前天在《香帅的北大金融学课》专栏里听有关于房产前景分解，颠覆我的房价观，在这之前我都是认为房价肯定会降，你看呀，现在社会小孩越来越少，虽然说开放二娃，但70-80是人口密集的时代，这一代人的小孩最多也就两个，到00后成人的时候，那么多房子，那时人口数正在减少，遍地房子就如小草一般，如何消化这些房子?到那时房子都不值钱了，我一直有这种的想法。

       听了专栏才知道我是多么的肤浅，看房价涨与降不单单看人口数，还要对着宏观经济学来分析，比如：国家的地位，供给与需求、城市的发展潜力等等，下面是摘取部份精彩内容，希望对你有帮助。

 问： 一、北京房价那高了，到底还会不会涨？中国的房地产到底有泡沫吗？如果没有泡沫的话，为什么国家要出台那么多限制地产交易政策呢？ 

首先问个问题，北京的房价应该比纽约贵还是比纽约便宜？这个问题很多人的第一反应是，美国那么发达，肯定是纽约贵呀。且慢，香帅用基本的经济学框架进行一些分析，比如说如何看有效的房屋供给和房地产需求，基本逻辑告诉我们，供给少、需求旺的地方房价都会高。

分析：1.首先从需求来看，北京是中国的政治、经济、文化中心，资金源是高度集聚的，而纽约是美国的经济中心，美国的政治中心是华盛顿，文化中心是波士顿，所以纽纺是一个中心，北京是三个中心。纽聚集了经济中心的资源，而北京聚集的是政治、文化、经济中心的资源。所以我们一直说买房买的其实是城市场的潜力，北京聚集的资源比纽约多，那么房子的附加资源也要更多，现考虑到中国的总人口是美国的四倍，从需求上你觉得哪些个城市的刚需会更强？这个需求面。

 2.来看供给，北京住房的有效供给比纽约少得多，纽约房地产市的效率是很高的，流动性很好，出租率也很高，闲置的房子非常少。北京很多房子是利用效率很低，闲置率也很高，很多房子买了就是空着，这些都降低了房屋的有效供应。北京很多房子都要是非卖品，比如说那么多的国家机关、事业单位的房子都是不卖的，还有就是北京的房子是限高的，北京的房子很矮，一点也不密集，而纽约曼哈顿上的屋都很高、很密集。有一个数据，每平方米的土地上曼哈尔顿能修11平方米的房子，而北京二环里能修多少呢？不到1一平方的房子。曼哈尔顿的房屋供给就是北京的十几倍。所以从供给上看，你觉得哪个城市的供给更少？

总结；房子其实无非也就是个商品，它的价格是由供求关系决定的。北京的房屋需求看上去比纽约要更大，而供给又比纽约少。我们国家现在仍然处于中高速增长的时期，大约在2023年到2024年，会迈入高收入国家的行列，大概率事件是在2030年会成为全球的第一大经济体，所以你从需求、供给两个角度看，北京的房价怎么也不应该比纽约低。

那现在是一个什么情况呢？现在在可比的区位和档次上，北京的房价大约是纽约的一半。纽约核心区的均价换成人民币大概是14万左右，北京大概平均是七、八万。我们再看看高端的公寓，纽约每平米的价格折合人民币是30万左右，北京是15万左右。所以假设我们中国的经济会继续平稳发展，社会政治结构会继续稳定下去，那么对比纽约，北京的房子是具有很大投资潜力的。

问：二、中国房价有泡沫吗？为什么要频繁调控？

        房价背后是什么？房价是一个国家经济增长，一个城市综合竞争力的反映。它的价格是在综合了多方面的因素之后，最后通过供求关系来决定的。过去我们国家城市房价的上涨，主要是由于经济增长和城市化导致的，那未来的房价变化仍然会遵循着这个逻辑，经济增长和城市化。

        目前我国的人均收入只有美国、日本等发达国家的1/5，还有很大很大的增长空间，而发达国家的城市化率在80%，我们国家大约在57%左右的水平，也有很大的发展空间。所以从经济增长和城市化这两个维度看，中国还有很大的空间。这也就证明中国城市房价的基本面还是非常稳健的。

         更重要的是，人口会进一步向大城市聚集，我们国家的人口基数大，是美国的4倍，日本的10多倍，未来我国大中型城市的人口还会增加。所以你看这两年调控这么严，总体的房价并没有下降，很多地方还在涨，这说明了什么？这并不是说大家都不理性，而只是证明中国的经济增长非常地稳定，城市化的步子也没有停，所以在城市购房的需求还很旺。

问：三、如果说房价没有泡沫，那国家为什么要出那么多的调控政策？

这个问题涉及到了对房价问题更深层次的理解。有很多原因导致政府要调控房价，其中最重要的一个问题就是财富分配问题。

中国的经济增速在过去十几年里面实在是太快了，就像什么呢？就像一列疾驰的火车，那些在大城市买了房的人就像买了票一样，但是也有很多人因为各种机缘没能上车，所以他们在财富上就会被拉开差距。所以会出现现在很多中低收入的人买不起房，还有刚入职场的年轻人也买不起房，长此下去，房价涨得过快的话，这个社会的财富差距会越来越大，没买房的人就永远买不起房，越来越没有希望，工作也不安心，心情也会很压抑。

所以说房地产调控不是调控的价格水平，而是调控的上涨速度，让房价的上涨不要过快，调节的是社会财富分配，是国家长治久安的一个稳定状态。

问三：老师，能不能请教一下您，最近三、四线城市的房价猛涨，您觉得2018年三、四线城市的房市会如何？我如果把老家的几套房卖掉，来北京买一套，是不是明智的投资呢？

每个城市其实不一样，每套房子的地段、房龄、土地性质都可能不一样。所以我很难给出一个千人一面的回答，但是这里我想给你提供一个思考的框架。

你不妨这么问一下自己，在目前的房价基础上，未来的房价增速是大城市快还是小城市快？这个问题要怎么回答呢？城市的发展归根到底是人的发展，所以未来的人口趋势是往大城市还是往小城市走呢？换句话说就是未来的趋势是小镇的“田园牧歌”，还是大城市的“匆忙拼杀”？好的问题是正确答案的一半，这样一问我猜你就已经知道答案了。

给你一个数据，目前我国的大城市率，也就是说百万以上大城市人口占总人口的比重还是非常非常低的，不到美国、日本等国家的一半。日本这个数据大概是64.7%，中国是23.8%，这意味着什么？意味着中国的人口聚集还有很大的空间。所以我认为在这一点上看，未来大城市房价的上涨速度，是会更快，也会更有投资价值。

今天的房地产问题就只能摘取几个大家普遍关心的问题简单回答了，其实关于中国房市真的还有很多的问题，也有很多的内容可以讲。房地产不但是最重要的居民资产配置，也和国家的经济增长潜力息息相关，而且在这个问题上，市面上各种信息特别杂乱，用情绪代替数据和框架分析的内容比较多。

有人会问，说我现在收入不高，在北京我就一个月一万块钱的月薪，一个月剩不下多少钱，资金不够的时候，我怎么买房？我觉得这里边主要有两个原则。第一个原则，你要记住的就是：根据你和你家庭的最大购买力来买，就是说你买不了100平米的，买50平米的，买不了50平米的，买30平米的。第二个原则，有的人确实有资金约束，没有办法在一线城市买，那么可以看看，一些好的二线城市。

任志强老先生老是跟大家说，“年轻人要早买房，快买房，买不起大房，买小房”的原因。

祝看到这遍文章的人都能买大房~