买房这条路，现在并不是好走的一条路。

过去买房增值，绝大部分原因都是我们抓住了机遇，赶上了房地产的黄金年代。

我们大胆设想下，假如现在所处的白银年代是优质城市、稀缺板块的房产竞争，那白银年代过去后又会怎样？

人口增长始终会放缓，房产后面会不会变成一二线大城市内部流转的游戏？

这个设想，我觉得不会有太大偏差。

所以，未来并不是随便买套房就可以安枕无忧，你要想清楚房产保值增值背后的原因，并要用实践去佐证。

好在，魔都财观并不是一个只会云测评的自媒体，过去三年以来，我们除了自己在做房产配置，也带着粉丝一起买。实操613套之后，我们总结出一些买到增值房产的方法，差不多有两个大前提，四条基本原则，今天一次性说给大家听。

01

应对未知最好的办法就是：站稳已知。

现在早已经不是闭着眼买房就能赚钱的时代，但房产依然是存放大笔资金量最安全的保值去处，普通人没有更好更靠谱的选择了。

所以房产配置的底层支撑逻辑很长一段时间依旧不会变，变的是全国普涨行情已经结束，分化才是以后的趋势。

具体阐述就是城市分化、房价分化。 

先来聊聊城市分化，决定房价涨幅的下限是房东吗？肯定不是，个体不足够影响市场，而群体不会一致选择降低下限。

所以决定房价涨幅下限的就是，城市本身。

还是那句老话，买房相当于持有城市的股票，在哪里买就能跟随这个城市的崛起，享受增值红利。房价涨幅好的城市，经济基本面通常也不会差。

一二线这些城市都有共同的特点，不缺购买力。如果不是背后的一双大手在控制市场流动，毫无疑问大城市可以在一周内汇聚全国所有的优质购买力。

中国的房产之所以猛涨几十年，除了货币M2之外，还有一个重要的原因，就是城市化。

虽然现在城市化进程，已经不能完全视为房价上涨的主要原因了。但可以肯定的是，城市化依旧是楼市红利的发展支撑，因为买房需求会持续涌进城市，尤其是优质城市。

2019年中国的城镇化率超过60%，按当前阶段的城市化增长率趋势看，国内的楼市还有10年～15年的发展黄金期。也就是说，房产配置的“雪坡”依旧还存在。

当然，这十几年的城市化利好，不会平均分配到每个城市，毫无疑问，大城市是最大的受益者。详情可参考

忘掉老家那套房，现在是时候置换到大城市了

来点我自己关于城市选择的定性判断，很主观，但很实用：

1、一线城市一定没问题。

京沪在众人心中占据领先的心智，所以根本不用看人口流入，深圳和广州最近抢人增速极快，也是可以买的。

2、二线城市最好选每年常住人口增长超过20万的。

因为大城市新房供应都在5到10万套，人口不多不足以覆盖这个供应量。

很显然，如今发展的红利已经到了超级城市和城市群，未来主要的机会在京津冀、长三角和珠三角三个城市群将率先突围，中西部依旧任重而道远。

当然也有一些重要城市，比如长沙、武汉、郑州、成都、合肥、重庆等依旧值得期待，我特别提醒大家要高看一眼成渝都市群。

02

讲到城市，我忽然想起来一个朋友，他在南通无锡有多套房产，问我要不要想办法上车上海。

我很明确的告诉他：南通目前在高位无疑，牛市卖出也没问题，当下就是三四线置换二线，二线置换一线的最好时机，也是三大城市群的核心城市最好的上车黄金窗口。

钱都会用脚投票，大城市房价这么高，本质上还是因为，人们认可城市的价值，并且想留在大城市。

有句话是这么说的，中国的城市化进程无法阻挡，目前的房地产市场根本不用担心。

只要人们向上折腾的想法不变，优质城市的楼市就总会有行情。

这一点很重要，是否有人接盘是市场最底层的反馈。 

就算城市化进程放缓，城市人口数量不再增长，但在城市内部，每个人都总会想办法置换到优质区域，搬到市中心。 

区域板块轮动的动力永远存在，这也正是大城市魅力和活力的象征。

总而言之，选择好城市，确定好区域，房价的涨幅就不会太差。

越稀缺的，就会越来越难得到。

强者恒强。

03

好，讲完城市格局，再来说说价格分化。

价格，决定了房价涨幅的空间。如果买入价格低，那么省下来的都是利润。 

低价，本身就是一种优势，用低成本买到高价值的资产，买到就是赚到，以后卖房时，议价选择权也会更多。这也是为什么很多城市的购房者，都在竞相去摇号限价盘，因为他们发现只要买入就是和周边的倒挂利差。 

但这里的低价，不是指绝对价格更便宜，而是相对竞品更有性价比。绝对价格最低的，通常都是垃圾盘。

笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间。

这一轮房产牛市都帮各位完成了对笋盘的认知和教育，如果你还不知道下面的定价体系，那你买到的可能就是假笋盘：

• 一楼不带花园，天生要打85折；

• 地下室和花园每平米只能按室内面积3折单价计价；

• 层高3米是平价，层高3.3米溢价10%，层高3.6溢价20%；

• 大户型要选动静分离户型，小户型要选飞机户型；

• 有大额抵押的房子从来都不是笋盘，因为高风险，9折的价格很公允；

• 近郊板块很吃地铁，有第一条地铁，地铁站规划公布时可以涨20%，但边际效应急速衰竭，第二条地铁只能涨5%了；

• 上海的学票价格差不多值200-300万左右，如果学区房里学票贵过这个数那就没意思了。

你要做的，就是在总预算成本内，尽量不要框定特点小范围区域，从全市所有竞品中找出性价比最高的那一个。而在这一点上，魔都财观

购房服务

性价比，除了相对竞品，还可以是相对未来更便宜。 

每个人投资的底层逻辑，都是这个资产未来价格会更高，所以要提前买入。但实际上，现实往往并不如此。 

稍微了解下市场，你就会发现，现在市场在回暖，但距离狂热还有一段时间，所以两极分化严重，好房子惜售，差房子依然卖不掉。

因为房产交易周期很长，通常大部分人只有等到真正要卖房的时候，才知道最终的真实价格。 

那个时候，市场认可的接盘价，不一定会比当初的售价更高。 

买房当然要尽量追求物美价廉，但一切的前提是物美，价廉是加分项，否则就是另外一句谚语——便宜没好货。

只看价格，通常会出现两种极端，要么大概率买到远郊的垃圾盘，要么则容易买到坑爹的CEO盘，都是因为忽略了内在价值。 

怎么能够买到价值被低估的笋盘，没有好办法，买房和学习工作一样，也要勤奋，不仅需要大量学习知识，更是要实地踩盘。

要知道，一套足够被低估的笋盘可能是踩200套才能碰到的，另外也要有一些值得信任可常交往的靠谱中介，获得第一手信息。

记住这句话，把你关于买房的所有软肋都变成铠甲，从过去到现在，除了中大奖没有人能靠不劳而获就成功。

04 

城市是决定房产的涨幅下限，而决定涨幅上限的，是房子有多少利好。 

房价上涨，本质上是因为房产的价值被重新估价，有新增资金进入。

而价值之所以会被重估，通常有以下两个原因：

1.价值供需发生变化，供求关系有无改变

2.有叠加的新的利好点被发现 

另一个影响房价估值的因素，是房子是否有新增利好。

一是看规划，周围环境的重大改善，能带来巨大增值。

比如90年代的陆家嘴，赶上了东风。大量规划的基建砸下去，增加土地的含金量。

其实不是房子在涨，房屋这个建筑体是在一天天的贬值，是脚下的土地在涨价，体现在上面房子里的单价上。

给大家一个简单判断的方法，打开百度地图卫星图，找空地多的，土地供应大的地方，有腹地才有可能有暴击。

另一种情况是靠人口流入。

很多地区之前并没有非常好的规划，但是由于城市人流的动线交汇和产业的自动集聚，随着人口的不断迁入，当地社区居民的购买力得到升级，抬升了当地的房价。

上海是一个地倾西南的城市，任何时刻都不要小看西南角的潜力，比如上海外环外的莘庄地区就是很好的例子。

这里是江浙新移民登陆上海的第一站，交通便利上的优势促成新上海人在这里扎根，也让这里成为上海外环外最贵的地方。

现在这种重大的利好比较难押中了，我们还是比较看好上海大虹桥、前滩和张江这三个区域及其辐射区，深圳的西侧，北京的东侧和南侧，广州的东南等等...

每一个利好，在消息确定，开始动工，和最后完成时，都会有一波涨幅。利好因素越多，房价上涨的潜力更大。

利好程度如何，和最终能否落地，决定了利好涨幅的不同。

05

房价上涨肯定需要理由的，刨去所谓的运气成分，凭什么你买的房子就得涨？ 

总结下来原因其实并不复杂，上涨是结果，追根溯源是因为你做了正确的事，选择了有潜力的城市，买到了更有性价比的房子，并且房子未来还有很多利好因素等着被兑现。

另外再给大家几点可以在楼市增值的参考：

1、楼市里赚的最大一部分是货币宽松，赚负债被稀释的钱。

一个人通过贷款买房，可以把个人的资产负债表做得很大。随着通货膨胀，房产在增值，负债却被锁定，个人的财富就这么出来了。当然现在这么做的前提是时机要把握好。

2、 第二部分是淘笋盘，赚折价房产的钱。

办法上面也说过了，看房200套其实不是固定值，但这个数值只是参考，真正的房产配置专家，除了工作就是看房。另外在全市布满自己信任的中介，具备足够的价值判断能力，保证比别人的信息和下手速度都要快。

3、第三部分是押注热点区域，赚板块增值的钱。

4、负债赚钱靠胆识，笋盘赚钱靠经验，板块赚钱靠眼光。

掌握了这些基本原则，就算在白银时代或后白银时代，你和你的房子，始终都会在时代的巨浪顶端。

改变人生除了冒险，也要有足够的把握。

以上是正文，来自观观和楚门。