因为职业的原因，经常有亲朋好友在买房子时让我给他们当参谋。我知道这个城市不同区域房子的调性，我知道这个城市房价起起落落的轨迹。在我眼里，每套房子都是有生命的，每套房子都是有故事的。
“昌哥，我要买房子，你帮我看看合适不合适”，每当有这样的邀约我都欣然前往，因为我是真的想看看他们看上的房子到底合不合适，顺便卖弄一下我的专业水准，满足一下虚荣心。
但他们前期寻房看房的过程我是不参与的，因为这个过程短则三五个月，长则一两年，买房的过程就像是找对象的过程，人家谈恋爱，老有个电灯泡在旁边晃着这恋爱也不好谈。直到他们有了明确要买的意向准备去签合同时我再去做最后的把关。
在最后把关的环节也确实碰到了不少坑，就连我自己买房也曾掉进过坑里，灯下黑啊。来，给大家总结一下各种坑的真面目。
坑一
产权不明晰
这个坑是最深的，小则多掏钱，大则官司缠身，半辈子的积蓄打水漂。
亲戚要给儿子买婚房，看上了一套二手顶账房，尤其价格很满意，比周围的房子都低，中介催着让去签合同交定金，他们让我一起去签合同。
我：“能把房产证拿来看一下吗？”
中介：“房产证听说在原房东手里，然后现在顶给我们客户了，我们客户急于变现，这房子比小区其他房要便宜3、4万呢，好几个人都看上了，你们先签合同交定金，过户时房证就拿来了。”
我：“那不行，必须要见到房产证。”
中介：“你看钥匙都在我们这放着，卖家是我们的老客户了，原房东现在出差不在本地，要月底才回来呢，你可以先看看他们的顶账协议。”
我：“若拿房产证原件实在有困难，那我们先看一下复印件吧。”
中介：“那我再打电话问问。”
结果是：原房东手里也只有拆迁安置协议书，意思就是说，这套房先要办到原房东名下，才能再过户到我亲戚名下。现在卖家是净拿价不再承担任何费用了，这中间还有办到原房东名下时的契税，办到我亲戚名下时的契税、营业税、个税、补交的土地出让金、中介费等。细账算下来比他们之前商量好的价格多出了6万多。
价格优势荡然无存。
亲戚最后在同一小区选了另外一套产权清晰的房子。
那么如何避开产权的大坑呢？
不管是买一手房还是买二手房，第一关键就是要看法律手续是否齐全。
一手房必须要看《商品房预售许可证》，若售楼部回答说预售证正在办理之中，那么就要看《土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》，这三证是办理《商品房预售许可证》的前提，《商品房预售许可证》又是可以正式签订《商品房买卖合同》的前提。
若是二手房就一定要看到房产证，现在有的地方已经把房产证和土地证合二为一叫《房地产权证书》，在正式交易前要去房管局调档，看看房产有无抵押、查封等情况。
另外要看清土地使用证的情况，正常土地证都会记载是住宅出让，且自签出让合同起有70年土地使用权。遇到记载是安置房、经适房、房改房或划拨用地，20年土地使用权等情况，一定要到政务大厅窗口问清楚，看看过户的条件是什么，还有哪些程序和费用。
总之，产权办到你名下房子才是你的，其他所签的各种房屋买卖合同又没到房管局去备案的，就算是去做了公证书的，只能证明双方存在债权债务关系，就算你住进去了，房子仍然不是你的。
坑二
交定金时所签合同有漏洞
表弟要买婚房，已经看了有一年多了，之前看上的因为各种原因都没成，这一套表弟很满意，卖家也很有诚意。我又去扮演“警察”了。
女主人：“你们看看房产证，已经满两年了，没有大税。”
我：“这房产证是你老公的名字，他同意吗？”
女主人：“他调到苏州了，所以我们要卖掉这套房子到苏州去买房子，等办过户时他请假回来。”
我：“喔，你这套房子装修不错。”
女主人：“是啊，加上这些装修，我们现在也是保本在卖房子，我这装修当时可是下了功夫了。”
我：“你们谈好的房价里已经包含了全部的装修了吗？”
女主人：“是的，你看我这浴室里的热水器都是名牌，你再看我这厨房里的灶具和抽油烟机都是花了大价钱的名牌啊，都是带不走的。”
表弟：“那我们回去再商量商量。”
经商议我觉得房子合适可以买。表弟下午去交定金，可是我这个“警察”忘了告诉他要带上“警棍”，即交定金时要签合同。表弟只是交了定金，但没有签订任何书面的东西。
后来对方就开始耍赖了，让表弟再加2万，否则就把房间内所有的装修都撤走，我说那就算了，退定金吧，对方不退，说装修花了很多钱，并没有答应所有装修都白送。
剑拔弩张了很长时间，本着理智解决问题的原则，表弟又跟对方进行了艰苦卓绝的谈判，最后多加了1万，签订了一份详细的关于房价、首付款、办过户时间、最后打款方式、装修所含项目、物业电梯暖气等费用、违约后果等内容的合同。
现在表弟已在新房里结婚，可是想到当年的经历也是长经验啊。
我也是在买二手房时交了定金，和女房主签订的合同，但房证是在她老公名下，她老公又反悔不卖了。
我一朋友买的顶账房，入住后无法供暖，原开发公司欠了供热公司三年的暖气费，原开发公司已倒闭，他必须把那三年的暖气费补交上才给通暖。
这些坑虽然在经济上损失不大，但是耗时间，耗精力，闹心。
避免这些坑的正确姿势：保持头脑清醒，理智，相信契约精神。
在已验明产权谈好价格后，要把之前所有谈好的事项以书面的形式形成合同。可以从网上下载标准合同，再根据实际情况补充修改，也可以聘请专业的中介公司。
切记：不要怕麻烦，此时若嫌麻烦不把之前所谈好的落实到文字上，或感情用事相信对方句句都是可兑现的大实话，那么后面会有大麻烦等着你。
坑三
贷款条件和流程不清楚
朋友看上了城郊的一个正在开发的大盘，已交了3000元的诚意金，一个月后开盘摇号选房。朋友担心出现开发商跑路等情况让我去把把关。
我们驱车绕着这个超级大盘转了一圈，我的判断是：住宅房很安全。因为城郊环境和配套都不行，开发商到目前为止打造环境、配套基础设施、开发公园、配建幼儿园、小学、中学，投入巨大，就住宅售价来讲开发商无利润空间。他们的利润来源在后期大型游乐场周边的商铺上。
好了，我们直奔售楼部进一步了解开盘当天的流程和办理细则。
销售顾问：“欢迎，您只要交了诚意金开盘当天都可以选到中意的房子，我们提供了充足的房源。”
我：“那我朋友还有两年就退休了，请问首付是多少？他能贷多少？大概每月还款额是多少？”
销售顾问：“上次交诚意金时我们已咨询过银行，您朋友还在上班有工资收入证明，可以做商业贷款的，首付是30%。”
我：“那能不能再详细咨询一下他还能贷多少？还款期限是几年？每月还多少？这样好做个准备。”
销售顾问：“好的，我再问问银行。”
银行一的答复：可以贷款，贷款期限2年（朋友58岁），即在2年内还清所贷房款。
朋友目前只凑齐了30%的首付款。
银行二的答复：他离退休已不足5年，不能贷款。
一切又回到了原点，朋友后来用女儿的名义在这定了房子。
我还遇到过有买二手房的朋友，在审核贷款时给降低了额度，又满世界找钱提高首付。
还有二手房办理公积金贷款时，公积金要求见到已过户的房产证才给办理贷款，而卖方要求必须全款付清才同意办过户，若落实不好拆借资金事情很容易黄到半道上。
在涉及到贷款时避免麻烦的路径：不管是商业贷款还是公积金贷款，千万不能道听途说或是想当然，一定要站在银行和公积金管理中心的角度，把贷款的全流程演练一遍，把自已的收入年龄征信情况提前和银行沟通好，首付，可贷额度、年限、还款方式金额，心中有数才能从容应对。
好了，我选了三个大家最容易碰到的坑并讲了如何绕开这些坑。
对于我们普通人来说，买房子是我们这辈子花的最大一笔钱，大家都希望一片坦途。所以记得绕过坑，让我们的买房之路更顺畅些。让我们都拥有自己的房子，在自己的房子里演绎我们各自的故事。
