今天打开微信，发现老潘（潘永堂）在飞机之上发了一篇随笔，原文叫做“房地产的14个真相”，原文链接如下：https://mp.weixin.qq.com/s/a3GgFzyyUlJZ0lZ_m4PEtw
我相信很多地产从业者并不一定真正理解里面的内容，这里正好对这14条做一个详细的解读：
真相1：别骂这两年开发商产品品质差，其实最核心还是限价政策加上竞地价的游戏规则在那里摆着。
这个是事实，房地产品质差的主要原因来源于以下以下几个原因，一个开始周期过短，一般的住宅项目从拿地到第一批次交付大约在24个月左右，期间还有一段时间是属于三边工程，也就是边设计边施工边报建。这样必然会存在一些工程建设上的瑕疵，而且房地产施工的监管要做好确实太难了，尤其是批量交付的精装房，开发商也不可能每一户派一个工程师在里面守着装修工人施工。虽然现在有很多施工总包条款管控，但事实上却很难落地，哪怕是现在万科，也是因为住宅质量问题导致群诉时间频发。那么一般一般开发商想要做好品质的难度可想而知，但是从本质上来说，没有一个开发商真的想把品质做差，大多是被各种外界因素所限制导致的。
第二点就是老潘说的，地价不断高攀，而政府又对终端价格做了限制，在这种情况下，开发商为了保利润，唯一能够做的就是控成本。说到利润，这里需要再提一下为什么开发商会强调利润。虽然我们一般对开发商的了解大都停留在规模上，这是对公司战略层面的考核，但实际上对于项目层面上来说，利润才是第一重要的。因为现在的房屋开发，开发商的自有资金投入都是很低的，大部门资金都来源于融资渠道，融资必然就会有回报率的承诺。回报率就是来源于项目利润，如果达不到承诺，以后别人可能就不借钱给你了，或者以更高的利息借给你，只有不断的是实现对投资方的承诺，才能保证开发商可以借到更多更便宜的钱，才可以活下去。
第三点就是销售难，一些制度不太成熟的开发商，在销售端为了更快的去化，会把房屋品质吹的天花乱坠，甚至在出街物料上作假，这就给客户造成了不合时宜的预期。而实际上项目根本就无法达到相应的配置标准，这就导致了客户在接房的时候认为品质大打折扣。还有一方面因素是项目团队在对成本上的把控度不够，在前期给营销段书输出的时候没有把成本夯实，导致在后期实施过程中发现成本不足就疯狂的减配，最后就是我们见到的各种群诉事件。
真相2: 社会各界骂开发商暴利，身份歧视严重，但事实上中国房地产每年18万亿的总盘子，土地收入，增值税、所得税、各种税费，其实政府拿走了房地产利益链65%到75%。
这个我们来做一个简单的算数题吧，一般的房地产项目的货地比是2/1.也就是说，项目可以卖出去的总货值（S）是地价（C）的2倍左右，而土地市政府卖地的。所以在这里，政府就已经拿去了50%了。而一般项目的销项税占总收入的9%左右，加起来也就是59%。其他还有大头的土增税等。因此综合算来政府至少拿回去65%。
真相3： 房地产没那么玄乎，复杂，在中国做地产，通俗的门道其实就是四个搞定，即“搞定政府，搞定银行，搞定供应商，搞定员工。”
这个不仅仅是房地产，任何企业都会存在这四个搞定，当然未来还需要增加一个，那就是搞定客户。
真相4： 房地产核心是个To G的行业，而不是To C的行业！
据我所了解，现在正在逐步转变方向了。对于住宅产品来说，现在已经由卖方市场逐步转变为买方市场了。以客户为导向的房地产开发几乎已经成为了头部开发商讨论的最多的话题。而从市场规律来看，以市场、以客户为导向是所有行业的最终的归宿。只是房地产行业一向政府关注或干预过多，目前仅需要政府审批的大流程节点就多达40几项，这还不包含每个大节点下面的小审批。因此在一段时间里面或者在一些地方呈现出TO G的表象。
真相5： 中国房地产有一个大多人无法理解的怪相——凡是产品力口碑极好的企业，大多过不了千亿规模。比如仁恒、星河湾、朗诗、永威、深圳湾一号、阿那亚、中鹰黑森林。所以房地产企业做大，并非靠产品力定胜负。
这个真相背后的逻辑就是房地产是一个资金密集型的行业。说白了，对于现在的中国市场房地产的金融属性依旧很强，所以用心在产品上，你所花费的时间、金钱会远高于其他做规模的企业，而你带来的收益并一定就比其他企业高，甚至有可能因为一些政策上的风险会导致这些企业出现零利润的产品。相较于高品质，高周转的企业抗政策周期性风险的能力就会大很多，而高周转所带来的高收益也会带来更多的资金涌入。同时高周转企业的高收益的实现也必然依赖于大规模的开发才能实现。但是，这个并不是长久之事，高周转企业一旦资金链出现问题就会导致一系列毁灭性的问题，反倒是那些能在品质和周转之间取得平衡，同时多元化发展的企业能够在历史的长河中处于不败之地。
真相6：其实产品口碑好的，未必就是真正的产品力，而可能是各类“资源”投入换来的。当然产品情怀、用心、专业也很重要。
产品力来自于很多方面，除了我们理解的房屋建筑本身以外，地段、品牌、物业服务等都是产品力的组成部分。不排除有一些楼盘因为，地段好导致的升值快，或者是物业服务好等等带来了良好的口碑，甚至掩盖了住宅建筑产品本身的一些缺陷。所以老潘会提这么一句话。
真相7： 当下几乎所有开发商都在房地产制造业话”化“，其实是骗人化”话“
我想说，”房地产制造业化“这是真话。我大致明白老潘的意思，这是从资本收益的层面来说，房地产还没有和制造业在同一个水平线上,甚至还远远高于制造业。但是从另外一个层面来说，也就是建造能力、建造精度、集成度以及管理层级来说。地产开发商是一直都在向制造业学习，尤其是现在制造业在智慧智造上大步迈开以来，更是引得地产开发商的羡慕。如LH自17年以来就开始学习华为的IPD集成开发，近期美的的成功也引来一波地产学习狂潮。总的来说，房地产逐步转向制造业的标准化、精细化和集成化是大趋势，也是未来的发展方向。一些地产商也确实走道了前列，开展了一系列的尝试。只是正如老潘所说的一样，目前房地产的利润还很高，管理还很粗放，很难沉下心来好好学习制造业这倒是真的。
真相8：今天的开发商有两个不甘，或者背负两座大山！
中国城市化进展还需要再发展，而且都市圈和城市群的集中化才刚刚开始，远没有达到发达国家所在的水平。我们还有很长的路要走。
真相9： 这2年房地产非常焦虑，难受，其实根本原因不是房地产这个行业不好，最大的原因用古语最能解释。就是由奢入俭难。
完全赞同这个说法，不仅仅是公司焦虑，地产人也很焦虑，在外行人看来是高收入行业，但是对内来说却是一个低技行业，干的越久，市场竞争力就越弱。以上个人见解。
真相10， 直到现在，房地产还是100%好行业，老潘中短期坚定看多。
真相11， 很多人认为房地产是夕阳行业了？这是假象，是开发商受了点点苦后的过度反应。
真相12：:老潘也提醒一句，即使在今天美国等房地产高度成熟的国家，房地产行业的利润依旧排名第三，房地产依旧是大行业。更关键的问题是，那个时候，作为企业，你还在不在的问题。
真相13：头部房地产多元化是真的，比如大多第一梯队，第二梯队房企，当然有些先天就是多元化的，当然也是真的。其他的大多都是为了勾地和服务主业而已。
真知灼见，最近起来做购物中心、酒店的一线开发商越来越多。一是希望能够有勾地的资本，二是房地产资本化已经在国内开始抬头了，持有型物业也有条件在未来转化为经营性现金流。所以大家都踊跃的进入了持有物业市场，当然这也是缓解焦虑的一种手段。
真相14： 警告哪些盲目多元化的房企，你房地产做了10年、20年都没有进入第一梯队、第二梯队，都是二流三流，凭什么你进入一个新的行业，你能转型做得很好？
这还真不是一般人能够做的。
