比较于需求端调控，供应端调控、税务端调控或货币端调控都具有很大的不确定性。例如，合理的供应量增加确实可以起到控制房价上涨的目的，但是我们没有人知道这个合理的数字在哪里，一旦出现过量供应将导致房价出现不确定的下行，威胁到我国经济稳定，这是主管部门所不希望看到的。正如2017年《政府工作报告》增加的修订案中指出“加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”我们可以看出面对本轮房价上扬，主管机构对用地供应的增加依然持比较保守的态度，究其根本是一旦全面放开诸如供应、货币等手段极有可能造成房价的不可控下跌，而这将威胁到中国整体经济稳定。最好的例子就是日本，1989年日本政府为应对国内的房地产泡沫，连续5次主动上调利率，最后的结果是房价断崖式下跌，日本步入失去的20年。正是因为以上种种，所以为什么房价调控手段多，我们却对供应端调控、税务端调控或货币端调控持保守态度。
在维护经济稳定的总目标下，我们就不难理解为什么我们如此专注于限购。在目前的背景下，我国热点地区房地产需求（包括刚需及投资性需求）大于供给市场，通过控制需求，减少购房群体，可以起到稳定房价上涨趋势的作用，而更少的会威胁到房价下行风险。供给侧或货币侧调控等，往往拥有更长的反馈周期和更不可量化的后果，而需求端的调控政策则更具有反馈的时效性和可控性。
最近面对房价的上涨，笔者很多朋友问我该不该买房，其实通过上面的分析，我们已经可窥一二。相比较与房价下跌，经济陷入不稳定；房价快速上涨，泡沫加大经济受威胁。稳定的房价更可以弥平舆论压力、使有房者奋斗一生而得到的房产不至于贬值、使买房人可以通过奋斗看到些许希望。相关部门也期望于在稳步上扬的房价下可以依靠长期的经济发展缓慢消化掉泡沫。当然市场具有很大的不确定性，长期饱受诟病的限购限贷政策是否能够发挥它稳定房价上涨的作用，我们也只能依靠市场去考验。
