咨询者问：
杨律师，你好，我系外地来沪人员，由于现正疫情管控期间，来沪进入小区都需要报备并隔离，但在我进入租赁房屋所在小区时，被告知我租赁房屋属于经济适用房，是属于违法出租，所以不能进入小区入住该房，请问我签订的经济适用房的租赁合同是否有效？我之前支付租金和押金等费用，该如何处理？
上海星图律师事务所杨东律师答：
首先，需要核实你所承租房屋是否为经济适用房，一般可以向房东核实，要求房屋出具相应不动产权证，如系经济适用房，该不动产权证上应由相关的备注；如果房东不配合，也可以向房屋所在地的不动产登记中心查询核实，具体可以凭租赁合同及身份证等相关材料查询该房屋产权登记信息。
其次，如果你承租房屋确为经济适用房，那么这样的租赁合同一般会被认定为无效，主要的原因在于，作为经济适用房的申请人（也就是房东）将经济适用房出租的行为违反了《经济适用住房管理办法》第三十三条规定，即个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营；另外在申请购买经济适用房时，签订经济适用房购买合同中也会有不得对外出租的承诺。虽该《经济适用住房管理办法》属于国务院部门规章，其中关于经适房出租的限制性规定，也非法律的效力性禁止性规定，不以此认定租赁合同无效，但是房东对外出租经济适用房的行为，实质上是在损害社会公共利益，根据《合同法》第五十二条第四项规定：有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益，依法也应认定该租赁合同无效。
最后，如果认定了租赁合同无效，那么根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如果已经承租一段时间并支付部分租金及押金的，那么租赁期间已经使用的租金收益对于房东而言，一般属于违法所得，应当予以没收；未使用的租金及押金应当予以返还给你
