开发商逾期三年未交房，房贷谁还？带你讨论本案三个关键问题
狗蛋贷款购房，开发商承诺两年内交房，现在三年过去却仍未交房。狗蛋于是将开发商和银行起诉到法院，要求解除合同并退款。
第一个问题，开发商逾期交房，购房合同能否解除？
根据合同约定，开发商已逾期交房超过360天，狗蛋有权根据合同约定解除房屋买卖合同。
根据《民法典》的规定，如果开发商迟延交付房屋，并且在狗蛋催告后的三个月合理期限内仍未履行交房义务，那么狗蛋有权请求解除合同，在法律上，狗蛋是拥有了法定的解除权。
回归到本案，狗蛋与开发商签订了购房合同，开发商承诺在两年内交房，然而，三年的时间已经过去，开发商却仍未履行交房义务，这明显违反了购房合同中的约定，这个就是狗蛋的约定解除权。更重要的是，狗蛋作为购房者，已经履行了合同中的付款义务，包括支付首付和长期房贷，但开发商却未能按时交房，这严重侵害了狗蛋作为购房者的合法权益。因此，狗蛋有权根据合同约定和法律规定，在开发商逾期交房超过360天后，向开发商发出催告通知，要求其履行交房义务。如果开发商在催告后的三个月内仍未交房，狗蛋就可以依法行使法定以及约定的解除权，要求解除购房合同。实际上，狗蛋多次催促开发商交房，开发商以工程进度受影响无法交房为由抗辩，最终狗蛋将开发商及贷款银行诉至法院，请求法院判决解除购房合同。那么，狗蛋和开发商签订的购房合同，在开发商收到起诉书之日就解除了。
因此，本案中开发商逾期交房，狗蛋拥有了法定以及约定的解除权，有权要求解除购房合同。
第二个问题，既然购房合同解除了，那么狗蛋与银行的贷款合同如何处理？
狗蛋买房时向银行贷款70万，并且已经还了部分房贷，后因开发商未能按时交房、购房合同解除。本来是为了买房才贷款的，现在房也拿到不了，贷款还要继续还吗？
首先，狗蛋与银行之间的借贷关系是独立于购房交易之外的。也就是说，一事归一事，即使购房合同被解除，贷款合同并不一定会同时被解除。也就是说，即使狗蛋与开发商的购房合同解除，他与银行之间的贷款关系仍然存在，贷款合同不会随着购房合同解除而解除。
再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，狗蛋本来是以购房为目的向银行进行贷款的，既然现在因开发商延期交房、狗蛋与开发商的购房合同解除，那么狗蛋与银行订立贷款合同的目的已经无法实现，那么根据这一法律规定，狗蛋有权请求解除与银行的贷款合同。从另一个角度来看，狗蛋与开发商之间的购房合同已经解除，此时若硬性要求狗蛋继续承担房贷还款责任，既缺乏合理性也缺乏法律依据。在此情境下，终止狗蛋与银行间的贷款合同，免除他继续还贷的义务，对银行而言并不会带来损失，因为银行在提前回收贷款后，依然可以重新发放贷款，资金依旧能够流通放出去。
因此，我认为解除狗蛋和银行的贷款合同是合法合理合情之举。
最后一个问题，关于本案购房贷款所产生的本息，狗蛋、开发商、银行之间，谁来还谁来收？
现在开发商违约不能交房但却实际占有使用银行的按揭贷款，狗蛋未取得房子却需偿还按揭贷款，甚至利息、罚息，实为明显不合理地加重了狗蛋的负担。
其实根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给银行和狗蛋。因此，在本案中，狗蛋在购房合同解除后，无需继续承担偿还贷款本息的责任，而是由未能按期交房并导致购房合同解除的开发商承担违约责任，包括将收受的购房贷款本金及利息返还给银行。银行作为担保权人，在购房合同和贷款合同均被解除后，有权要求开发商偿还剩余的贷款本息，即由银行向开发商收取贷款本息。此外，狗蛋还有权要求开发商返还其已支付的购房款，包括首付和已偿还的贷款本金部分，但是重点来了，这其中不包括狗蛋已向银行支付的利息部分，因为这部分利息是狗蛋作为借款人应承担的责任，以及因合同解除而产生的利息损失、违约金等。
因此，贷款的本息应由开发商分别偿还给银行以及狗蛋。
综合上述讨论，在本案中，开发商三年未交房构成严重违约，导致购房合同无法履行。开发商需承担违约责任，包括返还狗蛋已支付的贷款本息，并需向银行偿还剩余贷款本息。
