Q1：到底该怎么认知房子，特别是认知中国的房子？
A：房子是耐用品，既然是耐用品，那就是属于消费品的一种，但是在中国，房子的投资属性被放大很多倍，其实在某些国家，特别是后发国家中，把房子看成是投资品的比例非常大，比如曾经的日本，香港等地方。但房子的居住属性即使投资也不能忽视，建筑设计对房子的设计年限在我们国家是50年，也就是说，你根本等不到70年你的房子就是一个超限的房子了，即使还能住，也属于危房，使用价值也随着年限的增长而下降的厉害，看看二线城市20年~30年房龄的房子就知道了。中国属于后发国家，人民的对财产的观念停留在比较原始的阶段，整体的认知水平也较低，加上庞氏骗子横行，历史房价虽中途有起伏，但总体是维持了20年的牛市，所以住房理所应当的变成了人民投资的好去处，不用动脑，不用学习，买了就赚，至少不亏。再加上中国的传统观念，有房才有家，所以在中国有一套房子的人等于是0套，没放等于-1套，大大增加的所谓的“刚需”群体，为整体楼市留下了宝贵的“受限股”。
Q2：高房价从何而来
A：中国的房价从来不是由房价/收入比，房价/房租比决定的，而是由中国的几项房产政策决定的。
1.垄断的土地供应
为什么香港的房价这么高，其实就是源于香港的土地批租制度。鸦片战争后大清朝割让了香港给英国，香港成为了英国的财产，名义上英国有香港100年的权利，于是，英国政府可按年期批租土地给民间的开发商，这种地叫做“官地”，官地公有，所有权不卖，不单独出租，只批租，这就是香港的土地制度。中国改革开放后，房地产市场其实就是学习了这种制度。这种制度的特点就是：只有一个供给着，垄断者的天生冲动就是控制数量，提高单价。经济规律最可怕的地方就是具普遍适用性，并不因人而异，所以，无论追求利益的资本主义社会，还是追求公众利益的社会主义社会，本质并没有什么不同。
2.“中国特色”的行政手段
每每听到有人说，中国政府调控了楼市无数次，可是最终房子还是上涨了无数倍的类似的话，我心中都是一片鄙夷。简单点讲：房地产调控的首要目标不是在调控房价，而是保证在不崩盘的情况下，最大限度的发挥国家的人口红利。一个国家的经济发展表面上是制度、科学等等因素造成了，但其更本上是劳动力效率的体现，劳动力效率高了，自然会形成更好的劳动力结构，促进一个国家的经济、政治、科技等等，扯远了，这个以后有空扯。但是房地产的首要任务其实是保障中国的劳动力效率，有劳动力才能造无数基建项目，才能“忽悠”其他劳动力拼了命干活，才有了高铁有了航空母舰。所以，在这种基调和节奏下，政府关心的不是高房价，而是下不能崩盘，不发生系统性危机的问题，高房价并不是一定和崩盘对应的。
Q3维持高房价的代价是什么？
A：从土地供应，到市场政策，政府都可以不断的修补，房价稳定增长，看起来真好。但恐怖的地方在于，高房价或许可以持续，但代价无药可救。香港就是最好的一面镜子。举个简单的例子：高地价能把周边所有的物价抬高，周边的商店买菜，菜店要给租金，低价上去后，租金上去，菜价也上去，各项生活成本上升，随之而来劳动力价格上升。房地产占比到了抑制消费同时劳动力上升的时候，恐怕就是劳动力效率的拐点到达的时候了。经济学原理告诉我们，垄断者追求的就是尽量榨取消费者剩余。中国高速经济增长了30年并没有什么与众不同，无非是解放了劳动力效率，但是现在，成本大幅上升，竞争力减少，内需没发展起来，外需还在那里，但是提供者可能不再是中国制造了。
Q4：房价的拐点在哪里？
A:我从一个故事说起吧，这是《异常流行幻想与群众疯狂》这本书里面讲到的。17世纪的荷兰，郁金香作为从土耳其引进来的品种，一到荷兰就大受欢迎，但是郁金香必须经过人工栽培以后才能变得优雅和珍贵。所以最贵的一株郁金香在当时可以换来一座豪华别墅。但是郁金香是怎么样开始暴跌的呢？1637年的2月3日这一天，一个花商在开出了一个稍微高于市价的一个价格试水，但是这天很奇怪，没人买，结果拍卖员降了一次价格，但是没人出价，台下所有人都觉得惊讶，价格越低越没有人买，悲观情绪传导到了全国，崩盘开始了。这幅景象和2015年的股灾是不是很像，对的，这是这次股灾给我最好的教育，让我用不太大的损失切身的体会了什么叫“流动性危机”，当再回忆那段过程的时候，我发现历史之所以能重复，就是人性的弱点永远不可能消失：贪婪与恐惧。（呵呵，很想今年315讲人为什么被骗的那个小品）。也许今天的房价涨到大家都觉得不合理，但是参与者总觉得有更傻的人去接盘。因为“人对踏空的恐惧远远高于对风险的担忧”。我记得罗胖曾经讲过一个沙堆模型，很形象的说清楚的自组织临界态的形成和特点：通过一个装置让沙子一次一粒的均匀的落在桌上，形成一个逐渐增高的沙堆，并且借助高速摄像机精确的计算沙堆罗家一粒沙子会带动多少沙子移动；最开始，沙子的下落对整体影响不大，但当高度到达一定程度，总有一颗沙子能够引起整个沙堆的崩溃。试验产生了著名的“自组织临界”理论：沙堆达到”临界“状态后，所有沙子都处于一个整体状态，新落下的沙子会在周围产生扰动，这些扰动虽然可能很细微，但是却能在整个沙堆中传递，沙堆的结构变得越发的不稳定，最终发生崩溃。
Q5：那房价到底什么时候崩溃？
A：我们假设一种非常极端场景，经济发展降速，中国人不断投资房地产，最后所有的钱都已经变成了房子，这个时候会发生什么？只要有一个人抛掉自己的房子，那么这个房产价格就会跌停又跌停了。更可怕的是，目前持有的房产有大量的债务和再抵押，整个中国的债务基础就是固定资产抵押为锚。但是政府更是清楚的看到这一点，去年的五大方向，不就有去库存和降杠杆吗，说白了，就是把杠杆丢给储蓄率高的民众去接盘。但是会有头吗？有的，那就是利率高于GDP增速。中国过去20年主要年份基准利率保持在6%左右，高到8%低到现在的5%左右，一旦利率高于GDP增速，将会出现社会整体无力付息的局面，不一定爆发危机，但是就会把整个社会经济推到一个比较危险的境地。
Q6：那现在债务情况怎么样？
A：高到令人害怕！这句话不是我讲的，是IMF（国际货币基金组织）的首席经济学家莫里前几天发表的演讲说的。IMF数据说，全球债务共计在152万亿美元。那我们算算，全球70亿人，人均分摊债务就是15万人民币啊，这里面如果只算真实劳动力的话，就超过了100万人民币了。之所以这样举例，我是想说一个结果：这些债务永远不可能有全部被偿还的一天。我们再接着看结构。美国从1776年建国道1980年这200年累计债务合计约1万亿美元，1980年到现在，债务总额已经到达了65万亿美元。中国呢，2016年社科院的数据是168.48万亿人民币，大概就是小30万亿的美元。央行的说法是：当前，无论横向还是纵向看，我们都有底气说，中国的债务风险在可控范围内。就算中国出现债务问题，中国的高储蓄率为中国解决债务危机提供了巨大的缓冲垫。但是，如果真想用储蓄来化解债务危机，中国需要每年将相当于GDP50%以上的存款转化为投资，储蓄向投资的转化会带来大量的居民债务，也就是我们这一轮居民贷款疯长的根本。但是，负债总会付出代价。个人层面，可以通过银行信贷，信用卡，小贷公司等等渠道取得资金，然后买买买，但清算的日子总会到来。国家层面，我们看到，希腊，津巴布韦，委内瑞拉以及欧猪五国等等都爆发的不同程度的债务危机。
Q7：能给大家什么样的投资建议？
A：如果大家还记得，2010~2015年上半年因为经济危机后经济整体增速下降，房地产库存量极大等等原因导致普遍看空房地产的时候，那当时看空，今天价格因为政府主导去库存上涨后，还有什么理由继续看多呢？我认为，城市分化将是未来的一个机遇。中国已经明确的要走城市群的路线，出来京津翼，长三角，珠三角外未来中国再崛起三个城市群是相当有可能的事情，这意味着多数中国三四线城市从此没落，但会崛起新的城市群，而几个新的城市群核心城市一定是未来房产投资的方向。但是我认为，这个时候为什么不对其他投资渠道看看呢？比如股市，大部分人是不适合也没能力买个股的，但是购买像H股ETF或是50ETF等等这也的ETF不是性价比更好的选择吗？
感谢您的分析，我们将在整理后发表在华尔街见闻。
