这节课是对房地产价格的一个小结，和价格这个大模块的一个总结。

1.大城市平均房价还有上升余地

薛老师对房地产市场的几点看法：

第一，基本面的决定因素是供给与需求

大城市因为集聚、因为人们喜欢聚在一块，而且这个集聚过程还远远没有完成，我们对比欧洲、美国、日本等等发达国家的集聚程度，我们还有相当一段距离，我们的城市还会进一步集聚。

因为大城市里的机会更多，分工更细，生活品质更高，人们还是会往这些地方迁移过去，所以这些地方的平均房价可能还有上升的余地。

第二，房价决定了地价，而不是地价决定了房价。

第三，房价上升有正面的因素，也有反面的因素。正面的因素如城市越来越好，设施越来越齐备，政府提供的服务越来越周到，等等这些因素，都是使得房屋价格上升的正面的原因

我们不应该为了仅仅让房价下跌而让它下跌，比如说，雾霾是一个不好的因素，如果城市保持高度的雾霾，房价肯定会下跌，那我们不能说雾霾可以让房价下跌，你就说雾霾是好的。

房价上升也有一些负面的因素，比方说“容积率”还不够高，也就是说房子还可以建得再密一点，这样市场提供的房源就会更丰富，房价就会有下跌的余地。(加大供给)

房屋的交易不够频繁，除了大产权房还有小产权房，如果都能进入流通，都能合法，那么房屋的平均价格也会大幅度下降。（加深了解）

第四,我们不应该把投资需求和使用需求对立起来。投资需求是以使用需求为基础的，没有投资者会在没有人要的烂地上面做投资的。投资者看重的是未来的使用需求，那些打击投资需求的政策，最终也会打击到未来的使用需求。

2.中美房价租售比的差异

关于房子是买还是不买，薛老师的回答如下：

在美国，如果一幢房子的月租金是一千块钱的话，大概乘以200就是这幢房子目前的售价。而在中国，这个数字要变成600。也就是说，中国房屋的租售比，要比美国的低得多。

从值不值的角度看，一间房子是买的还是租的，享受到的房屋服务是完全一样的。唯一不同的是，买房的人比租房的人多一张房产证。这时候买房的人付出的代价，要比租房的人付出的代价高三倍。所以，如果你要的仅仅是居住服务，那租房要比买房合算多了。当然，如果买房还看重这套房子可能附带的户口，学区等功能，则另当别论。

如果要的是投资的回报，看着别人不断地、一年一年因为房价在涨而赚钱，你忍不住要投身到投资的行列里面去，那你去买房。

3.旅居地产不值得购买

有不少人到了外面旅游，看到一个地方喜欢，就说要在这个地方买个房，以后经常过来玩，还可以在这里养老。于是，看见喜欢的地方就买个房。其实这样的想法也是有问题的。

首先，你是打算以后所有的假期都在跟这个房子上耗着吗？如果你需要的仅仅是居住的需求，而不是为了投资，那用这些钱都可以让你住最豪华的酒店了，而且世界各地哪个酒店都能住，哪个地方都能去。

4.价格协调人与人之间的关系

下面是对价格这整个单元所学内容的总结。过去的四个礼拜，学习了价格的理论和应用。

首先是关于人的基本需求和偏好。每个人的需求和偏好是可以排序的，但人与人之间的偏好需求不可以比较。就是说人与人之间的效用不可以比较，所以我们就用价格的方式来进行相互的协调。

价格的三个基本作用：

1.以最直接、最节俭、最有效的方式向需要的人及相关的人传递关于稀缺性的信号。

2.指导人们根据稀缺性的信号来安排生产方式。

3.指导产品的分配

这三个作用中，第三个作用最重要，决定了饼能做多大。

5.价高者得是最有效的竞争方式

我们还学习了人与人之间竞争稀缺资源的各种方式。竞争的方法有很多，有靠武力、论资排辈、先到先得、智力、人际关系、政治手腕的强弱等等方法。还有一种就是出价高低来分配。

这些所有的分配方式都没有办法做到公平，也没有哪一种方法比另一种更公平，因为不同的规则有不同的赢家，不同的输家。但是按价格高低来决定分配的方式，比起其他的方式更有效，因为这种方式所导致的无谓损失最小，因竞争产生的资源耗散也是最少。

当每个人都努力赚钱的时候，他们总的来说，赚钱的办法，就只能是向别人提供愿意付费的服务，人与人在竞争稀缺资源的同时，就产生了一个正面的副效应，就是他们创造了新的社会财富，被别人认可的、别人愿意付费的社会财富。

用出价的办法来竞争是最有效的。（这也是一块试金石，试试身边人的认知水平）

6.过剩与短缺均源于价格管制

还讨论了短缺和过剩这两种独特的价格现象。不论是短缺还是过剩，都不是因为供给或者需求发生变化，而是价格受到人为干预。

短缺是价格被人为压低以后，人们不得不采取其他非价格的方式，才能获得他们的需求的一种现象。

过剩则是那些卖东西的人，供给者不得不采取其他非价格方式才能把产品成功地卖出去的一种社会现象。

而不论是短缺或过剩，都会导致大量无谓的耗损，解决办法很简单：就是解除价格管制。

7.没有任何人可以控制市场价格

那么，如果什么都要看价格的话，那穷人应该怎么办。

我们说帮助穷人更好的办法，不是去干预商品的价格，而是给穷人钱，让他们拿钱去购买他们所需要的产品。这样既能够补贴穷人，同时也不会影响市场机制发挥它的正常效用。

经济学家哈罗德.德姆塞茨，他在讨论到价格的时候说过一句话，作为价格这个大模块学习的结束语。

他说，从亚当.斯密到欧文.费雪，半个世纪的经济学成就，就是建立了一个高度分权的抽象模型，其中没有任何人可以控制价格或其他重要的市场指标。

这句话概括了经济学发展150多年的最基本的教训。

课后思考题：针对德姆塞茨的这句话，谈谈你的感受。

我的感想是，人与人之间就像一个拉环扣住一个拉环，每个人都是一只看不见的手身临其中，而没办法像上帝一样俯瞰众人。