近日与一朋友聊天，说到有家地产公司想收购一家建筑设计院，向我了解一些情况。

我曾供职过两家地产公司下属的设计公司，经历了从建筑师到设计院负责人，最后把公司带"死"的过程。所以倍感亲切。

国内绝大多数的建筑设计公司，业务主要来源于地产相关。随着房地产市场增速的放缓，设计公司的日子也没往日那般的滋润。降薪裁员的新闻不绝于耳。

行业发生了以下显著特征

1.房地产行业的集中度越来越高

6月末，中国海外发展宣布并购中信地产旗下的126个项目，市场总估值超过千亿；

7月6日，中航地产、保利地产先后发布停牌公告称，因股东中航工业集团正与中国保利集团筹划地产业务重组整合；

恒大地产更是从2015年起开始了疯狂的收购，今年同样先后收购了人和集团哈尔滨4个项目以及嘉凯城等项目

。。。

集中度的提高对地产行业的“鲨鱼”来说，利大于弊。从融资成本，产品的标准化，采购的成本都会降低。连人力成本（人均）都会下降。

而对于100亿以下的“小鱼”企业来讲就是“噩梦”了，最起码的生产资料——土地，都拿不到了，还要其他的生产要素做什么呢？

收购一些烂尾项目成了这类企业的主要目标。而一双火眼金睛成了项目成功与否的关键了，风险变得更大了。

作为下游配套的设计行业受到的冲击巨大。成熟企业的产品标准化程度较高，对设计的依赖程度有所减弱。同样一个项目，可能只能收到70%的设计费用，甚至更低。设计企业被迫提供更超值的服务，去赢得长期合作的机会。有时真的只是个机会。

每个环节的利润都在被压缩，所以成本变得异常敏感。对设计企业来讲，成本优化的输出倒是成了一个不错的业务增长点。市场也涌现了一些做细分市场的企业，活得还挺好。

2.地产企业的投资属性越发明显

地价占房价的比重越来越高。全国接近50%，而上海等一线城市更夸张，土地已经是周边房价的1.2倍。

所以拿对地，就意味着这个生意就成了，其他的都是套路了。

对于建筑设计院来说，所有的工作也都是在套路里。唯一能做的贡献只有前期的强排了，但房企还不领情。（因为不付这部分费用）

只有一种情况例外，收购烂尾项目。这个时候对于项目前期的重新评估，设计院的工作是举足轻重的。

一线城市地价的高企，导致很多的设计院在经济发达地区拿不到设计项目。而在中西部的项目又因为辐射半径的原因，设计和服务跟不上，导致品控出问题。质量不行导致业务量下滑，收不到设计费就提供不了好的服务，变成了恶性循环。

趋势的变化，对设计行业是一种有形的压力。经过这轮大浪淘沙，会有许多的从业人员离场，许多的公司倒闭。但更会有一些设计界的“巨无霸”诞生，当然也会有一些小而美的企业涌现。

奇迹可能发生在以下这些细分市场

a.绿色建筑

绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度节约资源，保护环境和减少污染，提供健康适用、高效使用，与自然和谐共生的建筑。

这是个系统性问题，所以不仅需要创新的技术，更需要有整合的能力。

b.装配式建筑

装配式建筑是指用预制的构件在工地装配而成的建筑。这种建筑的优点是建造速度快，受气候条件制约小，节约劳动力并可提高建筑质量。

随着中国人口红利的逐渐消失，劳动力成本已经成为一个问题。

装配式住宅不仅解决人力成本的问题，更能解决二次装修带来的种种问题。PC在发达国家已经是比较成熟的技术，在国内推广的力度也很大。

c.项目整体优化

从最初的抠结构专业的成本，现在慢慢演化成从项目拿地前的优化，这是一个很大的进步，为业主方带来不小的收益。

d.设计咨询

传统的工程设计咨询是指由工程设计专家顾问组成的团体，对各阶段设计过程中的关键技术经济问题组织专家研讨，提出咨询意见。

随着项目易手率的增加，在前期论证项目收购可行性分析时，需要大量有经验的技术人员参与到数据比对，技术论证，经济性测算之中。而这样的人才必然是通才型的。

e.由设计主导的EPC

EPC是指公司受业主委托，按照合同约定对工程建设项目的设计、采购、施工、试运行等实行全过程或若干阶段的承包。

而在国内，EPC的主体基本都是施工方。原因很简单，工程在整个项目中占的权重比较大。随着国家对建筑师负责制的进一步推行，由设计主导的EPC会慢慢多起来。而换个视角的EPC必然会在工程的各个环节显现出不同的活力。

以上这些方向上，传统的建筑设计公司都可以按照自己现有的资源去做进一步的探索。至于成功与否，全看个人天赋和努力程度了。

再回到地产下属设计院这个“奇葩”上

最出名的当属“绿城”下属的几个设计公司。只要你在地产下属的设计公司工作过，就会发现完全就不是那么回事情。绿城下面的设计公司根本就不该算在内。宋老板对设计公司的掌控能力可能还很强，但是设计院对地产的依赖程度已经很低了。他已经完成了自身造血的功能，与传统的设计企业并无分别了。

而地产下属的设计院，套路完全不是这样的。

我供职过的合生创展，三盛宏业。我交流过的朗诗等的下属设计院，其生存状况都不理想。

由于地产业务的萎缩，设计公司规模，人员数量都不是太大，有难以为继的趋势。

设计公司与地产集团的关系，就类似杜月笙所说的其与蒋介石的关系。

进一步看下这样的设计院要完成的任务和需要的人才。

1.是产品，而非作品

在地产公司很少有作品概念，所以下属设计公司在进行设计时，更多的是从产品的角度去作设计。（而传统的设计公司，建筑师们更觉得是自己的作品）

既然是产品，就涉及到产品定位，成本控制，产品质量和进度控制等方面。

2.既是甲方，又是乙方

在很多时候，设计公司只对老板负责。特别是涉及到重大问题：如工期，事故，成本增加时。设计公司就是甲方，考虑问题就是站在老板的角度。因为在谁给谁发工资这件事情上，毫无争议。

而在和项目公司的一些对接上，设计公司又是乙方。需要完成传统乙方要完成的所有职能。在前期测算和后期现场服务时可能更甚。

3.是研发，又不是研发

许多地产公司真的有研发部门，好像也捣鼓出了一些新鲜的玩意。在黄金十年，这些玩意的考量标准粗放，有多少含金量不得而知。而白银10年，研发变得更加重要，但是研发是个试错的过程，也许结果是没有成果。

有这份容人之量的企业才有可能在竞争激烈的下半场翻盘。设计公司其实承担了很大的责任，而研发人才也是一将难求的。

4.复合型人才多于专精型

在地产的体系下，设计院对接的平行部门和上下级部门会比较多，这也造就了设计公司复合型的属性，对于设计人员解决复杂问题提出了更高的要求，而非单一的技术问题。

如果设计公司和集团在同一城市的话，那么很多老板的意图就会直接通过设计公司去贯彻。伴君如伴虎还是很形象的。

通过提问、回答的方式，进一步了解地产设计院。

1.设计公司的维护成本？

一个综合甲级设计院，光资质维护费用就在200多万 ，人员规模最少在30人以上。如果人均产值在50万的话，基本上没有利润产生。

想包养一个设计院的老板们，请三思。如果你没什么特殊的理想需要实现的话，还是购买服务吧。

2.设计公司的产值如何 ？

我接触到的企业人均产值在 ：50-70万之间，但是这个产值的水分很大。不是说劳动价值没那么多， 而是因为反复太多，造成了很多的无用功，并且没办法被认定 。在地产的评价体系里，就不值这个价了。

产值考核只是表象，满意度考核才是关键。

3.设计公司有无存在的必要 ？

每家地产企业的情况都不一样，所以这还需要区别对待。

对于项目数量比较多的企业，自己拥有一家设计公司的好处是不言而喻的 。

a.方便是最大的好处：随叫随到，想怎么改就怎么改。

b.产品标准化的落实程度能比较高。

c.兼顾研发的职能。

d.平衡财务利润。

4.设计公司有上市的计划吗？

很多地产下属的设计公司都有上市的计划。并不是因为设计本身需要钱，而是给母公司输血。但是设计板块的资金量太有限了，也起不到很大的作用。

即使已经上市的设计企业，也不知道该如何有效的花这些钱。

没业务的照样还是没业务！

5.设计公司的出路在哪里？

给下属的设计公司以最大的自由度和最大的业务支持。

其实这是个废话，因为没有老板能做的到。老板想设立设计公司就是因为控制。

而设计业务还涉及到方方面面的利益。所以能做到这样两点的老板基本没有。

粗放增长的时期早已经一去不复返了，永远也不可能出现下一个绿城设计院 。即使能出现下一个伟大的设计企业，它可能也是以另一种面貌示人。

不知道事业合伙人制度是不是一剂良方？