01.

在和澳大利亚籍的女房主签订了房屋买卖合同后，后面几天就是一步步走程序，银行转账200万给她，再后一步就是我申请公积金贷款，一切都很顺利。

但当中出现了一个小插曲：

买我一室户的买家，因为之前他们有抵押贷款记录，贷款审核不通过，当时我我记得是农业银行说不行，然后中介又换了一家银行，一切贷款审批程序从头开始。

当时已经是10月初了，因为他们换银行，重新审批贷款，导致最终一室户的过户时间也延后了，在10月中下旬才过户完毕，过户后出产证需要20个工作日，也就是11月上旬才能拿到产证，银行只有拿到产证才能走程序放款，银行放款快的话是1个月，慢的话2个月都有可能，这样算下来，很大概率会在12月这个时点放款。

银行还说了这么一句：12月银行银根会收紧，很有可能放不下贷款......

我听了后，顿时五雷轰顶，如果12月拿不到银行的放款，那我买的那套二室户在过户的时候就交不出钱，当时合同上有这么一个条款：

15天内是按照一定比例给房东小钱就可以，如果超过15天的话，房东有权单方面解除合同，并且我还要支付总房价的20%的违约金，也就是60万的违约金......这得是我几年的工资啊......

如今，我就希望银行能够早点放款给我，如果不行的话，我只能向亲戚朋友借钱......

所以，买二手房的第一大神坑：银行放款的时间不会在合同上显示，但过户时间会，一般都是在过户的时候将除贷款之外不足的钱给补足，而这笔钱往往是你卖掉房子的时候，买主的那笔贷款！

如果你通过卖房子来置换其他房子，那一定要注意银行的放款时间，如果你签订房屋合同是3月，那么你过户的时间最好延后3个月以上，也就是6月的时候过户，这是最安全的。如果是9月签合同的话，过户时间放到明年1月，因为12月银行很难放款！

当时我还记得中介说两个月放款来得及的，结果你看，还是没有放款，所以：不要轻易相信中介的任何话，有些是不专业，有些是故意糊弄人的！找中介还是要找专业度高的，可以省去很多事情！

小中介都是些什么人，什么样的教育程度，什么样的专业程度，大家都应该清楚，如果和他们不熟的话，尽量不要入这个坑！

02.

下面这两条铁律，希望大家能够永远打磨在脑袋瓜子中：

在签订房屋买卖合同前，你一定要做两件事情：第一，到房地产交易中心拉产调，产调上会显示你买的房子的所有权归谁，并且有没有法律纠纷，这很重要！这个也很容易就能办到！

第二，难度系数很大，但如果你做到了，或许就能免于损失几百万！在你要买的房子周边，问邻居，这套房子到底有没有家庭纠纷，能问多少个人就问多少个人！

因为家庭纠纷，不会显示在产调上！

继续来说说我的奇葩故事：也就发生在这几天，我奶奶居然看到了惊人的一幕！

奶奶说这几天她经过那套房子的时候，居然看到里面住着人，奶奶当时还冲上去问是谁，结果对方说是那个澳大利亚籍房主的姐姐......

我和我妈听了后，顿时眼前一片黑，四天前，我们就冲到那栋房子里，去问个究竟！

来到那间房子，敲门，没过一会，出来两个略带生活阴暗气息的女人，一个中年人，是房东的二姐，一个听邻居说是70岁的大姐，但隔着满是灰尘的铁门沙网，看不出面部表情，我们就隔着铁门，问这件事情的原委：

这间房子原来也是动拆迁房，但当时95年的时候房子还很便宜，姐姐也没有过多计较，那时房产证上写的是她们爸爸、那个澳大利亚籍的房主和她老公的名字，再后来女房主和她老公离婚，她爸爸去世，最终房产证上就是那个女房主的名字（她老公也没和她计较）。

姐姐们说那个女房主坏透了，读大学一直到后来出国，她都没有照顾生病的父亲，一直是姐姐们在照顾，照顾了20多年，所以现在她们就是要霸占着房子不走，除非那个女房主给她们20年的护养费！

还说：就算我们买了房子，她们也赖着不走！

我顿时心里就想破口大骂：抚养爸爸是你们应尽的义务，你又不是护工，还有脸要钱？

后来听女房东说她的两个姐姐曾经伪造文书，把她的房子租出去（女房东一直住在浦东别墅区，房子一直是空着的，但是姐姐们有钥匙，是爸爸给的，门锁一直没有换），为了这件事情，已经闹了两次法庭，最终都是女房东获胜。

其中还有很多细节在这里也就不阐述了，现在女房东声称要找律师走法院程序把他们弄走，这几天我去那间房子看，还是有人住在里面......

走法院程序要走多久？最终如果她们死赖在里面，会把她们拖走？会对一个70多岁的老太婆下手？女房东带着我已经给她的200万潜逃国外怎么办？种种思绪涌上心头，头皮发麻，怎么这种糟心的事情就发生在我身上呢？

最终想爆骂一句：奶奶的，你们的家务事，怎么害到我身上来了？

那两条铁律，大家一定要铭记在心！另外，再说一句：

买二手房，最好不要买老公房了，大家都清楚，里面都是些什么货色！

买二手房，也最好不要买已经离婚的，说不定，什么前任会来搞事情！

买二手房，也最好不要买家里有兄弟姐妹，说不定，就出现上面这些事情！

03.

前面说了那两大坑，都是不得了的事情！少则损失几十万，大则可能几百万付诸东流，下面，再给大家一个小福利，可能会节省你一年的工资。

如果卖的房子是动拆迁房，买的房子也是动拆迁房，那么在契税这块是可以减免的，否则要多付几万元的契税！

而且，不专业的中介不知道这点，一般的中介也不会告诉你这点！

程序很简单，到房地产交易中心填几张减免税的表格就可以！这里还要谢谢当时驻场的链家工作人员，如果没有他，可能我又要损失几万元了！

我的买房心路就说到这里，关于那套房子，可能还会有后续内容跟进，大家可以持续关注，也希望大家在买二手房的路上少走弯路，少遇到些贱人！

（全文完）