首先阐明：本文主旨不在于判断昆明房价涨跌与否（这个大家心里已有定数）
但（我知道大家最期待“但”字后面的内容），但，4月27日落地的资管新规势必将对全国（当然昆明也不例外）的地产企业产生重大影响，
对此，我有一点不成熟的小思考写出来，对与否，以待时间检验。
尽管目前自己还是一名从一无所有到负债累累的半无产阶级公民，且作为一名在沪外来务工人员，无时不感受着中国金融政策的翻云覆雨以及沪滇两地的房价差异，有时候忍不住还是有一点小感慨。此次资管新规的出台，表外变表内，且大东北和云贵地区已沦为金融机构避之不及的地区，所以个人判断从今年开始未来3-5年内，会有若干家地产企业（尤其是本土地产企业）将会消失于昆明版图.........本人虽穷无力购房，但还是本着助人乐己（咸吃萝卜淡操心）的心态给我的朋友们一些提醒。
一、第一个问题，资管新规对地产企业影响到底有多大？
4月27日资管新规正式落地，100万亿级规模的资管回归表内，对房地产领域影响深远，国内房企的负债率普遍在百分之七八十以上，而传统的银行开发贷，只有大品牌房企才能拿到，绝大部分房企的资金来源，都要通过资管渠道，才能拿到钱，比如1万亿的负债，可能只有2000亿是正规的银行贷款，另外8000亿，资管就是最大的贡献者，资管回表后，正规银行贷款也许可以增加1000亿贷款给房企，但另外可能减少了三五千亿资金，这缺口怎么补？房企只能另外想办法，比如发企业债，或者到国外去融资。由于监管政策出台，从去年十一二月开始，市场资金开始感觉到匮乏，房企的融资成本已经明显抬高了，告诉大家一个比较客观的数字，房地产信托的融资成本前50强房企利率就在10%-12%，之前是8-9%，中小房企在18%-22%。现在房企资金压力非常大，负债普遍都非常高，除了万科这种少数现金流畅通的企业，连碧桂园、恒大这种光有规模排名行业前三，但负债率一直偏高过于追求高周转的企业，融资成本也要到12-13%，而且还不一定能融到钱。
二、第二个问题，为什么要全款售房？
大家是否还有印象，去年在杭州楼市最魔幻的事情大概就是，面对不断抬高的购房门槛，价值好几百万甚至上千万的房子依然分分钟被全款抢光的新闻。其实原因也很简单，房企融资，本来银行放款就慢，加上房企融资成本高了，所以也不难理解为什么买房是全款的往里走，房企肯定趁着行情好，赶快回款，恒大等房企现在考核的第一目标就是回款，恒大1-3个月内回款，奖金增提20%，3-5个月回款提10%，7-8月反扣10%，超过10个月扣20%。
三、第三个问题，国内房企真的能从海外融到资金吗？
哈哈，你想什么呢？
北京时间3月22日凌晨2点，美联储宣布加息25个基点，联邦基金目标利率区间上调至1.50%-1.75%，这是美国年内首次加息，同时也是鲍威尔任美联储主席以来的首次加息。美联储还预计，2018年还将加息两次，预计会在2019-20年更加陡峭地加息。美国已加息，美国国债收益率已经突破了3%，房企在海外的融资利率也会随之上升，内外的融资成本都会走高，双重夹击，可以预见的是，拿不到钱的中小房企会非常难过。
四、说说昆明
昆明，作为一个省会城市（据说是新二线城市的首位，哈哈，你开心就好），在过去的几年里并未出现像其他省会城市的房价急速骤涨，即便如此，我大昆明英明神武的领导们也居安思危、独具慧眼的（忍不住想拍领导马屁）在2017年10月和2018年3月分别提出了对呈贡和主城区相应的限购政策。
那么为什么要管控这么死，其实说到底，还是因为泡沫太大了，政府为什么要限售，冻结交易，实际上就是不让大家在高位抛售，你房子有浮盈但卖不出去，给持有的人，始终有一个想象的空间，因为很多人会认为只有稀缺的东西才限购，说明房价还没有到顶。假如资产在高位放量，大规模兑现利润后是非常可怕的，这跟股市是一个道理，所以高位冻结交易，好处是可以避免暴涨暴跌，让时间换空间消化泡沫，重新培育新一代韭菜来充实这泡沫。
五、不成熟的小建议
其实各位已经看出，我写本文的初衷是给各位一个风险提示。
落题到资管新规对房产企业的影响，个人有个不成熟的小建议，如果在昆明买房首选万科、恒大、绿地这类会念经的外来和尚，即便是有教育、地铁等资源配套的诱惑，也要在本土前三里选择。打个小赌，云南省内排名10名开外的本土地产企业如果在2020年还有≥30%的存活率，我请每位阅读此文的朋友吃饭。
附：
中国房地产前十强企业：1、中国恒大集团，2、万科企业股份有限公司，3、碧桂园控股有限公司，4、绿地控股集团有限公司，5、保利房地产(集团)股份有限公司，6、中国海外发展有限公司，7、大连万达商业地产股份有限公司，8、融创中国控股有限公司，9、华夏幸福基业股份有限公司，10、龙湖地产有限公司。
昆明目前的地产企业前十强：1.俊发地产，2.江东地产，3.云南城投，4.经典地产集团，5.万科地产，6.神州天宇，7.海伦堡地产，8.佳达利地产，9.万达商业地产，10.银海地产。
