01 案情简介
同样是租房，向二房东租房，有时得格外小心。
2016年，李先生向二房东罗先生租了一个商铺，合同约定租赁期限为5年。李先生进场后不仅花了16万元装修，还向前任租客支付了14万元转让费。
可是，李先生才租用了一年，业主就来贴了张通知：告知这个商铺2017年底到期不再续租，并且已经另外租给了新的二房东恒一公司。
2018年后，李先生并未搬离商铺，继续向新的二房东恒一公司交租，租金每个月涨3000元，但暂未与新二房东签合同。
这个案件当中，你可能会有两个疑问：
第一，李先生与二房东签订的转租合同有效吗？
第二，二房东是否应该赔偿李先生的租金差额损失？
02 争议焦点
第一，转租合同超过原租赁合同期限的部分无效。
你可能会问，根据合同相对性原则，李先生并无过错，转租合同不是应该有效吗？
然而，由于原租赁合同解除，如果判定转租合同有效，转租合同却面临无法履行的尴尬。
根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条的规定，深圳中院认为，转租合同2017年底之后的部分已超过原租赁合同的期限，超过部分无效。
第二，不应该赔偿差价损失。
龙岗法院认为，李先生为继续经营，向新房东交纳更高租金，这期间的涨租损失，应由罗先生承担，故二房东应该赔偿李先生的涨租损失138,000元。
深圳中院则持相反意见。其认为，李先生向二房东主张未能履行转租合同人租金差额损失，实际上为预期利益。
因超期部分的转租合同无效，对双方无约束力，故李先生基于违约所致预期利益损失与法无据，不予支持！
03 裁判规则
深圳中院的裁判要旨可以归结为一句话：
转租合同超过租赁合同部分的期限无效，转租方不赔偿实际承租人的租金差价。
如果再浓缩一下，可概括为八个字：
超期无效，差价不赔。
04 律师建议
1､保证转租权。
向二房东签署租赁合同时，承租人一定要审查出租方是否有转租权。
包括查看其租赁合同原件，审查租赁主体是否一致、租赁期限是否超期，并与房屋业主确认。
2､高额违约金。
租赁合同中应约定，如因二房东没有转租权导致无法履行租赁合同时，二房东应承担高额的违约金，赔偿装修损失、租金差价、搬迁费、商铺转让费等损失。
3､事后要追认。
如出租方没有转租权，或转租合同超期，转租双方应及时取得业主的事后追认，即取得业主同意转租或同意转租延期的书面证据。
05 法律规定
最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
