买房几乎是一个人一生最大的一次性支出，几乎没有人不加思考就做出决定。但是你做出的决定，是正确的吗？当房地产企业纷纷破产裁员，国家三令五申“房住不炒”，房价还有上涨的空间吗？十八线城市人口不断外流，鹤岗一套房不过10万，老家有多套房该不该赶紧出手？万通集团创始人、房地产大佬——冯仑，在2019年出了一本书《买房这些事儿》，给了8个判断房价涨跌的指标。虽然房地产政策风云变幻，但是选房买房的底层逻辑，还是非常普通购房者参考的。
下面分享书中给出的这8个判断指标：
过去10年，在任何一个时间点买房的人，即便当时看上去很不适合下手，后来还是能赚回来。房价涨跌的趋势走向是有据可循的。我总结了8个指标帮助大家判断房地产价格趋势：
第1个指标是当地的GDP水平。
根据宏观经济研究，经济增长一般从人均GDP达到1000～2000美元时开始。当人均GDP达到8000美元时，温饱问题基本解决，住宅市场逐渐饱和。
当前，中国的人均GDP已经超过8000美元，这意味着整体住宅供应量已经处于饱和的状态，所以近几年很多城市的住宅逐渐滞销。
第2个指标是一个城市成交的新房二手房数量比例。
如果一个城市每天卖6套房子，其中3套是新房，3套是二手房，新房二手房比例为1∶1，这就意味着楼市接近饱和，北京、上海等很多城市就是如此。
但是如果新旧房成交量比例不足1∶1，比如说卖了6套房，其中2套房是新房，4套房是二手房，说明这个市场已经饱和，房价快速上涨的动力减弱。
第3个指标是人口增长量。
为什么说去东三省（辽宁省、吉林省、黑龙江省）买房要慎重？东北每年有180万～200万人离开家乡外出打工，甚至到海南定居，因此东北的住宅投资价值不大。
北京、上海、深圳的房价为什么不跌？那是因为北京和上海的人口每年净增长五六十万，而深圳已经是人口过千万的城市，现在还在增长。总之，人口净流入量为正，房价上涨，反之下跌。
第4个指标是人口增长中积极人口增长的部分。
众所周知，美国硅谷聚集了受过良好教育的科技人才。其中一些人在那里创业，既创造了就业机会，又带来收入，这种人口增长本身就是一种积极的影响。在中国，过去制造业、出口对GDP的贡献大，而现在服务业、科技产业造福GDP增长。
第5个指标是经济的增长。
老歌《新鸳鸯蝴蝶梦》有一句歌词——由来只有新人笑，有谁听到旧人哭。新人是谁呢？我们叫它“五行业”——互联网、云计算、人工智能、基因生物、大娱乐大健康。每一个行业都与高科技密切相关。那旧人是谁呢？就是刚才我们讲的传统制造业、矿产、能源行业。
新旧行业的不断更替促进了社会进步，也基本确定了房价的走势。今后的房价“高山”只会在北京、上海、深圳、杭州、广州、苏州、厦门、成都等城市，剩下的地方都是房价“平原”。
第6个影响住宅价格的指标是税收。
遗产税、财产税、增值税的征收导致持有住宅的成本变高，大家买房的意愿也随之降低。相反，在税收比较低的地方，比如像新加坡、中国香港、中国，综合的税率大概为11%，那里的人就更愿意持有不动产。
在国外，经常有人因为交不起遗产税，不得不先去借现金把税交完，再拿房子抵押贷款。这个过程很折腾，如果被继承人12月下旬去世，房产继承人根本没有时间折腾，因为来年就得交税。
第7个指标是汇率。
人民币不断升值，在国外买房的人就会越来越多。国外房产的产权是的，而且贷款流程简单，利息也很低。但是，如果人民币贬值，在国外买东西（包括房子）相对来说会更贵，很多人可能就不打算出国买房了，特别是大城市的高收入人群。
后一个指标是人们对于社会经济发展的长期预期。
有购买力的人口，如果对一个城市或国家的经济发展有一个良好的长期预期，他们就有意愿去那里置业。反之，他们选择去一个地方置业的意愿降低。显然，这种社会心理偏好对住宅的价值变化来说至关重要。
判断房价涨跌的8个指标讲完了，你会发现，指标这种东西在你没有一个大概目标之前，是没有意义的。有了买房的念头，选定了几个买房的目标，然后再用这些指标去判断你的判断，这样才是有价值的。
