我们生活在大数据时代。
你肯定认为，数据不会骗人。
事情的真相却是：你被骗了几十年。
真实的房价不是你看到的那几个数字。
移动互联网的发展让我们都能够更快更多的获取商业信息，然后用获得的这些信息做购买决策。
拥有居住和金融两种属性后，所有人都想一探房地产这个行业的究竟，但任何一个行业都有其自身的运行规律和门道，地产行业尤其最不透明。
今日，各种地产数据不仅影响着购房者的决策，还成了大家茶余饭后的谈资。
然而，对数据错误的解读比不知道任何数据更可怕。
今天聊一聊，有哪些地产数据，骗你了十年。
1.
楼市均价
2018年底重庆市的整体楼市均价是11414元\平米，看到这个数字有人说重庆的房子很贵，也有人说重庆的房子便宜。
但我们更应该看到的是重庆是一个组团式发展的城市，均价是由主城多个区域构成的，房价是有分化的。
2018年重庆新房市场整体均价约11414元\平米的现实情况是，渝中区均价约2万元平米,大渡口均价9000元\平米，
有时候你不是买不起房子，只是买不起最贵的区域、最好的房子。
我们还经常看到很多媒体每周都会整理出楼市的上周均价，环比、同比都有，所以就有了这样的标题：11月重庆房价同比上涨10%。
大部分人一看：房价涨了，还在涨。
但其实影响某一个月、每一周房价的因素有很多，最直接的是本周网签的项目，因为市场上同时有别墅、洋房、大平层、高层都在成交，巴南和江北的房子也同时在网签，因此你看到的某一个短周期的房价指数不能代表大趋势，也不能代表城市的真实房价。
而且一般房子的网签时间比客户实际认购的时间延后，网签均价有强烈的滞后性，所以你看到的或许是上一个月，甚至上一个季度成交房源综合的结果。
2.
网签套数
和楼市均价同样的道理。环比下跌25%，环比下跌2000套，也并不能反应当下楼市的真实情况。
9月份成交的房子10月份网签很常见，甚至去年卖出的房子过了半年才网签都很正常，还有的项目几栋楼一起集中网签都会影响你看到的网签套数。
3.
楼面价
“地王”，我们再熟悉不过了。
现在的楼市一旦任何一个地方拍出一块高价地我的朋友圈就炸了，如果你的微信好友有很多中介也能直观的感受到。
大家都知道地价会影响房价，更多的人简单地用地价的两倍来估算未来的房价，但地价只是开发成本中的其中一个，拆迁房安置比例，商业比例都会影响地价，这种算法是极其错误的引导。
同时，这块地未来是做高层、大平层、别墅也会影响地价，比如这两年北区拍出的多块高价地，他们的容积率都不到2，有的地只有1.3的容积率，未来开发商盖出来的房子肯定不是高层，甚至是豪宅，地贵不正常吗？
而且有的“地王”后期死得比谁都快，不然怎么发明“斗地主”，而且还叫欢乐斗地主。
4.
售楼处起价
如果你经常接到售楼处销售电话，常见的有以下两种：
我们单价只要8999元起，但实际上这样的房子只有一两套，你根本买不到。
我们首付只要16万起，但实际上是首付分期而已，只是延缓了你首付款交付的时间，有的开发商分期还有利息，房价更高。
5.
二手房挂牌价
有多少客户在2018年被二手房挂牌价影响了买房的判断？
渝北区挂牌价2万，但实际有多少成交？
蔡家的二手房有人挂牌出售，有成交吗？
我们都知道，挂牌价和真实的成交价之间有差距，市场上行周期的差距尤其大。
甚至有的房东根本就不想卖房，他们挂出来一个天价只是为了测试市场的反应，一旦有客户咨询他又涨上去了。
6.
二手房成交价
挂牌价不准，成交价总对了吧？
其实也不全对。
二手房和新房不一样，二手房是非标品，有时候同一个小区100平米的房子能差出20万以上的总价来。
二手房有精装修、简装、毛坯的区别，有楼层的区别，有税费的区别，甚至还有风水的区别，个人喜好的区别，所以我们不能以个别的二手房成交价格来判断房价。
7.
重庆的套内价格
其他大部分城市的房价都以建筑面积核算，只有重庆绝大部分区域用套内面积计算总价。
所以你平时听到的重庆房价已经两万了，听起来比其他城市贵，但其实重庆核心区还能买到建筑面积15000元\平米的房子。
比如你听到现在巴南区卖10000元\平米，但实际上巴南卖的是建筑面积，若按照套内面积计算房价也在12000-13000元\平米了。
8.
利率上浮5%
利率上浮，所以很多人不买房了。
发现100万的贷款上浮10%需每月要多还200元贷款。
但实际上你真的会还30年吗？
你可能都不会愿意在这房子里住30年，多半你10年就还清了，所以你支付的只是10年的利息。
你现在签合同贷款30年，你在第10年还清所有的贷款就只需要支付10年的利息，而不是全额支付30年的利息，只是有的银行会有一笔违约金，金额也都非常小。
9.
库存\去化周期
截止到2018年底，重庆市商品住宅存量为970万平方米，去化周期为4个月。（去化周期即用现在的存量房除以月\半年\年度的销售速度）
有人说重庆房子库存增加，房子卖不出去了，但有多少人注意这970万平方米存量房屋中有多少是积压多年都卖不出去的住宅？2018年上半年一房难求的时候库存是0 吗？去化周期是0 吗？
与此同时，选择以上个月、半年、年度、甚至过往三年的平均销售速度来计算去化周期得出的结论可能差之千里，所以我们看到的去化周期也不能完全代表现行市场的好与差。
10.
开盘认购率
我们更愿意相信当有500人抢100套房子的时候房地产市场才是火爆的，所以只要开发商开盘房子卖不完市场就不好了。
但实际上一个项目开盘的去化率达到80%以上就说明市场还不错，若一次性推出200套，剩下的40套大概率位置差、户型差或价格贵，配合销售策略未来1-2个月也能逐渐的销售一空。
楼市数据，有其本身的价值，至少，我们有了能够参照的标准。
但你把错误的数字输入机器，机器会输出正确答案吗？
