2020年8月以来，为控制房企有息负债规模，控制房地产行业金融风险，房地产调控政策“三道红线”出台。刘全认为，房地产业是资金密集型行业，金融政策是决定房价走势的关键。房地产调控政策将坚持房子是用来住的，建立系统完善的长效调控机制，以维护房地产市场平稳健康发展。在人口净流入多、房价高的城市，新市民、青年人买不起房子和房租贵等问题仍比较突出。房价是衡量民众幸福的关键指标。
据安居客发布的调查报告显示，2021年1-6月份，商品房销售金额92930亿元，同比增长38.9%；商品房销售面积88630万平方米，同比增长27.7%。刘全认为，上半年房地产市场销售仍保持大幅增长态势。从房地产行业中长期发展看，房企融资端、投资端等均受到严格控制，叠加销售端个人房贷限制，房地产行业发展有望维持中低速增长。在房地产调控政策收紧的背景下，行业发展在经历调整后将趋于平稳发展。房地产行业出现分化，拥有管理红利、土地储备和充裕现金流的房企更具有竞争优势。
据国家金融与发展实验室发布的报告显示，2021年二季度居民部门杠杆率下降0.1个百分点，上半年累计下降0.2个百分点。刘全认为，在名义GDP增速较快的情况下，居民杠杆率仍保持基本稳定，表明居民债务增速较快。央行采取房地产贷款集中度管理制度，将金融机构划分5个档，每一档的银行都定下了两个标准，分别是房地产企业贷款占比上限、个人住房贷款占比上限，导致房企投资和市场需求下降。
刘全认为，全国人口分布与流动背后，主要是城市群和大都市圈的兴起。除珠三角、长三角、京津冀和成渝等城市群虹吸效应增强，东部城市产业升级，西部城市产业和经济的快速发展，也会推动大量人口不断的回流。人口流入带来部分大城市房地产市场需求量激增，同时大都市圈的房地产市场将迎来更多发展机遇。当前经济增长正处在转型发展的新时期，城市经济实力和高端人才等是城市发展的核心竞争力。加大城市保障性租赁住房开发规模，房子是决定民众幸福的关键指标。
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作者：刘全
时间：2021年7月28日
