先把权责讲明白：空调机位（空调井）原本是公共露天设备平台，外墙、顶面原厂防水是开发商做的；你私自封起来、加建顶板改成房间，等于改动了原有建筑结构和排水防水，自建的屋面漏水，责任完全在你自己，物业没有维修义务，也不能动用公共维修基金。
一、物业的标准处理方式（物业该怎么做）
1. 明确界定责任，拒绝免费维修和动用维修基金
原有规划里这里就不是房间，没有顶板，是你后期私自加盖的屋面，不属于房屋原有保修范围，也不属于小区公共部位，物业没有责任帮你修。要把这个道理跟业主讲清楚，并做好沟通记录。
2. 可以提供协助，但只帮忙，不承担费用
物业可以：
• 指认原外墙预留的防水层位置，告诉你漏水大概的位置；
• 介绍靠谱的防水施工师傅（施工费、材料全部由业主自行出钱）；
• 不允许业主从外墙公共区域打胶破坏外立面来做防水。
3. 下发违建提醒，告知隐患
书面告知业主：封闭空调平台属于违章搭建，自建屋面没有设计排水，积水必然反复漏水，雨季会越来越严重，后期外墙渗水还会影响整栋楼外墙，建议最好拆除违建、恢复设备平台原貌，才能彻底解决漏水。
如果拒不整改，物业会把违建情况上报城管部门。
4. 绝对不能做的事
物业不能帮业主维修自建的屋面、不能走维修基金、不能同意在外墙乱打防水胶（会破坏整栋楼外墙保温和防水，物业要担责）。
二、站在你的角度，两种解决办法（治本和治标）
方案1：彻底根治（唯一不会反复漏水的办法）
拆掉自己后加的屋顶、封堵的墙体，恢复原本空调设备平台的样子。
原本的结构有排水，不会积水，自然就不会漏水，同时也消除了违建被城管拆除、罚款的风险。
方案2：暂时修补（不拆违建，自己花钱施工）
1. 平台顶面要做坡度：自建平顶存水是漏水最大原因，顶面必须向外找坡，让雨水直接排到外墙原有排水口，不能积在屋面上；
2. 整体重做屋面防水：选用SBS卷材或者聚氨酯整体防水，所有接缝、墙体交接处加强处理；
3. 封堵外墙洞口：当初开孔的位置要把外墙原有防水层复原，不然雨水会从墙体夹层渗进来。
重点：这笔全部自费，物业不负责。
三、几个关键常识
1. 开发商只保修原始规划的结构，私自改造的部分，开发商不再负责保修；
2. 维修基金只能修小区公共区域，私人违建改造的部位，申请不到；
3. 就算这次修好防水，因为排水不合理，每逢大雨、暴雪还会再次渗水，治标不治本。
我可以帮你写一段和物业沟通的话术，既不激化矛盾，又可以请物业帮忙指点漏水位置，需要吗？
