2016年11月的第三个周，开盘2200套房子，从2015年5月至今，北上广深进入水深火热，青岛的房产市场也像一锅温水，在我们身边慢慢的变得滚烫。

因为住处离单位是在遥远，我开始打算在青岛的红岛开发区寻觅一个住所，这其实也是一个近期的炒作核心所在。

2015年8月，红岛均价从6000一路飙涨，到我5月看房时，价格已经来到了9000左右，这是我第一次感受到什么叫做一房难求。然后我认识了我的售房顾问小高，交了第一笔认筹金。后面的剧情没什么起伏，就是买不到，开发商的伎俩远胜于一机难求的小米苹果。一个楼盘，开个五六次，每次一次100来套，然后放出去400来个筹，抢不到。。。小高说，下次赶早，然而下次的价格早已几百上千的涨了上去，循环往复，屡试不爽。

截至这个月红岛房地产的均价已经接近12000.期间冒出了6800/平拿地的地王，我所看好的楼盘也一路到了13000，小高问我下次马上就开盘了，是不是还来认筹，仅一个月，10500到了13000。

恰逢朋友也在置业，问我是否继续跟

我苦笑，算了.

青岛的房子会疯涨么？

不会，逻辑上，不会

基本的商品逻辑就是供需比，也就是你建了多少房，和涌入多少人，是应该差不多成比例的。

1 北京上海

根据《第一财经日报》记者统计，过去5年，常住总人口增加最多的是北京，共增加了209.3万，5年总增加了10.67%;上海5年共增加了113.37万人，位居第二，不过增幅仅有4.9%，在四大一线城市位居末尾。深圳的总人口增加了102.1万，增幅也达到了9.86%，仅次于北京;总量增加最少的是广州，5年仅增加了80.3万，是四个一线城市中唯一一个增量低于百万的城市。

对比本世纪第一个十年，不难发现，近5年北上广深的人口流入已经在明显减缓。从2000年到2010年，北上广深四个城市年均增量分别为60.4万、62.8万、27.6万、33.5万人。但是2010年到2015年，北上广深年均增量分别为41.86万、22.74万、16.06万、20.42万人。近五年四大城市年均增量均大幅减少。

人少了，但是房呢，房子更少！！北京的库存只有64125套，去化周期才8个月，可售才34918套，深圳的供需比也在1：3。 也就是说，大家在抢房子，上海亦然。2015年北京的土地市场共有109总土地出让，比2014减少了25%，相对而说，房子比人减少的快，这就是涨价的逻辑。

而支撑这个逻辑的背后就是北京增长的每年60万人里面有26万的大学毕业生，和大量的高薪研发企业，这些大学毕业生是未来的中产主力，是有可以实现5年后收入接近10K的能力的。

2 青岛，红岛黄岛

2015青岛人大会是这样计划的，“十二五”期间，全市户籍人口预计增长65万人，常住人口预计增长80万左右。也就是一年大概增长16万人，然而2015年青岛一共有12万8千套楼盘开盘，如果按照一家三口，嗯，供需比呢，按照3口之家，正相反，3比1...

然后这个反逻辑的背后愈演愈烈的是红岛，这个登记的常住人口只有9万的狭小区域里面有35万套待售房产，超过10个楼盘在炒作高新区概念。高新区的概念有三个，高铁站，飞机场，大规模引进的外资企业，我们不妨再做个计算，目前高新区要满足这353万-9万人口的就业，要大概2000多家超过500人的企业，这些企业大概占地...区域似乎要超过红岛的样子了。

然而这依然动摇不了我住在这个安静小区的决心，我不是投资客...直到我买不起。

普涨呢？至少超过普通理财吧？

关于房地产投资，我真的不懂。但是有一个简单的逻辑，如果房价的增长不如你投资的增长。那么你投来干什么？

1 支出

大概一套100万的房子贷款30年要付70多万利息，折到每年大概你要付出25000的利息（并非复利）。

然后这100万的机会成本....没有了

2 收益

红岛现在一套100平的房子的平均月房租是1600块，我相信会涨的，所以我愿意放到30年平均月房租3000块，也就是30年房租接近108万。

100万的理财产品如果稳定复利5%的话，大概14年可以翻倍成为200万，再过14年呢，400万（5%的理财产品不难找），减去租金的100万，大概投资买房子的30年你的100万成了432万。 

计算公式： 100（1+5%）^30

100万如果你投资房产呢，首付30万，贷70万，30年内4.9%（20161月1号商贷利息）的利息要偿还63.7万的利息，当然。 如果不自住你还有108万的房租，那么投资多少才能赶上这个看似平平的5%的复利呢？

计算公式： （108-30-63）+房产30年上涨部分=432万

即房子30年内要涨417万，涨幅按年平均就是一年要涨接近14万，几乎一年10%。那么就和你复利投资的5%将将持平了，而实际上二线城市的房屋在超过15年后就早早进入滞涨阶段了。

青岛房产趋势到底什么样？

我们再来看一组数据，青岛2006年房屋的均价6483rmb/平，2015年呢均价8593rmb/平，

上涨32.5%。

当然也有人说，都是均价，那么我们再来看市南区：06年均价9290元/㎡；15年均价21308元/㎡**

涨幅：129%

也就是说你有信心以后的十年青岛的发展远胜上个10年，那一切都是没有问题的。你有信心么？！

结论：

1 青岛本质上没有飙涨的逻辑

因为人口流速，供求关系，青岛房价更类似于一个热点地块涨完，另外一个热点地块涨，而不是北上广时的房少人多，是典型的投资导向的增长模式。在本身人口不具备提供足够的供求关系的情况下，开发商只能不断炒作各种城市名片来吸引投资。（什么11重点城市之类的）

2 已经涨到位的房子基本上是干不过好的理财产品的

5%的复利产品绝对可以匹敌大多数房产投资收益，如果只是投资我不认为现在的房产市场是好的市场。

3 热点地区疯涨如果没抢到，势必趋于平淡。

我看到了红岛热点的快速翻倍，也看到过自己家的市南从07年的8000飙到16年20000，但是几乎所有的上涨都是一两年内快速上涨翻倍，再趋于平淡，我预计青岛的红岛热点和东李热点，西海岸都在这两年翻倍然后就很快陷入乏力阶段。