【地产观】 【模型】
作者：陈劲松
现实给资产投资带来了极大的困惑，生活中经常会遇到"现在能不能买房子？买什么类型的房子能升值？"的问题，几句话还真说不清楚。我觉得还是要从基本概念来谈一谈"资产"。
什么是"资产"？资产是可以在未来产生收益的财产。
什么是"资产的价格"？资产的价格是预计未来产生的收益的折现值。
什么是"资产的收益"？资产的收益有两类，一类是资产未来每年产生的现金流，我们叫它"租""股息""红利"；一类是资本利得，即没有每年现金流，但是买卖的价格涨了，比如黄金。
明确这些概念有一个重要的作用，就是要把资产分一分类别，以便明晰我们要投资的是什么资产，追求的是什么回报，不同类别的资产价格影响最大的因素是什么。本人按收益的来源，大致上做如下分类：
（一）现金资产
（二）利得资产
（三）租赁资产
（四）可租赁利得资产
二、现金资产的财商
在全球降息、超发货币的背景下，手持现金意味着不断贬值。那为什么还有人宁愿甘冒每年损失10%的风险，手持货币呢？先看一下现金资产都含有哪些具体内容吧：
1、活期与定期存款
2、国债与可买卖的大蓝筹债
3、短期（三个月以下）理财产品
4、外币
以上我之所以归为一类，是因为它们有一个共同的特征，就是和现金一样的"超级流动性"。资产的流动性是评价资产的重要指标，流动性强的资产有"溢价"，流动性差的资产要"折价"，比如非上市公司的股权价格就不具有好的流动性，当然价格就差很远才对。
此外，现金资产还有如下共同的特征：
1、没有资本利得，即资产升贬值；
2、回报固定，且利息较低。
有没有现金资产回报高的产品？
比如外币迅速升值，P2P产品利息超高，短期民间借贷，当然有，但同时风险就直线上升了。
也就是说，超级流动性、资本风险低和固定收益高是不可能长期同时存在的。这是"现金资产的不可能三角"。
如果你投资了一个资本风险低、固定收益高的理财产品，你就要损失流动性，比如三年期；选择流动性好、固定收益高的，你就要冒资本风险，比如外币。
现实中因为信息和信用的不对称，有些理财产品营造的打破"不可能三角"的故事，比如许多P2P跑路平台，其实资本风险就无限的放大了，反而证明了这个"不可能三角"的有效性。
现金资产还有什么重要的功能？为什么时不时就有人说"现金为王"呢？
1、在资产价格大幅波动时，尤其是经济下行、资产普遍价格折让；
2、虽然货币超发，但现金紧张的时候。
这两种情况其实是经常出现的。持有现金并不是抱着钱睡大觉，而是像一个老练的猎手一样，时刻盯着市场，这才是"现金为王"的财商。说到底，现金的超级流动性就是"热钱"，"热钱"的本质是要抓住热点机会的，否则八十年代的万元户，在今天不过是普通人一个月的收入而已。
对公司而言，转型期是需要大投入的，没有现金的公司转型，不需要投入的公司转型，都是"创业故事"。一个稳健的公司，必须向未来投资，这是公司持有现金的本意。
三、利得资产的财商
纯粹的利得资产是没有日常现金收益，或日常现金收益为负的资产，只是希望未来资产升值的这一类，大致上包含：
1、黄金、珠宝、艺术品
2、顶级豪宅、度假别墅、企业会所
3、创业公司、天使、PE
之所以标入顶级豪宅，事实上豪宅都普遍难租。而持有成本又高，出租回报率连定期存款的利息都不到，故归入此类。而天使、PE等创投，普遍意义上说是为了公司做大之后退出，而不是，也基本没有可能收利润，也是"利得"的故事。
这类资产的最大特点，用互联网的说法是找"风口"，只要找到风口，猪都能飞上天。这就充分说明了资产价格取决于人气。而当交易不活跃时，飞上天的猪一定会掉下来弄个半死，也是可想而知的。
在货币超发的情况下，当然会水涨船高，但是不可能存在普涨不跌的情况。"利得资产"因此最需要专业的判断和营销的策划。
"利得资产"的价格取决于市场的波动，其关键不在于"市"，在于"场"！
什么是"市"？"市"是公平交易，是功能（有用性）的定价，是数据的科学分析，是物质，是价格，是经济学的均衡判断。什么是"场"？"场"是"市"的意义和精神，是值多少钱，是价值，是数据的意义，是人气，是经济学的奇点判断。"场"取决于物质波粒二向性的"波"（"市"取决于"粒"），"波"的描述与"粒"的描述完全不同，这是不同纬度的描述。"波"有"波长"、"频率"、"振幅"，这都是量子物理学的东西，和"市"的速度、质量、大小、功能等牛顿物理学的概念完全不同。
因此，这类资产定价会遵守量子物理学的"测不准定律"。意思是说，测量本身就会干扰量子的运动规律。比如，阿里巴巴上市本身就会影响它的定价，也会影响全部互联网公司的定价基础。大赢和大输是此类资产投资的基本特征，那么有什么规律可寻吗？
这就是"财富仓库"的理论基础了。我们知道实体经济并没有消费那么多的货币，大部分货币是消费在，或者说贮存在"财富仓库"中，而此类资产本身就是"财富仓库"。艺术品中，顶级艺术品与普通艺术品的价格差在万倍以上，这是怎么做到的？
1、知名度，也叫"波长"和"振幅"，会带来绝对的溢价。比如说齐白石和黄宾虹，学术上二人都是公认的同等量级的大师，但齐白石知名度大，画的价格就不可同日而语，这是没办法的事。知名度意味着人气，意味着流动性！
2、合适量，请注意不是量越少越好，太少量不可能有知名度，而应是"适量"。比如齐白石画的量其实并不少，但也不是太多。不能少到大家接触不到，而是应和"爱家"的数量相一致。随着越来越多的人喜欢，价格就有了基础。
3、可证伪，这是"利得资产"的信用门槛。齐白石的假画多到不可胜数，但只要可以证明哪些是真、哪些是假，即便假画横行于世，也根本不可能影响真画本身的价格。
这是"利得资产的溢价三角形"。
三者必须齐备，才能构成价格的基础。目前中国的首要问题是"信用不对称"，假货横行，唯一破解的办法是"增信"；另一个问题是，可交易的数量与财富存量不匹配，比如二三线城市的顶级豪宅。
中国财富积累的速度是非常快的，但存在不确定性，"财富仓库"的价值波动也极大，但具有这个"溢价三角形"的基础才能抵御波动所困。
四、租赁资产的突破
凡指带来现金流的资产，这是一类规模庞大的资产类型。租赁资产的判断标准当然是"租金回报率"，这本是一个古老的资产故事，只不过中国经济前三十年资产升值的故事太过夸张，而掩盖了这类资产的魅力。什么样的投资能让人睡得着觉呢？绝不是现金和利得，而是租赁资产！当然，在政治环境和法制环境极为不确定的情况下，比如"打倒地主"，就倒了大霉了。这一点就成了租赁资产的大背景，我们假使政治环境和法制环境是越来越保护私有产权，尤其是保护财产收益权的情况下，租赁资产的价值判断规律是什么？
1、货币的价格，指的是钱和利息。租赁资产基本上是重资产，资产越重，负债就必不可少，故债务利息就成为最重要的判断依据；
2、营业成本，这不必解释，为什么国际酒店管理公司几乎能垄断中国的五星级酒店？因为同样品质，人家运营效率高；
3、承租市场的大小，相信在中国全面进入供过于求的产能过剩阶段，选对合适的市场就成为比运营还要关键的主导因素。
租赁市场和利得市场是特征完全不同的市场。利得市场的盈利取决于交易价格，而租赁价格的波动相对来说小得多。利得资产看的是退出，因此必须可交易；租赁看的是日常回报和运营，资产交易本身并不是物权交易，更多的是收益权交易。
从房地产下半场来看，租赁资产在大资管时代无论如何都是最重要的发展方向，只不过是开发商面对交易贷款和低于3%的出租回报，怎么也下不了手！因此，所谓存量转型难上加难。据此可以推测，那些没有商品产权的物业、政府的物业，反而是租赁市场最容易打开的缺口。而低息的钱和运营成本的改善就是租赁资产溢价的关键。
五、租赁加利得资产和负债
指的是先租赁再买卖的资产。这当然是一个好故事，但任何好的故事都有一个重要前提，比如，它的前提是融资到期限较长的钱。
这就是典型的金融结合专业的故事了。这里顺便提一下负债，什么是"好的负债"？就是现金收益超过经营和利息成本的租赁资产的负债。为什么叫"好"，因为此类负债越多越好，尤其是在全球低息环境下。什么叫"坏的负债"？就是没有流水线金收益，只求资本增值来还的负债，这类负债因为不能买卖，不具流动性，在资产大幅波动下，就是"坏的负债"，因此越少越好。所谓"降杠杆"，指的就是此类负债。
