最近，中共中央政治局召开会议，对我国当前房地产市场做出最新定位——我国房地产市场供求关系发生重大变化。在政治局会议的前几日，央行有关人士也公开表示，“我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化”。那么，最高层对房地产做出如此表态，到底意味着什么？
过去20多年来，我国房价持续飞涨，楼市供不应求是房价上涨的基础，这种需求既包括房屋的居住需求，也包括各种投资以及投机性需求。但是最近几年，国内楼市迎来拐点，房子越来越卖不动，房价也开始下跌，正是在这样的大背景之下，最高层做出房地产供求关系发生重大变化的判断。
这个判断至少蕴含着两层含义，第一，最高层面首次确认，我国房地产市场已经告别了供不应求的局面，楼市开始进入供需平衡甚至供过于求的新阶段，房价继续像过去那样大涨已经不太可能。第二层含义则在于，房地产供求关系发生重大改变之后，过去在楼市过热时期出台的一些调控打压政策，就有可能会慢慢松绑，房地产市场还将迎来新一轮刺激。
从供给的角度来看。过去20年里，我国房地产投资机器高速运转，快速建造了大量住房，我国的住房供应很快就从短缺转向过剩。上世纪90年代，我国人均居住面积只有8平方米左右。按照统计局的数据，截止2020年，我国人均住房面积达到了41.76平方米。
从需求层面来看。过去20年，支撑我国住房需求高速增长的，主要是我国快速推进的城镇化。上世纪90年代，我国城镇化比例不到30%，经过20多年轰轰烈烈的城镇化之后，我国城镇化率已经超过了65%。高速发展的城镇化，为房地产市场贡献出了巨大的需求，不过，随着城镇化进入下半场甚至尾声，由此产生的需求也就大幅放缓。
除了正常的居住需求之外，我国房地产还有很大一部分来自投资需求。由于房价上涨带来的巨大财富效应，很多人都将房产作为最重要的资产配置，除了居住之外，还要尽可能拥有一套甚至多套投资性住房。按照央行的数据，我国户均拥有住房1.5套，可以看出投资性住房的比例之高。
去年下半年以来，我国对房地产开始一轮又一轮的史诗级救市，但是效果并不明显。随着最高层对我国房地产供求关系发出最新定调，这就意味着，未来我国房地产的刺激政策可能还会继续升级。过去一些对房地产市场的限制政策，有可能会陆续迎来松绑。
不过，即使解除限购，也并不意味着房价会再度大涨，最多也就能起到一个短期刺激效应，在楼市供求关系发生重大变化之后，放松限购也改变不了楼市的长期趋势。就像当年人口政策放松二孩，很多人原本预计会出现人口大爆炸，但是出生人口也只在当年出现了小幅反弹，随后就不可避免地继续下滑，直到人口负增长。
———《三联生活周刊》20230803
