亲戚朋友间难免因资金周转困难而发生借贷，借款人到期不能偿还借款则可能提出以房抵债，大意的出借人同意后会直接拿钥匙搬入债抵房屋，有点法律意识的出借人会与借款人白纸黑字签订《以房抵债协议》。
那白纸黑字签订了协议就万无一失了吗？
不一定。
众所周知，房屋作为国人最重要的财产，非万不得已下不会以房抵债。在作家余华的小说《活着》中，富贵“地主生活”彻底结束的标志便是输掉了祖屋。若借款人清偿债务的方式是以房抵债，那极有可能借款人的财务状况已经恶化，其对外欠款不止一笔。其他债权人向法院起诉，借款人胜诉后申请强制执行。此时，你的债抵房屋安全吗？
请看以下案例[1]（为方便理解，笔者进行了适当改编）
2018年1月1日，馒头因资金周转需要，向白菜借款30万元，借款期限为一年，2019年1月1日到期一次性还本付息。时光飞逝，还款期限已至，馒头无力还款，二人约定以馒头自有房屋抵债，并签订《以房抵债协议》，遂后，白菜入住该屋。此时，双方未办理房屋过户登记。
2019年4月1日，馒头向铁锅借款38万元，还款期限届至后馒头无力还款，铁锅遂向法院提起诉讼，后铁锅持生效判决申请执行馒头房屋（以房抵债给白菜的房屋）。
问：铁锅是否可以申请执行此房屋？
答：可以。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第 28 条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定适用主体是不动产买卖合同中买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产交付仅系以房抵债实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。
简而言之，白菜基于以房抵债受让房屋，满足上述规定（1）、（2）、（3），但因未完成不动产变更登记，该以房抵债协议并不能优先于一般债权利益，即白菜不能基于此对抗铁锅向法院申请的强制执行。
律师建议：无论是以房抵债还是传统房屋买卖，都应及时完成房屋变更登记，以防突生变故，财房两失。
注释：
[1] 最高人民法院（2017）最高法民申 1769 号
如果这篇文章对您有帮助，欢迎关注或转发！
如果您有任何法律问题，欢迎留言或私信咨询！
