前段时间，业主群里在谈论一个话题：提前还清房贷。部分业主认为房贷利息太多，想尽早还完，少付利息。的确，如果是30年的房贷，大多数都是按照等额本息的方式贷款的，如果按贷款利率4.8计算基本上你贷款100万总额要还190万左右，利息就要90万，而且这190万还是分期还进去，确实有点多，我也不想还这么多利息。
在我们买房时，一般有两种贷款还款方式：等额本息和等额本金；
等额本金的贷款还款计算比较简单，举个例子：小王看中一套房600万，首付4成240万，贷款360万，月利率0.4%，期限30年，小王的房贷还款明细如下：
360万÷360月=1万
360万×0.4%月利率=14400元
第一期还款就是本金10000+利息14400元=24400元
第二月本金1万不变，利息如下：
（360万-1万）×0.4%月利率=14360元
第二期房贷=本金10000+14360利息=24360元
第三月本金1万也是不变，利息如下：
（359-1）万×0.4%=14320
依次类推，越往后越少，那么30年本金加上利息总还款是360万本金+259万利息=612万
等额本息的计算方式比较复杂，我在这里配一张等额本息计算图：
P代表本金，R代表月利率，N代表贷款期限（月）
相同的例子：
小王看中一套房600万，首付4成240万，贷款360万，月利率0.4%，期限30年，小王的房贷还款明细如下：
360万×［0.4%月利率×（1+0.4%）360次方÷[（1+0.4%）360次方-1]］≈18888
18888就是每期房贷固定额
等额本息方式总还款就是18888×360期=680万，相比等额本金方式多出68万左右，看数字，等额本息是亏本的，但不一定，因为你还要了解等额本息的组成结构
实际上等额本金和等额本息的还款金额组成都是一样的，本金+利息，区别在于两者还款本金及利息不一样
等额本金：本金10000固定+利息逐步降低
等额本息：首期利息=360万*0.4%利率=14400元
首期本金=18888-14400=4488元，这就是等额本息的利息及本金组合，第二期等额本息的组合就是：
（360万-4488首期本金）*0.4%利率=14382利息
18888-14382=4506本金
本金+利息永远=18888，这就是等额本息，因为前期本金还的少，所以利息总和就多，那么问题来了，今天一个同事还问我，等额本息和等额本金哪个好？我下面分析给大家
等额本金：优点：总利息少；越还越轻松
缺点：前期还款压力大，适合还款能力强的人；
等额本息：优点：前期压力小
缺点：总利息多
如果你还款能力强，那你可以选择等额本金，如果你还款压力大就选择等额本息，不要认为多还利息不划算，根据自己的需求选择才是最好的！
作为财务策划师，如果是我，我一定选择等额本息，先从还款压力说：现在压力大，选择等额本息降低压力，其次，未来收入水平逐渐拉升，还款能力也起来，可以选择提前还一部分本金进去，剩余本金减少，利息也就降低了，这是灵活的操作方法；其二，如果我有能力全款买房，我也选择等额本息，因为利率低，年化利率5个点，我拿着这钱去赚平均7个点的年化收益，净赚2个点，100万30年复利下来就有80万是白赚的，你要不要？
不要抬杠说有亏损的风险，巴菲特的平均年化收益20几个点，他也有亏本的时候，但是他有收益更高的时候，所以，平均…
所有一切，适合自己的才是最好的！
