声明：本文不是法律建议。如需法律建议，请咨询有合法执业资格的泰国律师。
可能很多考虑移民泰国的国人都知道，依据泰国《土地法》，外国人在泰国无法透过商业渠道购买土地。那么，除了公寓，国人如何在泰国以一定权利拥有房产，并最大程度保证自己的权益呢？中文圈中的信息鱼龙混杂，大部分没有参考价值。本专题基于泰国法律，依据律师的建议和本人在泰国的生活经历，为大家提供在泰国买房的终极攻略。
土地租赁
外国人无法获得泰国土地的所有权，但可以长期租赁土地。在土地租赁期限内，承租人和合约权益不受土地所有权易手而影响。根据泰国《民商法典》第540条，土地最长租赁期限为30年。
Section 540: The duration of a hire of immovable property cannot exceed thirty years. If it is made for a longer period, such period shall be reduced to thirty years. The aforesaid period may be renewed, but it must not exceed thirty years from the time of renewal.
所有租期超过三年的土地租赁协议，需要签署纸面租赁协议，并在当地土地局注册（第538条）。
Section 538: A hire of immovable property is not enforceable by action unless there be some written evidence signed by the party liable. If the hire is for more than three years or for the life of the letter or hirer, it is enforceable only for three years unless it is made in writing and registered by the competent official.
虽然签署的土地租赁协议可以不设期限（541条），但法律只支持最长30年（第540条）。在协议到期后，需要续租。这也是在泰国买房的一个坑，即虽然签署的协议期限为90年，但法律只认可前30年，并且受到承租人本人寿命的限制。
Section 541: Contract of hire may be made for the duration of the life of the letter or of the hirer.
30年租赁到期后，如地主没有明确表示异议，则租约实质上续期（570条），但续期期限仍然最长为30年（第540条）。这里面的坑在于，如果在30年租赁期内，土地所有权易手，则前述土地租赁协议，不管期限有多长，在30年租赁期结束后，自动失效且不需要通知。
Section 570: If, at the end of the agreed period, the hirer remains in possession of the property and the lessor knowing thereof does not object, the parties are deemed to have renewed the contract for an indefinite period.
除了受到承租人本人寿命和土地交易影响，续约次数还受到自然人地主寿命或法人地主存续限制。如在30年租赁期内，自然人地主死亡，或者所有者法人注销，则前述土地租赁协议，不管期限有多长，在30年租赁期结束后，自动失效且不需要通知。由于土地租赁协议受到承租人寿命限制，任何90年以上的租约都没有实际法律意义。
结语
希望本攻略能够帮助有想法在泰国购置房产的国人。如果你有相关问题，可以在评论区提出。
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