三四线城市不能买！

理由千篇一律，产业导入、人口流向、棚改化尾声等等，这些老生常谈的分析大家都听腻了，我们也说倦了，但跳出逻辑圈的时候，我们忽略了一个最不可预测的因素：人性。

就好比优质学区房之所以能成为中国楼市的硬通货，很大一部分源于中国式父母的观念和心态。

结婚一定要买房，一部分也源于丈母娘经济。

包括这两年大家生女儿的意愿更高，甚至玩笑话说生儿子就是100万，生儿子就要准备一套房子，更是中国式独有。

所以在中国买房，只考虑经济学原理往往无法解释楼市现象，今天我们的角度不从经济学原理入手，我们谈谈人性，谈谈为何三四线城市哪怕一而再再而三提醒不要买，依旧有一批人前赴后继去买。

很多人的共鸣：为什么我老家每年都在人口净流出，但都能涨到1万+？

这里说一下同事大白，老家广东湛江，前两年刚入坑湛江市区房子，单价1.1万，早2015年广东城市吸引力排行榜中，湛江就以人口流失98.82万人、流失率12%，排在第8名。

和湛江一样的还有茂名，茂南区部分楼盘也已经突破1万+，而2015年人口流失177.76万人，流失率高达22.62%，排在广东省人口流失第一，并且这些年，人口也还在持续流出。

按照房地产周期长期看人口来分析，这样的城市理应被抛弃。但为何市中心的房子仍然能坚挺在1万+？

一部分在于人口基数以及观念。

茂名和湛江是出了名的人口大市，户籍人口上茂名排在第1而湛江排在第8，人口基数大，再加上这两个城市的人生育意愿也比较大，每年的人口自然增长率相应会高。

但这类城市每年的流失率也高，人口基数再大也禁不住每年往外一直流出的人口，如果只是人口基数大还远远无法解释为何房价能夯实在1万+。

里面更深层的离不开观念问题，大白买房并不是自己买的，而是父母用他的名义购买的。大白还不是特例，问了一圈同事，父母出资在家乡购置房产的不在少数。

问及原因，几乎都是：父母认为不管未来在哪工作和生活，在老家买一套房子总没有错。

说不定以后回去发展呢？以后没房子怎么结婚呢？

而且这些年货币棚改化，老百姓手头上多了几十万上百万，又没处投资，上来就买路虎和戴金镯子的还是少数，那就买套房子放着吧，万一以后孩子要用呢，万一涨了呢。

三四线城市房价的惯性上涨，连摆地摊的大妈都知道要挣钱就投资房地产。

中国人就喜欢未雨绸缪，喜欢为“以后”和“万一”买单。

还有一点是城镇化进程的感性体现，那就是农村人对城市的向往，升华一下就是大家对美好生活和居住品质改善的追求。

对于农村人来说，在城里有一套房也是一种“面子”的体现，更是对自我能力的肯定。

所以很多三四线城市的现状就是，家里有自建房了，但还是会去市里买一套商品房。

中国人为何如此钟爱房子，一部分要归结于“居者有其屋、安定感需求”的传统心理，从古至今不管是王侯将相还是平民百姓，只要有条件首先做的就是置产。

中国人有很深的恋土情节，对房子更是有依赖感，把房子看成“安身立命”、“落叶归根”的场所。

而这些年还有心灵鸡汤文中对房子赋予了家的温馨、幸福港湾的情感功能，更是催生了无数人对房子的渴望。

所以总有人问到底什么人推高了中国房价？有一种力量你可能从未想过，那就是千千万万个普通老百姓。

他们谁不是一边吐槽中国的高房价剥削了生活质量，一边默默为孩子为自己置办一套房产？

在三四线城市工作和生活的父母。可能无法为子女在一线城市购置房产，但帮忙在三四线城市付个首付还能做到，这些年帮子女在家乡置业的父母不在少数。

回去发展有房住，不回去当买房投资，典型的“退可守，进可攻”，这就是支撑三四线城市市中心房价夯实在1万+的感性基础。

感性聊完，回归理性。

一个再感性的人，也必须和理性博弈，讲点数据和道理。

如果所有人都基于感性去三四线城市买房，那我只能说你就是那批回家接盘的韭菜。

大家肯定注意到我上部分说的是三四线城市市中心的房价能上1万+，因为绝大多数三四线城市，房价上1万多的往往只有市区或者部分区域，而非全市均价。

因为三四线城市的城镇化其实还在持续，农村到县城，县城到市区，还在一步步走，而每个城市的市区都结合了最优质的的配套资源，也是县城小青年涌入的首选，所以三四线城市的市中心还能涨。

（湛江市区霞山区房价还有涨）

但小县城呢，迟早得跌。尤其是那些人口净流出的三四线城市，人口基数再大，也熬不住每年几十万的净流出人口，而随着人们对居住品质的追求，那些拼命努力从小城市小县城奋斗并去大城市上学打工的人，未来真的有多少愿意回到自己十八线的小城市？

哪怕回去，也绝不是家乡小县城，而是省会城市或者是四线城市的市区。

比如大白，买的是也是湛江市区的霞山区，而不是他老家廉江，还有同事小诗哪怕回老家，也是去武汉置业，而不是荆州。

所以大家看到的是自己家乡市中心的房子还在涨，却忽略了那些小县城房价不仅涨不起来还开始下跌。

（大白的老家廉江房价其实是微跌的）

三四线城市如果非要说还能继续涨的区域，就只有市中心且周边有名校资源的区域。

而大多数必须面临的残酷的真相就是：当北上广深和强二线城市在吸引大量年轻人落户的时候，大量的小城市和县城人口在流失。

我们呼吁大家放弃三四线城市，是因为大趋势如此，再感性的情怀都无法与经济学常识相悖。

2019年国家发改委曾重点提出“收缩型城市”的说法，城市人口流失乃至局部地区空心化的现象已经越来越突出，清华教授曾在公开讲座中表示，中国有三分之一的国土人口密度在下降，或者是说有10000多个乡镇和街道办事处的人口在2000年至2010年间流失。

城市收缩的问题越发突出，如何面对城市收缩，就要在跨区域方面加强合作，关注区域的、整体的利益，所以对于部分三四线城市而言，现在有了一个新的名字：环一线。

环一线城市的最大优势就是可以傍着一线城市的大腿，成为一线城市的睡城，同时也避免沦为和绝大多数三四线城市一样的命运。

新一轮的城市格局已经开始洗牌，城市群、都市圈将成为三四线城市最后的一次机会。

按照规划，未来2亿新落户的人口，60%会分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛七大城市群，而全国的19大城市群将以1/4土地集聚74%人口，创造90%GDP。

可以预见的是，那些人口净流出的普通地级市、县城的房子，未来几十年将只有使用价值，很难卖出去，将全面丧失投资价值。

未来很多三四线城市会面临萎缩甚至很多城镇会面临消失，被时代浪潮裹挟的我们，最终都要参与这场无声的不可逆的资产保卫战。